12月26日華潤、龍湖拿地的硝煙還未散去，27日成都又有4宗住兼商用地登場，淨出讓面積合計約370畝，分別位於天府新區和郫都區。其中天府新區的三宗地分佈於天府大道的東西兩側，最值得關注的是位於正興街道田家寺村四、五組的1號宗地，出讓面積約145畝，是本次拍賣土地中體量最大的一塊。

拍賣現場

拍賣席50餘人，共17家房企參與競拍。

一號宗地：天府新區正興街道田家寺村四、五組（天府中心天府大道以西範圍內，武漢路南側，杭州路北側，嘉州路西側）

146號率先舉牌，隨後與88號、103號輪番叫價，前半場數次在第二次的邊緣徘徊，有點“佛系”，後半場叫價節奏加快，都想咬下這塊“肥肉”。在即將落錘的同時，101號殺出。經過70餘輪競價，最終由88號北京首都開發股份有限公司以成交樓面地價9902.37元/㎡競得，溢價率23.75%。

首開最近一次在成都通過拍賣拿地，是在2016年，拿下了九里堤板塊一宗177畝的商業兼容住宅用地，呈現的項目為龍湖紫宸。

二號宗地：天府新區華陽街道香山村二、四組（天府中心天府大道以東範圍內，梓州大道西側，武漢路北側）

77號、188號、76號依次舉牌，最終由188號成都希瑞房地產開發有限公司（新加坡吉寶）以成交樓面地價9414.73元/㎡競得，溢價率14.09%。

銳理數據顯示，新加坡吉寶在2010年拿下錦江區攀成鋼一宗76.17畝住兼商用地，呈現的項目為凌雲峰閣。且12月的土拍現場，還有港企多次再現，這是否向市場傳遞一個新的信號？

三號宗地：天府新區華陽街道香山村二組（天府中心天府大道以東範圍內，梓州大道西側，武漢路北側）

98號與77號相互追逐，中場調整過增價幅度後，66號加入叫價，最終由66號中海佳隆成都房地產開發有限公司以成交樓面地價11326.12元/㎡競得，溢價率37.23%。

四號宗地：郫都區郫筒鎮晨光村二社、三社、雙喜村一社

四號宗地依舊延續了前三宗的熱情，15號和18號輪番叫價，雙方“緊咬”不放，多輪叫價後8號加入。最終由15號成都市花樣年房地產開發有限公司以成交樓面地價5600元/㎡競得，溢價率12%。

天府新區地塊

11月15日，成都市公共資源交易服務中心發佈天府新區近期擬上市地塊預公告後，銳理君曾對擬上市地塊進行了實踩，今天拍賣的一、二、三號地塊與當時預公告的一、六、七號地塊相對應（詳情請戳：年末土拍摸底|天府新區預拍725畝地 “撿漏”機會來了？）

宗地掃描

一號宗地：位於天府新區正興街道田家寺村四、五組（天府中心天府大道以西範圍內，武漢路南側，杭州路北側，嘉州路西側），淨用地面積145.23畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約29.04萬方，商業佔比上限20 %，計算容積率2.993，起始樓面地價為8001.91元/㎡。

宗地一區位圖

建設要求

1、建築密度： 不大於30%，其中住宅建築密度不大於20%；

2、應在地塊臨規劃道路設置兩處建築面積均不小於30平方米的市政設施用房；

3、規劃綠地和規劃河道由競得方負責設計和建設；

4、建築高度應滿足區域城市設計要求，住宅建築高度不小於24米，應在地塊西南側設置一棟高度不小於140米的建築。

二號宗地：位於天府新區華陽街道香山村二、四組（天府中心天府大道以東範圍內，梓州大道西側，武漢路北側），淨用地面積70.89畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約9.45萬方，商業佔比上限10 %，計算容積率1.9995，起始樓面地價為8251.96元/㎡。

建設要求

1、宗地由三個小地塊組成，其中地塊②③為住宅兼容商業服務業設施用地（建設密度不大於35%），地塊①為服務設施用地（幼兒園，建設密度不大於35%）；

2、地塊②建築高度不大於60米，其中住宅建築高度不小於18米；地塊③建築高度不大於80米，臨南側用地紅線50米範圍內建築高度不大於24米，且住宅建築高度不小於18米；

3、幼兒園規劃班額12個，學位360個，校舍建築面積不低於5600平方米；

4、須在地塊②③建築底層或負一層各設置一處建築面積不小於30平方米的市政設施用房；

5、規劃綠地、代建道路由競得方負責設計和建設。

三號宗地：位於天府新區華陽街道香山村二組（天府中心天府大道以東範圍內，梓州大道西側，武漢路北側），淨用地面積96.31畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約12.84萬方，商業佔比上限10 %，計算容積率1.9998，起始樓面地價為8250.81元/㎡。

建設要求

1、建築密度不大於35%；

2、建築高度不大於80米，臨南側規劃綠地50米範圍內建築高度不大於24米，住宅建築高度不小於18米，且應滿足區域城市設計要求；

3、須在臨規劃道路建築底層或負一層設置兩處建築面積不小於30平方米的市政設施用房，其中一處市政設施用房應臨東側規劃道路設置於建築底層；

4、規劃綠地由競得方負責設計和建設。

宗地二、三區位圖

根據出讓文件顯示，三宗地均還未實施打圍，需競得人負責自行打圍，無未拆除的構（建）築物，有雜樹、坑塘、棄土等，宗地周邊的規劃道路尚未完全形成。

市場掃描

如今，天府新區已經形成了“一心三城”的城鎮空間格局，其中，“一心”為天府中心，將重點發展總部經濟、新興金融和現代服務業等。

從地理位置來看，此次的一、二、三號地塊，都屬於天府中心板塊。銳理數據後臺信息顯示，該板塊目前最高樓面地價為12108元/㎡，由成都航逸置業（保利發展）以溢價率26%創下。目前該板塊已經入駐了萬華、萬達、萬科、保利、建發等品牌房企。需要注意的是，相比保利、萬科、北京首鋼等早前在該板塊拿地時的配建要求，此次出讓3宗地的配建要求有所降低，最主要的是沒有無償配建租賃住房和無償移交人才公寓的要求。

2017年-2018年天府中心板塊土地（拍賣）成交情況一覽 截至12月25日

當然，地塊所處區域目前的短板很明顯——生活氣息相對不足，但隨著保利天空之城、蔚藍卡地亞花園城、麓湖生態城、萬達一號等項目陸續落地成型，未來的潛力值得期待。從市場數據來看，目前區域內在售項目均價在9415-19620元/㎡，戶型面積區間大多集中在130-150㎡、170-200㎡。改善、高端、生態是區域的顯著標籤。

天府中心板塊在售項目信息一覽 來源：銳理數據

郫都區地塊

宗地掃描

四號宗地位於郫都區郫筒鎮晨光村二社、三社、雙喜村一社，屬於傳統稱謂的蜀都新城板塊。該宗地淨用地面積57.94畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約7.7萬方，計算容積率2，起始樓面地價為5000元/㎡，這也是該板塊最高的起始樓面地價。

宗地四位置圖

該宗地由①②③號小地塊組成，其中①號地塊為二類居住用地，②號地塊為服務設施用地（幼兒園），③號地塊為城市道路用地（②③號地塊不納入淨出讓面積）。

建設要求

1、商業佔比上限：49 %；

2、成品住宅建設比例： 成品住宅面積比例應達到60%；

3、建築密度：①號地塊不大於25%；②號地塊不大於35%；

4、①號地塊不大於100米，臨摸底河一側用地紅線50米以內建築高度不大於24米，②號地塊建築高度不大於15米；

5、②號地塊內配建不少於14個班級的幼兒園，計入容積率的建築面積應不小於5880平方米；

6、③號地塊為道路、管線及附屬設施；

7、宗地內部由競得人自行場平並承擔相關費用。

該宗地位於順河路南側，蜀信西路西側，郫溫路東側，周邊道路基本成型，距離地鐵5號線和平街站1.7公里左右，交通還算便利。成都市郫都區第一中學、成都工業學院等教育資源聚集在此，郫都區人民醫院、郫都區體育館、創智公園、杜鵑公園等配套完善，居住氛圍濃厚。大型商業蜀都萬達廣場距離宗地也有3.7公里左右，宗地兩公里範圍內缺乏更貼近的大型商業配套。

宗地四區位圖

市場掃描

從土地端來看，銳理數據調取蜀都新城板塊近三年（2016-2018年）的土拍數據發現，共成交了3宗土地。最近一次土拍發生在2018年10月31日，一宗45.64畝的純住宅用地被廣州市時代企業地產投資有限公司以樓面價5050元/㎡競得，溢價率1%。值得一提的是，時代中國控股一直深耕珠三角地區，那次拿地是其首次進軍成都。

2016年-2018年蜀都新城土地拍賣成交情況一覽 截至12月25日

從住宅端來看，目前該板塊內的住宅均價為9651元/㎡，今年1-3月片區住宅產品一直處於斷供狀態，直到今年4月花樣年香門第入市，市場才被注入了新鮮“血液”。可參考的是，香門第項目地塊是在2016年被花樣年以成交樓面地價1350元/㎡拿下，今年銷售產品的均價約為9694元/㎡，12月最新推出的500套房源也實現了100%的去化。

該板塊最近一次入市的項目則是海駿達·蜀都1號，均價為9106元/㎡左右，目前還未開始選房，這一項目三宗地塊當初的成交樓面地價為785.71元/㎡、930元/㎡、960元/㎡，目前來看溢價空間十分明顯。

2018年1月-12月蜀都新城住宅供銷價走勢

整體來看，該宗地2公里範圍內在售的項目有成都鑫苑城、海駿達蜀都1號、花樣年香門第、時代悅城、天立香緹華府等，整體備案均價範圍為4834-9875元/㎡，主力戶型以改善型產品為主，面積區間在90-110㎡、110-130㎡、130-150㎡不等。