解说小产权

小产权房的定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权的归宿终将如何？能否转正？

（1）这显然是不能的。

小产权房从一开始就是非法的，这类房产没有缴纳土地出让金，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会予以备案，法律上自然得不到保护。

（2）小产权房只允许租，不允许流通交易，将是未来的趋势。

假设小产权房得以转正，那将与商品房享受同样的资源待遇，就拿教育资源来说，在资源不足的情况下，如何实现平等分配？且小产权房本身就存在着问题，建设标准不达标的事件屡屡发生，肆意让其合法化，承担的安全风险较大，所谓的“转正”，并不是一件容易的事。

在“租售并举、租购同权”的号召下，政府放开了小产权房租赁市场，但后续租赁市场如何“同权”，也是掌舵人需要去化解的难题之一。

小产权房到底能买吗？

首先应该严厉谴责制造“小产权房”这个名词的人，小产权房实际上就是无产权房，在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地，政府、银行层面是不承认这类房产的。

除了自住以外，拿不到不动产权证没有更多价值可言，该类房产无法办理银行贷款及抵押贷款，法律层面上这类房产不允许交易，如在购买中产生纠纷，得不到法律的保障。

如果手头资金有限且仅用来自住，可以考虑入手，买这些小产权房时优先考虑现房，对那些盖了一半，工程进度拖拖拉拉的项目最好敬而远之。

那么，如果购买了小产权房，需要承担什么风险呢？

法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效。

房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

其次，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿。

监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

小粥买房

首先，我们需要知道：什么是“小产权房”？

“小产权房”、“大产权房”其实都是一种民间俗称。通俗地说，大产权房就是国家发产权证、能交易买卖的房产，比如我们平时买的商品房、商业公寓等，其中70年产权、50年产权、40年产权三种。这些都是合法的城市建设用地。

小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，就是一些开发商跑到农民家花极低价钱买些地（比如：宅基地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，所以根本就没有产权。准确来讲，应该叫“无产权房”。

小产权房跟农村宅基地上农民自建房是存在本质区别的。农村现在推行土地权属认证工作，农民的房子是有产权。但是集体以外人员联建、违建的房子是没有产权的。

请注意，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，当然必须持有有关部门的批文。

但是，市面上存在的99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。下文探讨的对象就是这类没有产权的小产权房。

那么，【买“小产权房”有什么风险？】

因为没有产权，所以购买小产权房有很多风险和弊端，总的来说有以下4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。没有有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，你的交易是不合法的，也就不受到法律保护，因此非常容易产生各种纠纷。

比如，小产权房屋的所有人（比如：某农民）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该农民也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，直接撤销交易。一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到保证。

相关的法律规定如下：

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于农村宅基地买卖案件问题形成以下意见：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为购买小产权房没有房产证、没有经过备案，所以购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也不能拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。小产权的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。

但是最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

【到底要不要买小产权房？】

通过上面的分析，不难发现，小产权房的风险是极高的。还是慎重一些吧！

山西一条

首先我们旗帜鲜明的说清楚，买小产权房没有保障，这个丝毫不含糊，不容置疑。

现实中也有极少数人在买小产权房，可以买吗？他们为何买？她们如何买的？

一.那么什么是小产权房？

小产权房是民间的一种约定成俗的叫法，并不是一个严谨的官方词汇，在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。

小产权房主要指两类：

一：经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，有证也叫宅基地，产权登记在个人名下。

有的是合法建设，但是产权登记在集体名下，属于集体的物业，但是由村民个人居住使用，也有的是回迁房；

有的则是企业的集体集资房，建在企业的土地上，房产证会写集体产权占据多少比例，个人产权占据多少比例，只要企业同意，可以在企业改名字，受到企业保护，但是不受国家保护。

二：未经任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，你可以理解为这是一套完全没有合法证件的违建房。

二.房产归属以登记为准

我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的

现实中，我们会遇到很多涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。

所以购买小产权房无法登记在你的名下， 自然就无法认证房产归属了！权益无法得到保障。

不动产登记需要交税，你愿意免税不登记吗？

办理不动产的转移登记，需要交税，按照不同的房子，交易情况，税费是不同的，通常需要数万，十几万，甚至几十万的税费，你见过房子可以过户的前提下，买家告诉业主为了节省很多税费，房子不去办理过户手续吗？

我相信这样子的买家是不存在的，当然为了节省增值税（需要等满2年），个税（等满五年唯一），契税（等买家首套）等税费，有的买家会等房产证满二年或者满五年才交易，适当延迟过户时间，在风险可控前提下是存在的。

三.谁可以合法购买小产权房？

如果是合法报建的小产权房有房产证，也叫做宅基地，那么本村村民是可以买卖的，小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村，如果户口已经迁移出去，也是丧失了买房资格的（比如女儿外嫁或者上大学迁出户口，或者入伍，移民注销户口）。

为何不让村外的人购买？

相信这与王朝周期律有关，为了保障农民利益，让农民有土地可以休养生息，防止土地被兼并，造成失地农民生活困顿，所以我国不允许村外的人购买土地以及土地上面的房屋。

四.小产权房的缺陷到底有哪些？

1.无证无法证明权属：

上面说了，有的小产权房完全是违建，没有任何证件的，有的则是虽然有证，但是证件不登记在你的名下，故而对于买房人来说，房子并不能算是本人名下的房产。

2.小产权房质量差

小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。

3.无金融属性

由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，必须全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。

有的出售小产权房会让买家申请信用贷，务必要注意，信用贷总体上额度不高，利率很高，借款年限不长，所以还款压力会很大的，务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的，不能说是这套房的金融属性，购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。

没有金融属性意味着没有金融杠杆，升值幅度有限。

4.拆迁风险，完全无保障

由于小产权的建设可能没有得到有关部门的认可就建起来了，故而拆迁的时候，有可能得不到丝毫的拆迁补偿，即便有证，拆迁补偿也是给原业主的，不会给购买人，故而风险很大。

5.小心破限购，返租等概念的房子

一套房子有多种权限，主要有所有权，使用权，收益权，所有权和使用权是可以分离的（出租），很多小产权房的出售都会宣传为公寓，可以破解限购政策。另外有的投资性质的，也会用返租的概念，这个更加要小心。

五.小产权房的优点有哪些？(为什么仍然有人在购买小产权房？)

基于此，非村民购买小产权房一定是非法行为，是无法得到法律保护的，我们坚决反对大家购买小产权房，态度非常明确。可是我们又经常遇到有人推荐小产权房，甚至有的人明知道风险，也有少数人在购买小产权房，这又是为何？

1.价格便宜

举个例子，东莞厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡，而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡，为厚街万达公馆的四分之一。（数据来源：东莞房姐）

（来自安居客）

从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距，通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间，换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款，这个价格差距还是非常有吸引力的。

2.商品房也存在无证交易

我们也经常遇到一些客户购买尚未出房产证商品房，比较常见的是一手业主购买了商品房，因为一手楼出证比较慢，遇到业主本人的一些情况，有可能在尚未出证的时候就出售，这种房子也比周边已经出证的房产价格明显低一些，也有人购买的。当然相比小产权房，这种房子通常过一些时间可以过户到本人名下的，但是毕竟当前尚未过户，暂时也无法过户，所以风险其实也是存在的，交易不受保护。

3.由于限购没有资格购买商品房

房价不断高企，为了解决自己的住宿问题，有一套房子可以承载自己的都市梦想，很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房（当前多数城市有限购政策）的前提下，眼光转向了价格优势明显的小产权房。

六.小产权房的保障有吗？

购买小产权房的人还有哪些考虑呢？我们换一个思路来考虑，你想要什么保障？

1.无法剥夺的产权证明！

大家都知道，购买正规合法的商品房，可以到不动产交易登记中心办理交易过户手续，拿到了登记在本人名下的房产，国家就会保护本人的私有财产（神圣不可侵犯，非常自傲，我有房了！）。

2.商品房本质上也不是永久性的保障？

任何一套房子都存在房屋寿命问题，想象一下，你购买了一套老房子，属于商品房登记在你的名下，楼龄可能比你的年龄还大，再过几十年，房屋逐渐破败，有可能成为了危房无法居住，甚至自然倒塌，房子灭失了，房子还属于你的吗？当然不是了！

另外我们的商品房执行的是土地出让金70年政策，虽然当前确实很少有到期的，不过慢慢的早期的房子也会进入土地出让金时间到期的问题。

所以即便购买一套合法合规的商品房，我们其实也购买了所有权（产权），但是这个产权也会自然失去的，不可抗拒，也可以理解为我们购买的所有权本质上也是购买了几十年，上百年的使用权（得到法律保护，不受侵害）。

3.购买小产权房其实核心是一次性支付了一笔多年的租金

如果小产权房是有房产证的，那么从租赁角度来说，不超过20年的租约是得到保护的，我们可以理解为，购买小产权房，其实是购买一笔长期的租约，相比通常的租约是按月按季度，按半年，或者按年支付租金，这是一笔多年的租金提前预付了。小产权房的业主有义务保护你的租约，如果提前违约，需要支付一笔违约金。即便小产权房在本村村民之间转让了产权，按照买卖不破租赁，租约也是得到保护的。

如果小产权房本身是违建，那么所谓的业主本身也是朝不保夕，自然无法顾及你的利益了，一旦出事，估计跑的比兔子还快，想退钱，那就难了。非法物业的租赁权（使用权）也是无法

七.有的小产权房有产权证，啥意思

这个是否有证，其实真的与你无关。

有的小产权房是合法报建的，确实有证，但是这个证是他人的名字，有证的小产权房也会比无证的便宜一些。

有的房子则是违建，完全无证的。

有一些小产权房其实提供的是自制使用权证，或者其他五花八门自制的证件，完全是蒙人的，得不到国家的认可。

八.小产权房可以再次转让吗？

既然你的购买是非法的，得不到保障的，自然你也无法出售了，我们呼吁不要购买小产权房，所以购买小产权房的受众面是很小的。

不过既然你购买有价格优势，相信你出售的时候相比将来周边的商品房依然有价格优势，所以在一定程度上，也会有人购买的，理由基本上和你购买的道理是一样的。

转让小产权房会有盈利吗？相比商品房有银行贷款的杠杆作用，小产权房的收益比例一定会低一些的！如果周边的商品房升值了，你的小产权房价格也会随之升值的。也一样可以类似商品房那样子住了几年，还加价卖出去了。当然最近一段时间商品房价格稳定，小产权房价格也一样比较平稳的。

如果说你拥有该房子的使用权，你转让的其实也是使用权，在周边商品房租金没有提升的前提下，小产权房的升值空间有限。

说到物业升值再次转让，务必要注意被原业主毁约收回

一旦原业主要求收回有的可以退还原购房款（略略还有点补偿权作利息，不过通常很少），也有很多会找各种借口强硬收回，原房款都未必退还，可以说血本无归。

九.小产权房如何交易？

1.务必到管理处，或者村委签约

这种签约也谈不上对你的保护，因为交易既然是非法无效的，不过多一个见证人，自然多一点点的保障。

2.公证有效吗？

至于有的人说能否去公证处做公证，能否让律师见证，原理基本上一样的，无法彻底保护你的利益，但是多一点点的保障（见证人）。

3.记得让家人签字。

如果有房产证的，建议让产权人的家人（妻子，子女，父母）等也签字。将来家人以不知道为由夺回房产，你自然多了一个说辞了。

4.记得约定补偿

写清楚如果有拆迁或者无法继续居住，酌情退还有关的资金，业主如果拿到了拆迁补偿，则可以要求对补偿金分成。

5.合同如何签：

买卖

有的小产权会签署买卖合同，当然了，上面已经分析了，这个是无效的

使用权转让

这个其实就是出租，如果小产权房是合法建设的，那么使用权（出租）的转让也是有效的，如果房子本身是违建，使用权的转让其实也是无效的。

共建

也有很多小产权房，在建成之前采用共建的商业模式签约，业主出土地资源，你出建设资金，建成后房子的其中几层给你使用，有的约定使用时间，有的则约定其中部分房间永久性归你使用。这个模式务必要注意，建设资金支付了，最后干脆连房子都未建成，损失可能会更多，当然一旦建成入住，成本显然比上述的会低一些。

十.拆迁有补偿吗？

通常来说，即便是违建，征地式拆迁会有一定的补偿，如果是拆违式拆迁，自然不会有任何补偿的。

当前各地拆违的力度很大，存在部分买家刚买了房子装修完毕，房子就被强拆了，简直欲哭无泪，非常的崩溃。

有证的小产权房拆迁肯定会有补偿，而且额度会较高一些，有证的小产权房不会随便被拆迁的。

十一.小产权房会转正吗?

传闻小产权房转正的新闻其实蛮多的，但是站在当前的政策下，转正的概率很低，至少短期内不会转正的，基本上属于中介或者其他利益相关者蓄意误导性质的新闻传播，无法得到官方的确认。

十二.哪些小产权可以购买？

1.同一个村集体内部转让。

这个肯定是合法合规的，到房子所在的村委，乡政府等有关部门办理登记手续即可得到认可和保护。

2.法不责众

如果小产权房成行成市，已经形成规模了，拆迁难度就很大了，毕竟涉及太多的利益。

3.看规划

购买之前最好上规划局有关网站打听一下该区域的规划，如果已经有规划（或者潜在的规划），那么房子被拆迁的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你购买可以得到特许，有关部门允许你的交易，自然也是可以的了，不过好难啊

综合以上分析：

1我们强烈建议不要购买小产权房

2如果你将购买小产权房视同租赁，一样没有产权保障，也可以酌情考虑的

3如果可以居住该小产权房足够长的时间，那么也是值得的。提前支付租金住满期望的期限，也算是合理的。

4购买小产权房最大风险是拆迁或者被业主强制收回，血本无归。

你会购买小产权房吗？你周边有人买了小产权房吗？他们过得如何？

南方房产

买小产权房到底有不有保障呢？这里很肯定的说，小产权房是没有保障的，我还是交建议各位不要因为价格便宜，购买小产权房。

什么是小产权房

我们知道，房地产有两种产权，一种叫小产权房，一种叫商品房。

小产权房的土地性质是集体所有制土地上面修建的，修建的住宅是不合法的，这种土地上面修建的住宅，就是小产权房。既然不合法的修建的住宅，就得不到法律的保护。它的产权证是镇政府颁发的住宅使用证，不是区县自己国土部门颁发的不动产权证。

商品房就是在政府挂牌出让的土地上修建的商品房，是合法的，得到法律保护的商品房，产权证是各区县国土局颁发的不动产权证。

购买小产权房有以下一些不确定因素。

1、拆迁得不到补偿。如果你不是本村的人，在房屋拆迁的时候，由于手续不合法，得不到法律的保护，拆迁单位有那个权利不赔偿你，说你这是非法建筑。

如果是本村的村民，在拆迁的时候，是鬼得到拆迁补偿的，这就看你是不是这个村子的户籍。

2、随时有被拆迁的可能。由于是不合法的建筑，政府随时有可能拆迁你的住宅，并且不会补偿。

前段时间大家可能知道，秦岭别墅大拆迁吗？有的别墅业主花了上亿元的资金来修建别墅，但这些别墅在一夜之间都被拆迁，就是因为这些别墅是不合法的非法建筑。

基于以上两点，购买小产权房存在较大的风险，不建议各位购买。如果你手上资金少，你可以购买面积小一点的商品房，也不要购买小产权房。否则遇到风险后，只有你自己承担。

买房都可能是几十万，这不像你在菜市场买一把菜几块钱几十块钱，买的不好我重新购买；而买一套房，可能是你几十年的积蓄，到时候你后悔都来不及。

玖哥很真诚的告诉你，不建议购买小产权房。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

重庆玖哥

您好，很高兴回答您的问题。买小产权房有没有保障的关键是小产权房买卖合同效力问题。

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

根据法律规定：

（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

2、1999年1月1日修订后实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。1999年以后，城镇居民与农村集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

但是实践中也存在例外的情形，例如，如果城镇居民购买农村房屋后，经过相关部门批准，并获得本集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续并取得相关权属证书的，房屋买卖合同可以认定为有效。

付兆敏律师

1、小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的；有的是在划拨土地上建的；还有的是在军队享有使用权的土地上开发的。但是只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。

2、因为小产权房没有独立的房产证，所以不能过户，购买时只能签订买卖合同。但是也只能在集体成员内部转让，非本集体成员的第三人购买得不到保护，如果拆迁也得不到补偿。

买小产权房的风险：

1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，这意味着你需要一次性付款买房。小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。

卖房子的小零儿

广州房地产生态圈为你解答：

我们先来了解下什么是小产权房：是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，不具有法律效应。而且小产权房购房也是存在一定的风险的。（"小产权房"拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。）

很多人买小产权房子就是因为价格比较的便宜，而且一定程度上是独栋的，生活起来比较方便，不像住宅那样，楼上有点点动静下面就吵的要命，走个路都响。

买小产权房多数情况下是因为住宅的价格相对会贵很多，所以很多人萌生了这些的想法，但是如果在实施的时候要注意规避风险，使风险降到最低，如果是想做投资的话，还是不建议购买小产权房，毕竟保障不大，而且之前新闻也说，东莞，惠州等拆除一些小产权的房子，闹的还是蛮大的。

所以怎么说呢，购买小产权房，还是要慎之又慎，如果一定要买的话，手续一定要齐全，要签订好相关的合同，谨防被骗。

如果觉得广州房地产生态圈的分享对你有帮助的，欢迎点击关注我们，感谢各位的留言和关注。感恩一直有你们。来源：http://www.gzkkzy.com/

希腊购房移民指南

1．变现困难，对于普通购房者来说，买房后，房子就成为了家庭的主要资产，如果房子无法快速变现，那么遇事将难以应对，比如老人大病，而由于小产权房没有房产证，所以，无法正产上市交易，这也就意味着转手将会很困难。

　　2．拆迁补偿难，随着城镇化的快速推进，越来越多的地方都面临着拆迁，如果购房者买了小产权房，那么拆迁时往往难以获得补偿，这样很可能陷入“钱房两失”的尴尬境地，所以如果购房者真的要买小产权房，那么最好买那些已成规模的小产权房，最起码不会轻易拆除。

　　3．存在安全隐患，由于小产权房多由当地村集体开发，所以，往往缺乏监督管理，质量难以保障，很可能存在安全隐患，购房者如果买了这类房子，就如同抱着一个定时炸弹，人财都面临着巨大的风险。

　　4．配套不完善，小产权房往往都存在配套不完善的问题，一般都没有暖气，天然气等配套设施，而且一旦出现纠纷问题，很可能发生断水断电的情况。

　　5．物业管理难度大，虽然小产权房物业服务内容比较单一，服务水平也要求不高，但由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度往往很大，所以，许多物业公司都不愿意接受小产权房，这也就导致有些小产权房都没有物业。

　　6．买卖合同的效力问题，当购买小产权房时，通常交款后只会得到一套房屋和一份房产买卖合同，并不会像正规商品房一样有办理产权登记等手续，又因为没有产权登记，所以并不会产生法定的物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

　　小产权房怎么转大产权。

　　根据研究发现，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

　　所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　另一方面，在买房过程中界定大产权房与小产权房，*主要的标准是看房产所占土地的来源，如果是国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，属于大产权（经济适用房除外），这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售，抵押。

　　而小产权房如上文所说，其土地是“集体所有制”，建设用地一般是乡政府集体所有，以乡政府的名义开发，这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不受国家承认。

　　可以说小产权是不可能转为大产权的，花钱，走关系都没用，除非国家将小产权的交易放开，或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证，才能转变成大产权。

房产百科李晓生

我们在买房的时候都会注意到房子产权的问题，现在的房子有分为大产权和小产权两种类型，不同的产权房子需要注意的内容是不一样，所以在买房之前就要了解清楚。小产权房子咨询的人还是比较多，很多人担心小产权房子没有保障。今天，我们就来探讨探讨小房产权房子有没有保障？买小产权房子有什么风险？

现在市面上的房源有两种，一种是大产权，一种是小产权，一般情况下，小产权房子是没有保障的，因为它是集体土地上所建的房，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管局颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。所以小产权房不能办理真正合法的产权证，同时以后流转的难度也大，质量也没有保障，而且还会面临被拆除的风险。

买小产权房子有什么风险？

1．无法办理产权登记的风险

小产权房不能办理真正合法的产权证，因为小产权房是农村集体建房，未缴纳土地出让金等费用，所以不能办理产权登记。

2．流转难度大的风险

因为小产权房没有产权登记，所以在购房时不能抵押贷款，想要转手就比较困难。如果以后要出售小产权房，那么需要补缴土地出让金等费用。

3．质量无法保障的风险

小产权房的质量是没有保障的，如果购买后出现问题，想要维权也难。因为很多人在建小产权房时没有监理、验收等程序，更不能达到抗震、防水等标准，如果出现这些问题，那么只能自行承担后果。

4．面临被拆除的风险

有些小产权属于违章建筑，所以在以后有可能被拆除或是没收。如果小产权房被国家认定是违章建筑，那么在被拆除或没收时，买房者得不到任何的补偿。

通过上面文章的介绍，相信大家对于小房产权房子有没有保障以及买小产权房子有什么风险的内容应该是有所了解吧。小产权房子现在是非常的多，很多人在买房的时候被忽悠买了小产权房子后悔了。所以说，想要买房的朋友，千万不要跟风，一定要根据自己的情况来选择合适的房源。虽然说小产权房子比较优惠，但是是没有保障，要承担的风险也比较多，所以大家在买房的时候还是要谨慎点。不过话又说回来，现在小产权在市面上还是挺多的，国家也知道这些事情，政府也没有进行一些政策的颁布，身边的朋友买的小产权房子也住着挺舒服，当然闹心的也很多，说到底还是根据自身情况考虑清楚再决定，毕竟买房对于中国人来说是一个大事。希望以上意见对你有所帮助。

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