自從房住不炒的口號提出以來，房地產行業的走向就已經發生了巨大變化，渴望從炒房當中賺錢，甚至實現財務自由的目的基本上已經不可能實現了。那麼今後房地產行業該如何發展，開發商們該如何轉變呢？

樓觀君認為這次樓市調控明顯做好了持久戰的準備，各種調控政策齊上陣。限價、限購、限售等手段效果十分明顯。特別是限售直接降低房地產金融槓桿，消減炒房客的預期，讓他們的房產無法變現。當房子無法銷售，那麼炒房客或者有多套房的業主為了有持續的現金流，就只能把房子投入租賃市場。

所以，長期公寓是一個順應市場發展的產品，我國的房屋租賃市場也會越來越火熱。同時，發展長期租賃市場也是樓市調控想要出現的一個結果，當一部分人不再想著買房，那麼調控的目的就達到了。相信那個時候，租房結婚也不是什麼稀奇的事情了。

01長租公寓生存依然艱難

可是看著各個方面對長租公寓這一行都是利好的，為什麼這個行業生存依然艱難呢？我們拿行業內的標杆企業之一蛋殼為例，它近幾年的表現可謂是一年不如一年，艱難度日。

2017 年、 2018 年、2019 年前三季度，蛋殼公寓實現營業收入 6.57 億元、26.75 億元和 49.99 億元。蛋殼公寓目前仍處於虧損狀態，2017、2018淨虧損分別為 2.72 億元、13.70 億元、2019年前三季度淨虧損為25.16億元。

同樣在美股上市的青客，1 月 6 日，青客發佈上市後首份財報。2019 財年第四季度實現淨收入同比增長13%至3.4億元；歸屬於公司淨虧損同比下降29%至1.25億元。

2019財年青客實現淨收入為人民幣12.34億元，歸屬於公司的淨虧損為人民幣4.982億元，較2018財年同比減少0.3%。

當前，青客市值約為5.65億美元，上市時的市值約8億美元，市值縮水約30%。

而自如目前也在迫切尋求上市，可見大家對資金的需求是多麼的渴望。雖然自如並沒有披露自己的盈利情況，但是根據其總經理周藝君稱，北京自如2020年的經營目標是完成盈利。

綜合來看，扭虧為盈依然是長租公寓行業各個公司的首要目標，盈利壓力巨大，生存困難仍然是行業的現狀。

02造成這種困境的原因

長租公寓市場真的很差嗎？是什麼原因導致的大家生存困難？大家都知道，有不少大型房企都看中了長租公寓這一行。包括龍頭老大萬科、融創等在長租公寓行業都有涉及，並且大家都很看好。

事實上，2018年之前，長租公寓尚處於風口期。但是很快這個行業就成為一片紅海，規模和市場佔有率成為企業之間競爭的關鍵因素，甚至有長租公寓企業打出“N年不盈利”的口號，這給行業的健康發展埋下了隱患。

在2018年隨著資本的迅速轉冷，長租公寓行業開始出現裂縫，跑路、破產紛紛出現。對此，王戈宏認為，長租公寓經營的根本性問題：金融機制的缺失，尚沒有得到解決。

“因為長租公寓一沒有抵押品，二也沒有機構評級，在銀行端根本貸不到錢，市場上大的金融機構、便宜的錢，都沒有投入到長租公寓市場，所以才會有租賃貸等不符合規定的資金用法。除了長租公寓自身的經營之外，背後沒有資金支持，這是最大的問題。”王戈宏說道。

03長租公寓們的野蠻自救

長租公寓公司盈利困難，可是這次疫情無疑是對這個行業雪上加霜。本來返工潮來臨，返鄉的打拼者買車票、搶口罩、買消毒酒精，回到那個承載自己夢想的城市，。可是到了地方發現阻礙他們回來的不是新冠狀病毒，而是被疫情Z出來的長租公寓醜聞。

疫情之下，打拼者無法上班，大多沒有了收入來源，可是信用卡、車貸、房租依然等著歸還。當大家都一籌莫展之際，那邊卻又通知漲房租。本來這次疫情都在呼籲房東減房租，但是作為長租公寓運營者之一的自如卻反其道而行之。

漲房租本是一件市場化程度很高的事情，長的房租多了就會造成空置期，這是兩敗俱傷的做法。然後房東們經過市場的洗禮，自然會把房租降到合理的水平。但是自如漲的房租太過離譜，完全是我行我素。通過一張廣為流傳的自如租金漲幅對比圖中，我們可以看出，多套房屋的租金都上漲了20%以上。

再看看蛋殼的這波操作，比自如就“高明”多了，讓人佩服。因為蛋殼一邊通知房東：由於疫情的原因，公司要給受到影響的租客們減免一部分房租，因此請求房東們給公司減免30-90天租金”。

另一邊，卻對租客們通知，今年的房租還得漲，漲的不多，也就20%。看似“精明”的操作，可是在信息傳播極度發達的今天，蛋殼的這個“陰謀”很快就被爆出來了。更可笑的是，當房東們要求返還房租的時候，有人發現，如果你“鬧”的越厲害，蛋殼扣的房租就越少，可以說是人善被欺，“按鬧分配”的不良作風被它演繹的淋淋盡致。