本報記者/張漫遊/郝亞娟/北京/上海報道
受新冠肺炎疫情影響，全國大多數省市啟動突發公共衛生事件一級響應並相繼關閉售樓處，房企的銷售、資金回籠、項目融資等均受到較大影響。
相關數據顯示，2020年95家房超5000億元的債券到期。一邊是房地產企業銷售量下滑，一邊是債券到期，房企的資金壓力倍增。
在採訪中，《中國經營報》記者瞭解到，今年融資的緊平衡狀態依舊會延續，但在邊際上，可能會呈現放鬆態勢。從操作層面來看，業內人士認為，受疫情的影響，銀行業務安排和放款節奏或不如其他金融機構，更多可能需要藉助股權融資等直接融資渠道。
年內5000億債券到期
作為北京一家房地產企業的房產經紀人，今年春節是王強(化名)近五年來陪伴家人最久的一個假期。
“往年，在正月初五左右我就已經準備返回工作崗位了，在‘返鄉置業季’奮戰新一年的樓市‘小陽春’。現在我只能在家中待命，在線上賣房。”王強坦言，線上賣房雖然在一定程度上填補了他春節期間業績的空白，但由於數量有限，從短期看，公司整體的資金回籠比較受影響。
王強的情況並不是個案。中指研究院發佈的《中國主要城市房地產市場交易情報(2020年1月)》顯示，受春節假期及疫情影響，1月樓市成交遇冷，監測的主要城市成交面積環比下降41.42%，20個代表城市環比均有不同程度下滑。
天風證券銀行業首席分析師廖志明指出：“1月20日以來的三週房地產銷售銳減，勢必會影響到個人房貸需求。我們認為，短期來看，房地產開發企業由於銷售低迷，資金壓力預計加大。”
房企在應對資金回籠焦慮的同時，還面臨債券到期兌付的壓力。
據第三方機構克而瑞統計，2020年，95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，償債規模分別為616億元、615億元及662億元。
“預計房企發債也將受到影響。2020年1月房企境內外發債1223億元，同比減少16.59%，其中境內發債357億元，同比減少63.40%。當然有春節因素的擾動，但可以預見的是，疫情會在不同程度上影響房企債券發行。”中國工商銀行投資銀行部房地產首席分析師柳陽補充分析道：“地產公司IPO集中在港股，由於疫情延續，其上市節奏可能會延後。此外，受制於疫情，金融機構、開發商、建築商的開工節奏也被打亂，銀行開發融資、信託融資也會收到不同程度的延後。”
穆迪分析指出，疫情可能影響開發商未來幾個月的融資計劃。不過，國家發改委在最新通知中允許開發商申請將現有發債額度有效期延長6個月，從而將提高開發商安排發行新債的靈活性。受疫情導影響，開發商一季度流動性可能也會有所減弱，不過多數受評開發商有充足的流動性進行緩衝。
記者注意到，考慮到房企的資金鍊壓力，多地政府出臺穩定房地產行業的相關措施，主要包括延期繳納土地款、放鬆商品房預售條件、延期交房等。
“此類調整有助於房企靈活應對既有的現房銷售規則，充分體現了降低房企項目運作成本、靈活調整預售和銷售節奏的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，在2019年確實有很多房企必須等到竣工後才可以進行預銷售，資金回籠週期拉長，如今這類政策能夠壓縮資金回籠週期，有助於降低企業資金壓力，也有助於後續房地產業務更穩健的開展。
融資渠道受限
在採訪中，業內人士認為，房地產企業融資情況可能在日後得到緩解。
柳陽認為，今年融資的緊平衡狀態依舊會延續，但在邊際上，可能會呈現放鬆態勢。2019年年底以來，按揭貸款的壓縮進度和節奏已根據市場情況進行了調整，而按揭利率也有可能在 LPR 總體下調的基礎上有所回落，但加點幅度目前不會隨意變動。此外，在嚴格監管的基礎上，對一些融資窗口指導政策的節奏和把握或趨向靈活。
“2019年以來，在宏觀經濟資金面總體寬鬆的背景下，房地產融資仍然保持相對謹慎的態度。從資金結構上看，2019年全年國內貸款佔比14.13%，較年初下降6.19個百分點。融資增速放緩主要源於監管層對房地產金融的宏觀審慎管理，禁止資金違規流入房地產領域，同時也對融資增量進行控制。”柳陽說。
2月20日，央行發佈最新一期貸款市場報價利率LPR。嚴躍進向記者分析，根據此次最新的報價，一年期下調了10個基點，五年期及以上的則下調了5個基點，類似調整降低了企業成本，有助於重現企業活力。尤其是當前各行各業的資金壓力很大，損失也比較大，此類貸款利率的變化，客觀上有助於形成更為明確的降成本導向，對於相關企業的活力激活有積極的作用。
“受2019年銀保監會發布的《中國銀保監會關於開展‘鞏固治亂象成果促進合規建設’工作的通知》等監管文件的影響，疫情結束後，銀行可操作的主流產品仍舊是併購貸、更新貸和開發貸等產品，但因涉房業務權限方面大部分都已收歸總行，因此分、支行層面的涉房業務操作仍舊較為困難。”西政資本指出，從與銀行的溝通情況來看，銀保監會的強監管基調不會變，今年放水的可能性很低，最多可能是適度寬鬆。另外，銀行受疫情的影響，雖然在常規融資產品上一直尋求突破，但總體信貸政策方面對地產的支持仍舊有心無力。
“我們每年對房地產的淨增額不同，銀行對房地產的投入主要有三種，即貸款、表外理財和債券投資。今年的淨增額比2019年要多一點，不過總體變化有限，這也和大行對房地產行業融資一直保持謹慎有關。” 某國有大行對公業務人士告訴記者。
某股份行上海分行人士表示，其所在銀行的開發貸政策暫無調整。從瞭解到的房企融資情況看，當前房企融資手段受限比較大，現在融資手段大多是通過股權、標準化或者找四大AMC合作。
某上市農商行投行部高管表示：“受監管要求限制，農商行投資業務禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內開發貸款可以做。但是根據監管要求，此類貸款餘額不能超過所有貸款餘額的4%。”
值得一提的是，中國人民銀行在《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中再次強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
在幫助房企緩解融資難題的同時，監管層對於房地產授信業務的監管也未曾鬆懈。1月，銀保監會對部分銀行存在的針對向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款、流動資金貸款挪用入房地產企業等情況進行了處罰。2月17日，山東河東農商行因存在利用固定資產貸款科目發放房地產開發貸款的情況被罰款110萬元。
閱讀更多 中國經營報 的文章
