前天，寫了《 》，談了疫情後的股市。回調很猛吧？下面的反抽，是最後的逃命機會；
昨天，寫了《 》，留言更精彩；
今天，談下疫情後的房市，最近太多人問老南。
真會這樣嗎？
1
我們還是先整理下邏輯。
前幾年，老南整理各種地產數據，想搞個模型，來預判房價的拐點，但總是不準。後來和暗夜聊這事。
結果輪到暗夜，手捂菊花，笑而不語，說：你數據分析死了也沒用，不如國家一道政策。
老南頓時豁然開朗。
回顧國內房產，2000年來的週期：2003年6月-2008年9月、2008年10月-2009年11月、2009年12月-2014年8月、2014年9月-2016年5月、2016年9月---至今。
每一次週期的開始和結束，背後都有政策：
2005年3月的“老國八條”、2005年5月“新國八條”、2006年5月“國六條”，讓地產商哭的不要不要。
2008年10月，首付下調到20%，利率下限為基準0.7倍。營業稅2年以上免徵。一波上漲開始。
2010年4月，二套首付50%，2010年9月，暫停三套。2011年1月二套60%，基準利率1.1倍。2009年12月營業稅5年以上才免徵，2011年1月，營業稅不再免徵。
2014年9月，首套最低首付30%，第2套首付40%，2015年3月，2年以下不徵收營業稅，等等，迎來一波地產大牛市。
2016年開始，購房者限貸+限購+限售；地產商限價+限拍+限商改住。
老南有位朋友，五道口出來的，在北京做私募。16年我們在一起吃飯時，他驕傲的說：
14年9月，看到房產政策開始明顯放鬆，國慶哪都沒去，就在北京看房子，半個月，一氣呵成，買定離手。
這就是知行合一，抄底抄在最低部，比老南反應快多了。
所以，觀察下，當前政策變了沒？
2月16日至19日，4天時間，財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申堅持“房住不炒”，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
所以，起碼目前，國家對於房市的態度，並沒變化，還是穩字當頭，不希望大漲，也不希望大跌。
2
再回頭看下蘇州的文件：
注意，核心內容，“延長土地出讓金繳納時限”、“預售、銷售的時間節點可適當提前”。
本質上，這並不是松房價，而是在救開發商的現金流。
要知道，開發商，尤其這幾年風生水起的，恆大、碧桂園，及福建一批彪悍的中小地產商，玩的都是高週轉的現金流遊戲。
快速拿地、融資放槓桿融資、快速土建、快速銷售。雖然槓桿高，只要速度快，滾動開發起來，那還是相當賺錢，企業規模也指數級增長。
可這次疫情，暫停鍵一按，要命了，開工受影響、銷售受影響，計劃全部打亂。但是，這些停了，融資利息可不會停。
嗯，帶槓桿的融資利息。
老南在《 》中，就舉例：
2月12日，一信託公司發佈重大事項報告，某地產信託，出現延期。根據報告披露，延期原因為：
1、 受疫情影響銷售延緩，作為第一還款來源的住宅銷售回款不夠，現已歸集部分本息，差額部分由融資方統籌調撥。
2、擔保方位於武漢，統籌調撥的資金歸集受疫情影響，公司員工無法到崗，資金歸集可能推遲。
注意，第一條，是延期的主要原因。
至於，駐馬店，河南的三四線城市，本身就不是限購城市，屬於去庫存的城市。該政策的放開，和國家的“因城施策”，完全一致。
畢竟，看看，全國土地出讓金，佔地方財政總收入的佔比。嗯，去年又創新高了。
所以，寫這麼多，聰明的你，應該看出點什麼了吧？
就盯著政策，是否在核心城市，在限購、限貸上開口子，這才是政策轉向的真正標誌。
3
至於今年，疫情後，房市如何？
老南下午和暗夜聊了下，他總結了句話，和老南所見略同：
在低迷中閃現機會。
機會來自哪裡？疫情後，那些不得不快速賣房的，帶來的筍盤。
雖然殘忍，但這就是市場。
所以，現金流很重要、流動性管理很重要。
所以，如果你是剛需、改善，切記多去意向小區轉轉，說不定有驚喜。
結
最後，再提醒你下，美國十年期國債收益率，歷史新低。
中國十年期國債收益率，也在歷史低點。
每次這事出現，都不是好事。
-END-
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