開發商回遷安置需要交
哪些稅
對於投拓新人，一上來可能就要疑問了，開發商用新房對原業進行補償，我又沒收錢，怎麼就還要交稅了？！
很遺憾地告訴你，回遷房是要交稅的，因為稅法裡有一種叫“視同銷售”的東西。
國稅函[2007] 768 號：房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益；根據現行營業稅有關規定，應按"銷售不動產"稅目繳納營業稅。
既然是“視同銷售”，那就需要像正常銷售商品房一樣，需要繳納各種稅費。我們來看看，根據稅法規定，都需要繳納哪些稅費。
回遷房的計稅依據
既然是視同銷售，那在計算稅費的時候，總得有個銷售額吧。
其實回遷房也有兩種類型：一種是貨幣補償回購；一種是面積補償方式（也叫產權置換），我們分兩種形式分別探討其應稅的銷售額該咋算。
1、貨幣補償回購：指開發商要求回遷戶以一定現金購買新房，並不贈送任何的房屋面積的行為：
開發商以現金方式支付拆遷補償款，同時約定回遷戶以市場價格購買新房實現的回遷，此種情況開發商銷售新房的價格，即為計稅銷售額。
2、面積補償方式（產權置換）：是指開發商直接贈予回遷戶一定房屋面積的行為，比如雙方約定可以按照1:2的面積比例免費回遷安置。對於免費安置的部分，開發商通常並不支付土地或拆遷的補償費用，可以視為只是提供了拆舊建新的服務，並將新建的地上建築物贈送給了回遷戶。
因此，對於開發商以產權置換方式進行的回遷房的安置行為，應按照建築成本×（1+成本利潤率）的組成計稅價格確定銷售額；但對於產權置換比例之外的購買部分，則按照現金回購的規則進行處理。
【案例】：登山哥公司按照政府要求進行棚戶區改造，按照約定1:2對原住戶進行補償，比如原50平方米免費換100平方米，但回遷戶申請回遷面積為130平方米的房子，則具體處理為，補償協議約定面積100平方米的部分，按照建築成本加成視同銷售處理，對於超過補償協議約定面積的30平方米的部分，則要按照同類房屋的正常市價視同銷售處理。
其實，關於產權置換的方式，國家對於銷售額的確定，也有明文規定：
例如，關於企業所得稅，國稅發（2009）31號文第七條有規定：企業將開發產品用於換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，確認收入（或利潤）的方法和順序為：
1，按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
2，由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
3，按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
而土增稅、增值稅也都有具體銷售額確定方式的明文規定，具體芽哥在這裡就不一一列舉了。
一般來說，各稅種計算計稅收入時是優先按市場價格。如果本項目有同類房產銷售的，那就按同期平均價格算即可；如果沒有，那可以參照周邊其他企業同類房產銷售價格；再不行就稅務局給評估核定一個價。還不行，還可以按成本加成的方法算。
開發商回遷安置
計稅成本
我們上面其實已經說清楚了，既要按照視同銷售來繳稅，同時，我們往往按照市場參考價格作為應收銷售額。肯定就有人問了，我們實質是並沒有產生銷售收入，怎麼能白白繳這麼大一筆稅。
其實，我們這頭算收入，同時，這個視同銷售的銷售額也被視為我們對拆遷戶的補償款，在可抵扣成本端進行成本扣除。
可以這樣來理解，開發商將回遷房交付給被拆遷戶，相當於是按市場價格賣給被拆遷戶，應收對方一筆房款，但由於又同時要支付對方一筆補償費，所以互相抵銷掉了。
例如：增值稅方面，財稅[2016]140號文僅提及“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。”
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