開發商大佬孫宏斌過去三年強調了三次“本輪調控威力不可小覷”，他還苦口婆心勸誡同行要謹慎佈局，做好防禦，準備過冬。很多人嘲笑他言行不一：一邊叫苦，一邊激進擴張，不停買買買。時至今日，很多人應該徹底明白他的良苦用心了，其實並不是他危言聳聽，這兩年的房地產市場確實和以往不同，每個人都過得很艱辛。
2019年，全年樓市調控出手620次，再創紀錄；全國更有528家房企發佈破產公告；統計局監控的70個大中城市二手房價格指數顯示，到年底有35個二手房價格下跌，其中包括很多專家屢屢強調的一線北京上海；馬雲沒有說謊，他17年預言的“房價如蔥”，提前實現，黑龍江鶴崗、威海乳山、遼寧營口、甘肅玉門不僅已經出現了“蔥價房”，還出現了“白菜房”，甚至有些房子白送都沒人接盤。
其中有些城市特別扎眼，房價短期出現了巨大波動，徹底顛覆了購房者的認知：根據房天下報道，海南陵水在2019年11月前，房價均價達到3萬元/㎡，12月份由於海南“壯士斷腕”擺脫房地產影響，其中金融過度收緊，新二手房市場均受到不同程度打擊，到了12月份，房價出現了“一瀉千里”——均價降到只有2.5萬左右/㎡，一個月內，房價足足掉去了5000元/㎡，回調幅度高達16.7%。拿一套100平米的房子來計算，短短一個月這套房子的市值就縮水了近50萬。
海南房價出現這樣的過山車式調整，讓很多炒房投資客“栽跟頭”流下悔恨淚水的同時，也讓很多持幣觀望的購房者倒吸了一口涼氣：沒買是萬幸，否則虧損的就是自己。以此來推算無房反而受益了。
有過來人就吐槽告誡到，房奴不是人過的日子，把自己二三十年的青春綁架給一個建築物，餓了不能拿來吃，渴了不能拿來喝，每天都提心吊膽的活著，怕工作不穩定，更怕家裡有人生病有病。每天最煎熬的不是起床，而是這個月有多少貸款要還，這樣的日子要循環過20-30年，真的不值當。
毫無疑問，這是當夠了“房奴”的人的肺腑之言，但是即便做房奴有這麼多苦楚，為何還有那麼多人有了閒錢還要買房呢？答案其實很簡單，就是過去這三四年時間房地產發展的速度太快了，讓無數人不管是處於何目的買房，最後都賺得盆滿缽盈，這更促使後來者都拼了命也要買房。房子的投資屬性被無限放大了，很多人買房並不是缺房住，他們只是寄希望於買房快速造富。
到了2020年這一切非但沒有絲毫改觀，相反更變本加厲了，因為我們又迎來了可怕的“冠毒”黑天鵝事件，原本就涼下來的樓市，這下更“死翹翹”了。正如曹德旺所言，中微企業可能影響不算大，但房地產業的影響最甚。因為疫情迫使售樓處暫停營業，新房成交幾近為零，而房地產的利潤來源在於賣房子，如果房子賣不掉，那開發商就不可能實現回款，利潤也就無從談起。
也有人滿懷信心，疫情結束之後房價會漲回來的，沒看到央行已經蠢蠢欲動搞“開閘放水”了嗎？很多專家也頻頻發言表態：如果“冠毒”黑天鵝事件持續下去，樓市仍然會休眠；但一旦黑天鵝事件的影響漸漸消除，那麼房地產市場也會慢慢的復甦，市場成交量也會出現一定程度的報復性反彈。
事實真的如此嗎？個人認為這種聲音越多，越說明有些人真的急了。但剛需購房者要明白，真實的市場情況並非如此，我們不能說市場就此會一蹶不振，但至少短期是看不到扭轉的趨勢，房價跌勢依然存在：一方面，線下賣房受限，雖然各大房企轉型搞起了“線上賣房”，但真實效果並不理想，原因很簡單，房產交易涉及金額較大，而且手續複雜，很多人一輩子可能只會買一次，線上看不到摸不著很難下手，即使不買也不會在線上下單；
另一方面，這次“冠毒”疫情對國人的投資思想進行了重塑，尤其是網上李蘭娟院士的話更是振聾發聵——疫情結束後希望國家給年青人樹立正確人生導向，強國不是靠明星，靠地產企業家等，國家的興衰要靠科技、教育、醫療，所以要樹立全民崇尚醫生、教師、科學家的思想，因為是他們在真正支撐民族的脊樑。很多人紛紛表示參透了人生的真諦，房產再多也只是身外之物，當身染不治之重病時，再多的房子、再多的金錢又有什麼用呢？無論到何時健康都是第一位的。毫無疑問，這會對房地產的發展有根本的影響。
再者，樓市很難重啟火熱，人口、金融、經濟及住房總量等基本面決定了房價上漲空間狹窄。過去10年，房地產是名副其實的“支柱產業”，當前中國房地產進入“房住不炒”階段。昨天經濟日報還發文一錘定音穩定軍心：“穩樓市”不等於放鬆調控！我們既不願意看到樓市暴漲，也不願意看到樓市暴跌，只有穩定才能抑制風險。
這幾天有很多文章稱，一個月後房企“打折促銷潮”會如約而至，對房價會構成巨大利空，對於這一點我是頗為認同的。這就是說，未來至少到今年上半年房價都很難扭轉下跌趨勢。回過頭來說，透過上述黨媒經濟日報的言論，我們很容易發現，其實未來房價很難出現大幅度下調，即便是疫情影響下，開發商為了搶收，也只是很微小的價格調整，因為只有穩定才能抑制風險，需知房地產風險是中國經濟的重要風險源，國家比誰都清楚這一點，所以絕對不會允許大面積的“大降價促銷”行為發生。
那麼作為普通購房者來說，我們的房價下跌的底線到底是多少呢？
潘石屹曾用10個字就說破了：20%就是房價下跌的底線！他認為如果中國的房價下跌20%，那麼大部分房地產企業將不復存在。他沒有給出這個數值是如何計算得出的。個人推測應該是從房地產企業運營計算得來的，即如果房價跌幅超過20%，房企就會遇到資金問題，房企將可能會倒閉，我國超過10萬家房企，這樣後果將會不堪設想。
因此，還沒買房的你就不要心存“房價大跌再買房上車”的天真想法了，無論從中央意志還是企業可承受最大限度來看，房價都不會跌幅超過20%。當然，這裡說的是整體房價，個別缺資源、少人口、無產業的城市另當別論。大家買房還是要因人而異，因城而異，一定要做到按需出手，不盲目跟風。
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