強者恆強，在房企的發展競爭中越來越明顯！
2019年全國房地產企業銷售金額排行榜中，碧桂園以7329億銷售金額再次位居房企第一位，其次是萬科（6249億）、恆大（6019億）。千億企業2019年27家，而2018年有30家左右。全國前三房企只要每年穩步的增長，地位已然非常穩定。
就深圳而言，狼多肉少的市場環境下，房企的份額也越來越小，一些知名外地房企不斷在加入深圳，像近幾年的碧桂園、恆大、世茂……來勢兇猛，在收併購、城市更新方面尤其厲害。
與此同時，深圳的房地產市場也是極其務實，不管項目有多小，對一些開發商而言，大小好歹也有一個項目。
在強勢的競爭下，不排除一些站穩腳跟的深圳本土房企偶爾跑入銷售前十。
2019年，深圳開發商成交量和成交金額龍虎榜冠軍再次由萬科獲得，2018年萬科曾位居第二；
在成交金額方面，前4名中，有華僑城（195.8億）、華潤置地（172.1億）、佳兆業地產（164.2億）；
第五名的新錦安因寶安的海納公館入市，今年的成交金額破100億，達119億。其次，2019年勤誠達地產以91.8億的銷售金額進入第7名，據開發商表示，全年其實已經完成了100億的銷售目標。
2019年全年成交量方面，萬科地產全年共銷售462517平/4676套，取得了全年全市開發商成交量冠軍；佳兆業地產以359019平/5382套位居亞軍；華僑城地產以218443平/988套位居季軍；勤誠達地產以183871平/1934套進入第四名。
我們一起來看看，2019年深圳成交量前3的開發商又歷經了怎樣的嬗變？
一、萬科
2019年深圳萬科以全年共銷售462517平/4676套，成交金額256億穩坐深圳全市成交量及成交金額第一。
1、萬科的轉型與“活下去”
近幾年，不少大地產公司提出“轉型”，萬科也是其中之一。
2019年6月24日的股東會上，萬科董事會主席鬱亮表示，2018年是萬科轉型之年，將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”；“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞彙。”
2018年9月4日，“深圳市萬科房地產有限公司”即將更名為“深圳市萬科發展有限公司”。
萬科表示，進行變更不是為了“去地產化”，而是擴大經營範圍，萬科將地產去掉，完成企業的轉型，是為了從開發商向服務行業轉變。萬科並未要退出房地產行業，只是公司重心做出調整罷了。
在剛剛過去的12月份，萬科海外投資控股有限公司（以下簡稱“萬科海外投資”）正式出現在港交所上，萬科置業（海外）有限公司這個名字退出歷史舞臺，也宣告著萬科海外業務將迎來發展契機。
無論是國內，還是海外，萬科都進行了去地產化的更名。
2019年，萬科再提“活下去”的口號。鬱亮表示，其實是活下去、活得好、活得久，把“活下去”作為基本要求，所有戰略都圍繞“活下去”來開展，是萬科的底線戰略。
在如今這樣的經濟大環境的條件下，房地產行業雖然還有發展前景，但是萬科的發展模式必須要做出改變，才能更好的走下去。
2、萬科2019在售項目均以剛需產品為主
據萬科公開的數據顯示，2019年全國開工面積達到3609萬，在商業地產方面，商業開發與運營的管理面積超過1300萬，目前的項目達到210多個。
2019年深圳萬科全年實際僅有3個項目在售（萬科星城、深國際萬科悅城、深國際萬科和雅軒）：
其中萬科星城是寶安沙井的網紅盤，也是在全市成交量中位居第一，項目2018年11月28日開盤，一次性推出3337套住宅，主推建面約為79-135平住宅產品，均價4.39萬/平，於2019月7月29日全售罄；後有少部分公寓及沿街商鋪在售。
深國際萬科悅城、深國際萬科和雅軒兩項目嚴格來說是一個項目，深國際萬科和雅軒是悅城的第二期，深國際萬科悅城已售完，深國際萬科和雅軒目前主推建面約80-119㎡住宅，均價約6.6萬/㎡。
在龍虎榜排行榜中，深國際萬科悅城以124441平/1343套位居全市成交量第七。
3、深圳多箇舊改還在前期
近年來，萬科在深圳很少拿淨地，大都以收購、合作項目、城市更新為主。
萬科在2016年，加入了“深圳地鐵”這一大股東，在萬科的持股比例為29.38%。並與深圳地鐵建立深化了“軌道+物業”發展模式，這種合作的模式也為萬科帶來了不少可開發的項目。
據不完全統計，目前萬科有近十個在售的或待開發舊改項目，如在售的項目有深國際萬科和雅軒、萬科星城。
在前期的福田南苑新村舊改（64.66萬㎡）、福田杜邦廠區舊改（佔地5.7萬㎡）、福田三星視界舊廠房地塊（佔地13萬㎡）、萬科濱海置地大廈（5.78萬㎡）；
寶安區漁業新村舊改（15.5萬㎡）、坂田世暢自行車廠舊改（35.5萬㎡）、觀瀾長湖頭村舊改（40.54萬㎡）、公明華髮工業區舊改（46萬㎡）等。
二、佳兆業
2019年，佳兆業地產以359019平/5382套位居深圳成交量亞軍，成交金額164億，位居深圳房企第四，因其納入統計的項目大多位於“原關外”，所以在成交金額上不及華僑城和華潤。
全年共6個項目在售，分別位於鹽田、龍崗、平湖等片區、以剛需產品為主，成為深圳2019年銷售套數最多的開發商。
1、項目遍佈多區，以剛需產品為主
佳兆業1999年於深圳起家，是深圳本地的龍頭房企，以城市更新業務為主，包括舊工業區、城中村、爛尾樓、老舊住宅小區的改造。
多來年，佳兆業在深圳也開發了多個精品項目，2019年在售的項目中，坂田佳兆業城市廣場為180萬平的綜合體（涵括住宅、公寓、辦公產品、甲級寫字樓、星級酒店、集中式商業等業態。），目前在售6期的公寓產品。
佳兆業鹽田城市廣場讓2019年鹽田新房成交量翻了好幾倍，此項目以144386平/1616套房位居深圳成交量龍虎榜第5名。目前建面約89-145平3-5房在售，均價約48500元/平。
其次還有平湖佳兆業廣場，主力戶型為建面約86-117平戶型，均價約4.4萬/平。龍崗佳兆業未來城，一期於2019年6月份售罄；
龍華的佳兆業E立方主推建面約31-84平戶型，均價約42000元/平。橫崗佳兆業未來時代大廈，主推建面約34-67㎡商務公寓，均價約3.7萬/㎡。
2、“舊改之王”進入發力階段，1-2年9箇舊改項目位於深圳
2019年的業績會上，佳兆業集團透露要實現“地產+城市更新+產業”三駕馬車並駕齊驅。
被業內稱之為“舊改之王”佳兆業，土儲達2600萬平，其中近55%位於大灣區，面積大約為1400萬平方米。公司土儲貨值約5000億元，大灣區佔70%，其中深圳佔整體土儲貨值的30%。
但是現在還有大約佔地面積3,200萬平的舊改（未納入公司的土地儲備），按面積來算，深圳佔了其中的三分之一；這3200萬佔地面積對應有128箇舊改項目。
據瞭解，未來1-2年有9個項目位於深圳，共計有1000多億的貨值。
中期（3-5年）有10個項目在深圳，3個在廣州，共計4000多億的可售貨值。
據瞭解，佳兆業除了地產和城市更新主業之外，多元化業務佈局恰能匹配深圳建設先行示範區的需求。
當前，佳兆業佈局的大健康、大文旅、大消費產業加速推進，與主業的協同格局初步顯現，同時以航運、文體等成熟產業為抓手，在深圳建設社會主義先行示範區中發揮先鋒、引領作用。
三、華僑城
成立34週年的華僑城，以地產+旅遊開發的模式成為人們家喻戶曉的開發商。
1、豪宅成為華僑城的項目標籤
2019年華僑城今年以195.8億的銷售金額，僅次於萬科；銷售面積218443平/988套位居成交量第三名。
作為央企，其項目所佔地均得天獨厚，可以說都是片區的核心地段，2019年納入統計的有華僑城大廈、香山美墅、新天鵝堡三期、海府生態大廈、紅山6979（50%）；
其中主打項目是新天鵝堡三期、海府生態大廈、會展灣南岸（招商、華僑城合作）；其中新天鵝堡三期共1110套可售住宅房源，包含約117-123平（三房兩廳兩衛）戶型，備案均價大約在10.2萬-14.5萬/平之間。
海府生態大廈，其今年推出的產品並不多，以辦公產品為主，並這個項目未來打造成前海地標性項目卻值得一提。
2017年4月，華僑城以45.8億成功拿下寶安濱海文化公園核心用地。宗地中，A002-0056、A002-0057、A004-0161宗地由中標人自持經營，不得轉讓；A004-0162宗地用地中酒店部分10年內不得轉讓，10年後可整體轉讓。
寶安濱海文化公園總共分三期開發，總佔地面積約168萬㎡，項目定位為粵港灣大灣區地標，建成後將為深圳帶來全球水準的濱海生活。
而華僑城歡樂港灣（海府生態大廈）屬於A004-0162地塊的建築，建築功能主要分為商業、商業性辦公、酒店、休閒等；海府生態大廈即寫字樓產品，是目前歡樂港灣項目的唯一可售性物業。
在整體的規劃中，歡樂港灣是寶安濱海文化公園的第一期開發項目，佔地約38萬㎡，涵蓋海濱文化公園、高度為128m的深圳之光（摩天輪）、深圳之聲（演藝中心）、街區商業酒店等。
2、坐擁十餘箇舊改項目
華僑城在拿項目的方式上，除了參與招拍掛，收併購、城市更新也非常強勢；
2015年7月，華僑城發佈公告稱，以28億元收購深圳市恆祥基房地產開發建設有限公司（51%的股權），並藉此獲得6箇舊改項目。
據介紹，恆祥基公司的主要資產包括沙井後亭舊改項目（四海雲亭）、水門拆遷返還地項目（四海錦園）、龍勝舊改項目、沙井後亭工改商項目（四海雲亭二期）、新木新村舊改項目和珠光舊改二期項目。
以上這六個項目，近三年已經成功開發的有四海錦園和四海雲亭項目。餘下的四個項目，龍勝舊改項目（2019年7月8日已開工奠基），沙井後亭工改商項目已具備施工條件，新木新村舊改（龍崗區平湖）和珠光舊改二期（南山區西麗）進度略慢。
此外華僑城自己也在積極獲取城市更新舊改項目，加上花伴裡帶過來的資源項目，目前在建設和前期的舊改項目約有13個（具體以開發商的為準）
其中，南山的漁人碼頭舊改為在建的頂豪項目，大股東為華僑城集團佔股60%，深圳新璽投資有限公司佔股40%。
2020年，誰將會成為深圳房企銷售前三的企業呢？拭目以待
閱讀更多 黃磊001 的文章
