與房價上漲相比，這4件事可能更讓人“關心”，最終會如何破局？
最近，和幾個很久未見的朋友聚了一聚，當大家圍坐在一桌時，自然少不了談及房子的話題。其中，一個朋友就向在座的吐槽起自己的買房經歷：按買房合同應該是2017年就交房，可如今2020年都快來了，自己還是沒能住進去。仔細一問才知道，原來是開發商降低了小區配置，擅自修改了小區規劃，結果導致驗收審批沒有通過，雖然最後開發商答應整改，但遲遲沒有動靜。
買房是一件大事，動輒需要上百萬，可能還需要湊夠六個錢包，所以遇到這種事情誰都會感到鬱悶。其實，最近這兩年，伴隨樓市調整和降溫，房地產高歌猛進的階段漸漸遠去，延期交房、降標減配等買房問題也多了起來。為什麼突然這樣呢？究其原因，房地產處在上升期時，大家都忙著拿地蓋房、買房賺錢，常常忽視了問題所在，而樓市降溫以後才從狂歡盛宴中慢慢緩過神來。
眾所周知，2016年以來房價經歷了一輪大漲，最初以深圳為代表的一線城市率先領漲，隨後二線城市跟漲，2017年下半年三四線以及五六線城市也紛紛迎來上漲。期間，開發商紛紛開啟高週轉模式，投機炒房客賺得盆滿缽滿，根本無暇顧及樓市可能出現的問題。但伴隨2018年、2019年樓市調控的深入，房地產市場進入到了下行期，高房價的“後遺症”開始漸漸出現。
第一，住房質量問題開始不斷出現
牆壁裂痕、裝修材質不達標等住房質量問題，是購房過程中常見問題。最近三年，伴隨融資渠道收緊，不少開發商為了提高資金使用效率，紛紛推出高週轉模式，快速施工，快速回籠資金。顯而易見，高週轉意味著房企過於強調工程進度，比如30天干完的活可能壓到15天，勢必會帶來降標減配和質量問題，往往由購房者買了單。早在去年，綠城房地產建設管理集團董事長李軍就表示，這兩年一直勸同事不要買房，很多同事覺得會錯過買房增值的機會，但卻忽略了這兩年買的房子可能會是最差的。
第二，住房貸款利率上升增加了買房成本
房貸利率關乎買房成本，一直都是調控的重要手段。過去三年，為了抑制投機炒房，快速給樓市降溫，房貸利率整體呈上漲趨勢，而普通購房者的成本同樣也增加了。舉個例子：2016年首套房貸利率基本還是4.9%，過去三年普遍提高了15%，假設同樣購買一套100萬的房子，現在要多支付利息10-20萬。今年8月份，央行確定了將用LPR取代傳統的貸款基準利率，當時央行副行長劉國強明確表示，新的LPR形成機制也不會使房貸利率下降。可預見的是，在樓市調控繼續收緊的當前，房貸利率下調的可能性不大。
第三，棚改貨幣化安置透支了房價上漲空間
過去三四年，棚改計劃提高了居民的生活質量，拉動了地方經濟的發展，更推動了三四線城市去庫存。其中，從2015年到2018年，貨幣化安置的比例從28%增加到了60%以上，這成為三四線城市房價上漲的重要推力。不過，隨著去庫存任務完成，棚改紅利開始減弱，筆者認為，這對三四線房價而言無異於釜底抽薪，再疊加房價上漲已經大大透支了購房能力，未來或將面臨調整，人口淨流出的城市更是如此。對此，中國社科院在報告中明確表示，三四線銷售可能進一步回落，要防範價格下跌過快。
第四，商鋪遭遇“租不出、賣不掉”的尷尬
伴隨房地產行業的快速發展，除了普通住宅，商鋪也成為了大家投資的“香餑餑”，甚至一度有“一鋪養三代”的說法。但時過境遷，商鋪行情已經發生了變化。一方面，只要有小區就建有配套商鋪，商鋪嚴重過剩，而且在一些城市遠郊區，甚至出現了人少鋪多、爛大街的怪象。另一方面，住宅價格不斷上漲，商鋪價格水漲船高，結果就導致商鋪租金過高，從而使得實體店運營成本增加，拉低了實體店的競爭水平。因此，過去這幾年，商鋪逐漸出現了租不出，賣不掉的尷尬局面。
以上4個問題，將如何破局？
通過上文分析來看，伴隨房地產調控的逐步深入，高房價狂歡盛宴已經逐漸落幕，而“後遺症”也開始顯現。那麼，最終將如何破局？對政策性市場來說，最主要的還是看政策。根據目前的樓市政策導向來看，國家已對未來幾年的樓市進行了明確定調：一是房住不炒的定位不變；二是因地制宜、因城施策；三是穩地價、穩房價、穩預期；四是加快推動房地產長效機制建設。
通過這四點定調來看，基本可以用“穩字當頭”來形容未來的走向，這意味著房價軟著陸是大勢所趨。在這樣的態勢下，三四線的房子適合自住，但不適合投資，否則只會大大增加持有成本。此外，樓市告別狂歡盛宴，開發商只有提高房子質量，才能獲得市場佔有率，否則只能被市場所淘汰。當然了，隨著投機炒房客被擠出市場，未來利好剛需的局面會逐步形成。
其實，退一步來說，高房價“後遺症”的解決並非一朝一夕就能實現。因此，如果短期內就有買房計劃，筆者建議，購房者應該多看、多問、多考察，儘量避開質量有問題的房子。同時，對長線投資者來說，無論是投資住宅還是商鋪，都應該把地段因素放在第一位，儘量避開缺乏人氣的商鋪，以及人口淨流出城市的房子。那麼，你如何看待這4個問題呢？
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