這些年，我們不少購房者在房產上吃到了甜頭，也有不少人未來得及買房，僅僅是把錢存起來，顯然有些吃虧。當然，這些都是建立在過去房價輪番上漲後得出的結論。現在房價已經上漲了很多，遠的不說，就拿2013年與5年後的2018年比較，當時2013年全國住房均價5800元/平米左右，而2018年則超過了8700元/平米，上漲幅度達50%。要知道，這僅僅是全國的均價，事實上，一些重點城市、熱點城市的房價起碼已經翻倍。
問題是，未來5年還會像過去5年那樣嗎？我們知道，歷史重來都不會簡單的重複。一位長期從事金融與房產研究的資深專家表示，當前的市場環境已經發生了本質變化，現在擺在我們面前有兩個問題：一是貨幣超發速度已經減緩，M2實際增速與經濟增速“L”同步；二是房價已經達到階段性高位，主要體現在部分區域房價收入比有所背離。專家同時也認為，無論是房價，還是貨幣，都不可能一步到位，有一個緩慢歸位的過程。未來5年，專家從通貨膨脹率、房價漲幅、存款收益三個方面比較分析：
1.未來5年通貨膨脹率
我們按照M2-GDP計算方法，取2013年到2018年數據，在過去5年，我們通貨膨脹率年均為7.5%，這與國家統計部門公步的CPI差別較大，CPI一般大概在2-3%，主要原因在於統計口徑不一樣，應該說這個7.5%的數據是包含所有項目，是比較接近居民的實際感受。
那麼，未來5年會如何呢？這裡我們注意到一個關鍵數據，那就是M2增速都是接近10%左右，但在2017和2018年已經下降到8.2%和8.1%，已經大幅低於兩位數增速。這與過去經濟增長一致，由量向質轉變，不再、也不能依靠貨幣超發拉動經濟增長。我們預計M2增速在未來5年還會進一步下降。與之對應，未來5年通貨膨脹率降到5-6%差不多，相比此前5年7.5%的通脹率有所降低。
2.未來5年房價漲幅預測
過去5年，全國房價漲幅年均為11%左右，但未來5年房價漲幅不能拿過去的漲幅來做預測對比，畢竟基礎不一樣，加之所對應的政策也不一樣，比如過去幾年，我們實行了“棚改貨幣化”安置政策，觸動了三四線城市房價的快速上漲，但未來顯然不可持續。但我們也要明白一點，無論政策如何調整，但大基調不會變，還是需要與經濟大體發展保持一致。
對於未來房價預測，我們結合城市化率、人均住房面積和人口增長趨勢，以及土地政策和借鑑發達國家經驗綜合分析。感興趣的朋友，可查詢此前筆者公開發表文章有關具體路徑的分析。未來5年，房價仍然會繼續上漲，增幅由此前5年年均11%下降到6-8%。有人說，我看2019年都在求穩，政策加持下不可能漲那麼多。但現在說的是未來5年，5年裡增幅有高有低，無論如何也會輪一個週期閉合。
3.未來5年存款收益
這裡把存現金和理財都作為存款收益。在目前環境下，確實難找收益和安全都比較可靠的理財產品，從安全角度考慮，可能更多人選擇貨幣類，這類收益一般在3-4%左右。值得注意的是，按照現在的情況和結合未來的趨勢，貨幣收益可能還會面臨進一步下滑，未來5年，現金存款收益應在2.5-3%之間。
結論：通過以上三個方面比較，未來5年，年均通貨膨脹率為5-6%，年均房價漲幅6-8%，現金收益2.5-3%，房產收益＞通貨膨脹率＞現金收益。房產收益不僅大於現金收益，還能跑贏通脹。所以，未來5年房產的價值顯然還是大於存款。
最後，專家還補充到，上面僅是從整體上來分析，但具體到各個城市還是有很大差別，他堅信，未來樓市大概率出現分化，也就是說有的城市房價肯定不止平均漲幅。那些就業環境好、醫療教育資源有優勢的城市，5年時間還會有80%到一倍的增幅，而經濟增長乏力，人口淨流出的城市漲幅有限，甚至有可能滯漲。當然，都知道大城市房子好，但我們也不可能人人都買大城市的房子，畢竟不是每個人都能夠得著的，“順勢而為，量力而行”是我們必須遵守的原則。
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