自从房住不炒的口号提出以来，房地产行业的走向就已经发生了巨大变化，渴望从炒房当中赚钱，甚至实现财务自由的目的基本上已经不可能实现了。那么今后房地产行业该如何发展，开发商们该如何转变呢？

楼观君认为这次楼市调控明显做好了持久战的准备，各种调控政策齐上阵。限价、限购、限售等手段效果十分明显。特别是限售直接降低房地产金融杠杆，消减炒房客的预期，让他们的房产无法变现。当房子无法销售，那么炒房客或者有多套房的业主为了有持续的现金流，就只能把房子投入租赁市场。

所以，长期公寓是一个顺应市场发展的产品，我国的房屋租赁市场也会越来越火热。同时，发展长期租赁市场也是楼市调控想要出现的一个结果，当一部分人不再想着买房，那么调控的目的就达到了。相信那个时候，租房结婚也不是什么稀奇的事情了。

01长租公寓生存依然艰难

可是看着各个方面对长租公寓这一行都是利好的，为什么这个行业生存依然艰难呢？我们拿行业内的标杆企业之一蛋壳为例，它近几年的表现可谓是一年不如一年，艰难度日。

2017 年、 2018 年、2019 年前三季度，蛋壳公寓实现营业收入 6.57 亿元、26.75 亿元和 49.99 亿元。蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，2017、2018净亏损分别为 2.72 亿元、13.70 亿元、2019年前三季度净亏损为25.16亿元。

同样在美股上市的青客，1 月 6 日，青客发布上市后首份财报。2019 财年第四季度实现净收入同比增长13%至3.4亿元；归属于公司净亏损同比下降29%至1.25亿元。

2019财年青客实现净收入为人民币12.34亿元，归属于公司的净亏损为人民币4.982亿元，较2018财年同比减少0.3%。

当前，青客市值约为5.65亿美元，上市时的市值约8亿美元，市值缩水约30%。

而自如目前也在迫切寻求上市，可见大家对资金的需求是多么的渴望。虽然自如并没有披露自己的盈利情况，但是根据其总经理周艺君称，北京自如2020年的经营目标是完成盈利。

综合来看，扭亏为盈依然是长租公寓行业各个公司的首要目标，盈利压力巨大，生存困难仍然是行业的现状。

02造成这种困境的原因

长租公寓市场真的很差吗？是什么原因导致的大家生存困难？大家都知道，有不少大型房企都看中了长租公寓这一行。包括龙头老大万科、融创等在长租公寓行业都有涉及，并且大家都很看好。

事实上，2018年之前，长租公寓尚处于风口期。但是很快这个行业就成为一片红海，规模和市场占有率成为企业之间竞争的关键因素，甚至有长租公寓企业打出“N年不盈利”的口号，这给行业的健康发展埋下了隐患。

在2018年随着资本的迅速转冷，长租公寓行业开始出现裂缝，跑路、破产纷纷出现。对此，王戈宏认为，长租公寓经营的根本性问题：金融机制的缺失，尚没有得到解决。

“因为长租公寓一没有抵押品，二也没有机构评级，在银行端根本贷不到钱，市场上大的金融机构、便宜的钱，都没有投入到长租公寓市场，所以才会有租赁贷等不符合规定的资金用法。除了长租公寓自身的经营之外，背后没有资金支持，这是最大的问题。”王戈宏说道。

03长租公寓们的野蛮自救

长租公寓公司盈利困难，可是这次疫情无疑是对这个行业雪上加霜。本来返工潮来临，返乡的打拼者买车票、抢口罩、买消毒酒精，回到那个承载自己梦想的城市，。可是到了地方发现阻碍他们回来的不是新冠状病毒，而是被疫情Z出来的长租公寓丑闻。

疫情之下，打拼者无法上班，大多没有了收入来源，可是信用卡、车贷、房租依然等着归还。当大家都一筹莫展之际，那边却又通知涨房租。本来这次疫情都在呼吁房东减房租，但是作为长租公寓运营者之一的自如却反其道而行之。

涨房租本是一件市场化程度很高的事情，长的房租多了就会造成空置期，这是两败俱伤的做法。然后房东们经过市场的洗礼，自然会把房租降到合理的水平。但是自如涨的房租太过离谱，完全是我行我素。通过一张广为流传的自如租金涨幅对比图中，我们可以看出，多套房屋的租金都上涨了20%以上。

再看看蛋壳的这波操作，比自如就“高明”多了，让人佩服。因为蛋壳一边通知房东：由于疫情的原因，公司要给受到影响的租客们减免一部分房租，因此请求房东们给公司减免30-90天租金”。

另一边，却对租客们通知，今年的房租还得涨，涨的不多，也就20%。看似“精明”的操作，可是在信息传播极度发达的今天，蛋壳的这个“阴谋”很快就被爆出来了。更可笑的是，当房东们要求返还房租的时候，有人发现，如果你“闹”的越厉害，蛋壳扣的房租就越少，可以说是人善被欺，“按闹分配”的不良作风被它演绎的淋淋尽致。