李忠觀點
在談及城市更新時，總會有一個繞不開的話題——老城如何實現價值提升，且這一話題已經成為城市更新必須面對的核心問題。
小編整理了李忠先生關於《城市更新：城市價值點金術》的觀點。該觀點旨在從老城區價值提升的角度，提出創新思路和建議。
以下是李忠先生的觀點內容：
城市更新：城市價值點金術
任何一個城市的發展都會經歷四個階段：第一個叫膨脹階段，第二個叫應急階段，第三個叫調整結構階段，第四個叫控制發展方向階段。
大部分的城市更新會發生在第三個調整階段，這個時候既要審視過去的問題，又要注重當下的更新。我們中國很多城市的更新期是提前到來的，像北京和上海都在控制自己的用地規模，想讓自己的用地規模達到一個零增長。我們不討論這個政策是否是正確的，但是這個政策使我國的城市更新時代提前到來了。如何做到在人口總量下降的同時經濟總量不下降呢？辦法是提高我們單位面積的含金量。那麼，我們如何找到經濟新動能，創造經濟新財富呢？
我們要做到四件事：培養新的環境、吸引新的人群、培育新的產業，從而達到積累新的財富。用老方法是解決不了新問題的。
在這種形勢之下，我們就從科技、文化、商圈和空間這四個方面，探討怎麼創造新的價值。
N1科技迴歸都市，內城產業升級
我想說以後大家關注科技園不應該老想著到郊區去，而應該到和老城更新相結合的區域，為什麼這麼說呢？
過去每當提到老城更新的時候，我們都會提到一個詞：文創。文創已經成為一個地方的標配了。
但是，這裡我們來看一件事兒：798藝術區作為城市更新改造的一個標杆項目，它賺不賺錢？2019年7月9日，北京798藝術區最大規模的佩斯畫廊（Pace Gallery) 關門了。創辦人阿尼•格里姆徹在接受採訪時表示，現在不可能在中國做畫廊生意，而且已經低迷好一陣子了。
圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
大家可能說，你太俗了，文化的事兒怎麼能談賺錢？馬克思有一句話叫：“思想，一旦離開了利益，就會使自己出醜”。我們坐在這裡，光談情懷是沒有用的，情懷也需要靠利益來支撐。798改造了老廠區空間，植入“藝術展示” 作為產業內容，卻不能滿足城市高稅收密度需求，最終被邊緣化。現在的798每年都在不斷的虧損——根據北交所信息顯示，798公司營業利潤常年陷於虧損狀態，2016年營業利潤甚至虧損870.41萬元。改殼兒後的798藝術區並沒有為城市帶來真正的經濟價值。
備註：“‘思想’一旦離開‘利益’，就一定會使自己出醜。”(《馬克思恩格斯全集》，第2卷，103頁)
圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
讓任何一個地段發揮出與它相匹配的價值，這個事是無可厚非的。我們慢慢地會發現，將會有越來越多過去做文創的地方，現在開始做科技。
不論是倫敦、華爾街還是波士頓，現在都在做科技的迴歸。如果大家去看看澀谷（Shibuya），它也在進行科技的迴歸。為什麼會這樣？最重要的有兩方面原因：
1、科技人群對大都市的生活越來越渴望
我們小時候讀到的科學家都是像陳景潤那樣“兩耳不聞窗外事，一心只讀聖賢書”，“不食人間煙火”。他們往往生活在偏郊區化的環境，美國硅谷那一代人也是這樣。
但其實，現在科學家非常年輕。根據2017年《第四次全國科技工作者狀況調查報告》顯示，我國科技工作者平均年齡35.9歲，其中35歲以下佔48.8％。再者，《2017年IT四大巨頭員工身體狀況排行榜》顯示，員工平均身體年齡方面，阿里巴巴員工平均年齡為32.2歲，其次是華為30.1歲，百度29.2歲，騰訊員工為28.9歲。阿里巴巴入職滿五年的員工，平均年齡只有31.6歲。他們比我們想象的都要年輕很多。而且這些年輕人不是那些打醬油的人，而是挑大樑的人。
其實對這些科技精英來說，他們年輕人需要的環境是什麼呢？他們不再是在郊區找個安靜的地方看書，而是希望有這麼一個環境，叫做“白天講情懷，晚上講情調”，或是“白天熙熙攘攘、晚上燈光明亮”的生活。大家如果去過美國奧斯汀（Austin），就知道美國奧斯汀的第六街（Sixth Street），那裡面完全就像一個露天的迪廳一樣，因為年輕科學家就喜歡這樣的生活。
科技精英是離不開完備的城市配套的。這就是今天為什麼從硅谷回到舊金山市中心的人越來越多，而不是相反的原因。
他們回到市中心還能結成一個重要的邏輯叫“弱聯繫”。“弱聯繫”理論是美國著名社會學家馬克·格蘭諾伊特提出的，就是說，要通過和不熟悉的人交流才會產生新的知識。
舉個典型的例子。美國研究了一種技術，叫“BrainPort”。這個技術不是中國人發明的，但是有中國人的投資。這項技術能夠讓全盲的盲人有完整的三維感覺。
盲人是視覺採集有問題，信號傳輸也有問題。這個技術是能夠通過裝置讓採集到的信號傳到大腦。但在實踐過程中發現，盲人之所以是盲人，是因為他們從視錐細胞到腦後丘傳遞的神經是有問題的。在後來的交流中，有個搞五官的專家提出，通過味蕾產生的痛覺和觸覺，也能讓大腦視覺區形成立體的感覺。現在這個技術就是視網膜搭在前面，但是裝備是放在耳朵裡，再在嘴裡含一個墊片，帶一個裝置就能讓人有完整的三維感覺。也就是說，是搞眼科的人和五官科的人共同努力，才有了這樣一種跨界技術。這就是跨界對創新的幫助，也是我們今天很多技術的一個特點。這就是弱關係。
有一個重要的理論，叫做“新地理”。它的作者是一個非常偉大的學者，叫喬爾·科特金，他寫過一本書叫《新地理》，副標題叫“數字經濟如何重塑美國地貌”。這是一個非常偉大的理論。
喬爾·科特金研究發現，在工業文明時期，哪裡靠近港口、公路、或者原材料產地，哪裡更有錢。而今天最重要的資源已經不再是自然資源，而是獲取高技能勞動力，尤其是科學家、工程師和其他專業人士的能力。我們會發現，在工業文明時期往往是“樂業帶動安居”，而在科技文明時期，是“安居帶動樂業”。
如果研究一下底特律的衰落和美國陽光帶的崛起就會發現：
哪個地方更宜居，
知識分子就選擇在哪裡居住；
知識分子選擇在哪裡居住，
人類的智慧就會在哪裡彙集；
人類的智慧在哪裡彙集，
人類的財富最終將在哪裡匯聚。
過去城市的發展模式叫做“產-人-城”，就是每個地方叫大招商、招大商，招來很多產業，逐漸給它配宿舍，以後它會成就一個城市。今天，發展的模式則是“城-人-產”：就是先去把城市打造成一個適合知識分子居住的城市，然後城市會吸納很多優質的知識分子，從而成就這個城市的產業。因為知識經濟的本質是知識分子經濟。
現在的美國，五大湖地區在逐漸衰落，而興起的是西部的加利福尼亞州，中部的德克薩斯州，東部的佛羅里達州，它們分別是美國經濟的第1、3、4名，這些地方的共同特點是陽光燦爛！也就是特別適宜人們居住的地方，它們構成了“陽光帶”。
備註：陽光帶（Sunbelt）是美國20世紀70年代對應“鐵鏽帶”出現的概念。美國的南部地區由於當地優質的生活環境、豐富的能源、農業資源，吸引了美國中西部大量的優質人才，進而發展起來大量的新興產業，形成了美國三大產業區之一——南部科技工業區，稱之為美國的“陽光地帶”。
加利福尼亞，聖莫妮卡，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
加利福尼亞，聖莫妮卡，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
不止美國，法國同樣如此。法國高科技的活躍地帶是藍色海岸地帶，法國第一大科技園——索菲亞科技園，不是在巴黎，而是在蔚藍海岸，因為那裡更宜居。
備註：藍色海岸產業帶，擁有法國名列前茅的生物醫藥中心，歐洲頂級的信息科技中心，130家實驗室，每年300-400個研究項目，1410億歐元的研究經費……這一產業帶已經成為法國一流的，最為活躍的產業帶。
法國索菲亞科技園，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
法國索菲亞科技園，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
這就說明宜居是可以帶動樂業的。在中國可以看到北上廣深四個大城市對樂業的帶動是非常強烈的。
還有一個趨勢更為重要，據2016年的統計年鑑顯示，深圳常住人口1100萬，在校大學生人數不足10萬；西安常住人口870萬，卻有84萬的在校大學生。但是事實上，從深圳回到西安工作的人並不多，而西安被挖到深圳去的人卻很多，所以深圳就是一個很典型的像美國陽光帶一樣的地方，城市生活對人才的吸引和“來了就是深圳人”的包容氣質，就是因為它更宜居，所以能夠“挖”很多人過去。
當下，成都、重慶、武漢、杭州等新一線城市紛紛在發力，解決人和產業的問題。比如2017年起成都出臺的本科落戶政策和武漢啟動實施的“百萬大學生留漢創業就業工程”，本身都是非常有力的政策，而且效果斐然。
以上地方的共同特點是什麼呢? 就是這些城市中理工科高校特別多。理工科高校多了，以後城市的創業能力就特別強！
2、都市也需要科技
北京副市長盧彥曾說過，什麼東西能賺錢，大家看這個數據，“產值搞到100億，首鋼用71年，聯想用了17年，而小米用了短短不到3年”，高科技才是一個極其具有暴利的邏輯。
數據來源：Bay Area Council Economic Institute
科技創新，正在為城市創造出超越以往的巨大財富。很多城市都把振興科技作為自己經濟發展的重要動能。紐約市市長曾表態，紐約要成為二十一世紀的全球中心，科技將發揮極其重要的作用。越來越多的城市通過科技的主題來提升城市的力量。
都市與科技最完美的結合案例是“硅巷”，硅谷叫做Silicon valley，硅巷叫做Silicon Alley。
我們都知道曼哈頓區的下端是華爾街，上端是聯合國所在的中城區，中間有兩個比較發達的區域，一個是蘇荷區，一個是熨斗區。就在它們中間有個最不發達區域，那就是最初的硅巷（Silicon Alley）。硅巷的邏輯就是，在一個最不發達的地區引入很多科技，吸引很多西海岸產業園的人搬來這裡工作，然後這個地方就發展起來了，這個叫做“硅巷模式”。對比一下就會發現，硅谷是高科技郊區，相對成熟，技術性更強，注重硬件，而且能夠在硬件方面繼續領先；而硅巷是大都市的中心，更多關心的是新興趨勢，應用性更強，互聯網金融發展得尤其快。
大家都知道美國科技第一發達的地方叫硅谷（Silicon Valley），第二發達的叫硅巷（Silicon Alley），且硅巷已經成了僅次於硅谷的全美科技增長速度最快的城市區域。這裡已經利用自己的人口優勢、投資規模優勢、商務優勢和生活環境優勢，吸引了299個科技產業，成為了一個融合金融、時尚、媒體出版等產業於一體的地方。
排在世界第三的科技區是位於倫敦東區的科技城，這是全球增長速度第三的科技園區。這個地方曾經很破舊，它離倫敦的金融城（The City）其實並不遠，就一公里，但是倫敦西區一直富貴典雅，東區一直破敗。後來有了奧林匹克的商機，他們就決定振興這個地方。
最早的振興是布萊爾首相帶動的，大約從1997年開始。那個時候《創意城市》那本書也出來了，所以他提出的是文化創意，但是一直沒有解決經濟問題。到了卡梅倫上臺，直接提出了“硅環島”的邏輯。
我剛才講過，雖說文創不能解決經濟問題，但是文創能夠解決形象問題。做文化能夠在花最少的錢的情況下，讓一個破敗的區域變得比較有趣，所以文創可以做科技的先導部分。當這裡環境變得非常好了，大量科學家和企業就開始來了。連谷歌都把它的campus搬到這裡來，每年付很高的租金。現在這裡已經聚集了很多企業和孵化機構，並且成立了六個平臺促進發展。如今這裡蓋了很多新樓，留住了很多新人。
2011年以來，有一千多家企業在這裡辦公。如果我點出紅點來，你會發現，這個範圍是非常廣的。現在這裡已經變成了硅環島、“迷你硅谷”，成為了一個沒有邊際的創新群落。
這都是科技迴歸都市的典型例子。我們中國有很多城市，其實可以走這個路。
N2都市文化地標，文化財富增值
這裡說的文化和前面說的文創不同，不是新孵化出來的文化，而是以前就有的，典雅的文化。比如倫敦西區、美國百老匯和林肯中心。
每個城市都是有文化聚集區的，比如北京的東城區；而上海以南京西路為軸，成都北路以西、鎮寧路以東分佈了相當多的主流文化園區。
這裡可以做到三件事：
1、具有自身吸金力
這種地方的發展與科技、產業不一樣，它具有很強的對沖效應。因為文化消費的值和經濟消費的值是逆相關的，往往經濟不太好的時候文化消費反而能上去。近幾年中國的經濟並不是最好，但是我們的電影票房是非常好的，尤其是我們的《戰狼2》《哪吒》等。
2、具有很強的延伸效應
大家注意，百老匯每一美元的票房收入能帶來3美元的附加消費和4.3美元的經濟價值，而倫敦西區每一英鎊的票房收入能帶來,2英鎊的附加消費和4英鎊的經濟價值。
在倫敦西區，觀眾的票房支出是7.77英鎊，到了其他地區就只有2.75英鎊。這四英鎊的差距從哪來呢？就是劇院密度的貢獻。
只要密集了，所有的劇院都能生存，都能保證70%以上的上座率。而且還可以降低成本，因為演員可以在不同的劇場流動演出，在這家劇場演男一號，到了另外一家劇場就可以演男二號。
並且，大劇場和小劇場能夠產生一種共生關係：小劇場負責探索一些新劇目，而大劇場負責收割鈔票。
3、帶動旅遊
這種旅遊叫做“居家旅遊”。我們每年五一、十一都會想去什麼地方玩兒，但還有一種旅遊方法，就是用不熟悉的方法使用熟悉的環境——你依然在北京，但是可以把平時沒看的戲看完。這種模式會越來越多。
我們來挖掘一下美國的百老匯這個案例。
首先這裡的種類非常齊全，觀眾是極多的。而且這裡既有低檔的又有高檔的。林肯中心是高雅的，百老匯是通俗的。百老匯和林肯中心所構成的整個區域擁有很多高素質的死忠粉。而且它做了兩件重要的事：
第一是文化的CBC。
比如北京的人經常去周圍旅遊，所以很多地方都在打造北京後花園。其實北京是可以成為旅遊吸引地的。比如一個濟南人在大明湖看了看叫本地休閒，到東北看了看叫遠距離遊歷，如果帶著孩子到北京看了場戲就叫“City Break”。
我們可以打造CBC，叫“抬起腿來就能去，去了就住一兩天”。大人可以看戲劇，小孩子看兒童劇。更重要的是，學藝術的小孩子可以來到後臺，和心目中的大神接觸，這是非常有吸引力的東西。
而且，來到這裡一定會在這裡吃東西。我們可以看到，在全紐約最好的前450家餐廳中，前十個都在百老匯大街，因為大家來到這裡一定要好好吃頓飯。更重要的是高檔酒店也能起來，因為現在中國人也接受了西方人穿晚禮服看戲劇的邏輯。你很難想象，一個穿晚禮服的淑女打扮好之後騎著摩拜單車去看戲。所以附加消費也能起來，帶動經濟價值。
第二是打造全產業鏈。
百老匯的繁榮其實是哥倫比亞大學提供了人才，硅巷提供了科技，華爾街提供了資本。
首先，天使投資人最早是從文化來的，因為戲劇是更需要天使投資的。道理非常簡單，如果我去投資一個工廠，即使投資失敗，廠房設備還在。但要是投資一個影企，你就會發現，上億元砸進去，要是演砸了，那跟你一毛錢關係都沒有！因為演員還是演員，但跟你沒關係。現在，文化和資本的結合更緊密了。
更重要的是，今天的電影和戲劇不是“拍不成才做”，而是“做不成才拍”。大量的東西都是由科技來做的。
《星球大戰》是1977年有的第一部。當年這部電影在製作時，特效是很差的。於是喬治·盧卡斯就找到了一個人，那個人叫約翰·諾爾，做了一個公司，專門給他所有的戲進行數字化處理。後來這個公司單獨上市，它叫工業光魔。可能你不知道工業光魔，但你一定用過工業光魔做的一個軟件，這個軟件的名字叫Photoshop。Photoshop這個軟件當年就是專門給《星球大戰》做後期的。現在電影中的很多場景都是通過高科技做出來的，所以高科技公司與文化的聯繫是非常緊密的。
在這個邏輯之下，我們看，哥倫比亞大學給它提供人才，整個的產業鏈融合就變成了文化教育、文化休閒、文化科技和文化金融的共生關係。
N3商圈模式創新，商業刺激再造
今天很多大商業在電商的競爭之下已經衰落了，但留下了共同認知。比如到北京去一定要逛王府井，到上海要逛南京路。所以《羅輯思維》的羅振宇說過一句話，世界越來越破碎，而這些治癒破碎的力量就會變得越來越值錢。這力量我們稱之為共同的認知。我們來看一個非常成功的共同認知——紐約最著名的商業街第五大道。
中國人只要到美國去，是一定要到第五大道的。這裡不僅雲集了世界大牌，更重要的是，他們從很早之前就一直在不斷提高自己的共同認知，比如奧黛麗·赫本拍的《蒂芙尼的早餐》；還有蘋果旗艦店，這個建築是喬布斯親自設計的。現在有個極其重要的指標叫做“第五大道蘋果店指數”，就是每當一款新iPhone推出的時候，在這個店的前一天晚上有多少人排隊，這證明了這款iPhone手機有多受人歡迎。這個是很重要的。這就是與時俱進的邏輯，而我們的傳統商業街區往往沒有做到。
今天我們要做到與時俱進，既要強化名氣，又要引入新店。
強化名氣的第一個方面是老字號怎麼展示。我們現在很多老字號比如吳裕泰、東來順展示的都是“物”，但是我們真正應該展示的是“人”——做絕活兒的機器不稀奇，人才稀奇。過去有人做剪紙，你看了覺得很驚奇，但是今天已經有3D打印了，你看任何東西都不覺得新奇，一定要他當場剪給你看，你才驚奇。
日本有個詞叫人間國寶。人間國寶一定是非物質文化傳承人，但是非物質文化傳承人不見得能叫人間國寶。只有那些傳承人去世，絕活兒也跟著滅亡的，這樣的傳承人才能被稱為人間國寶。
圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
因此他們做了三件事：第一，進行層層篩選，評選上人間國寶之後會給你發一張證書；第二，給予經濟扶持，讓他能獨立生存。更重要的是，第三，一定要讓小孩子去接觸一些工藝匠人，讓這些東西得到傳承，讓他們成為時尚人士，留住人氣。
第二個方面是引入一些新的業態。我們現在看到很多電商都在做實體店，最典型的是西雅圖的Amazon Go。你在這掃碼買東西，掃完了以後你什麼都不用帶走，之後會直接通過電商物流送到你家裡去。這種方式解決的是旅遊時的攜帶疲勞問題。
做得更好的是素型生活。這是阿里巴巴在成都凱德MALL做的，非常成功，開店首月貨量淨增兩倍。與Amazon Go不同的是，素型生活在完全居家的環境中擺放商品，把東西擺得非常像你的家，你看到之後會想到自己床頭缺這個東西，你就會把它給補回來，這有很強烈的暗示和誘導作用。這種店的到來是可以振興傳統老街的。
最後，還要把這個地方做的熱鬧。比如日本東京特別著名的商業街叫表參道。表參道做了非常好的夜色，不但做到建築夜色升級，還進行了酷屏升級，並且進行了夜色景觀升級。
類似這種夜色升級對拉動城市是非常非常重要的。日本格林木商業的老總說過一句話，“只有把商業做成一個好玩的地方，讓人們來玩的同時順便買些東西回家，這樣的商業才能做得起來。”所以現在的商業越來越像旅遊邏輯。
不僅夜色本身要升級，而且還要有相關的配套制度。大家要是去英國就會知道，英國2015年起做了一個事，就是把自己的地鐵運營時間向後延長。從2015年9月12日起，週末開放通宵地鐵，讓別人能夠留住這種夜生活。這是我說的商業。
N4全域空間活化，城市中心提質
在城市空間活化中，有個非常有用的手法叫做城市針灸。用得最好的城市是西班牙的巴塞羅那。
巴塞羅那雖然是歷史文化名城，但有一段時間，它的城市居住人口從24萬人下降到9萬人。在這裡我想說，城市人口不能輕易疏解，因為城市疏解人口不是一個線性規律，不是想搬兩萬出去就搬兩萬出去，可能剩下的六萬和八萬也跟著搬出去了。簡·雅各布斯寫過一本很有名的書叫《美國大城市的死與生》，她提出，“當一個城市在解決了它的秩序混亂問題之後，它下面要解決的問題一定是如何重新恢復繁榮。”
當時巴塞羅那找出了很多城市痛點，針對這些痛點進行改造，用良幣驅逐劣幣。具體來講，只要城市的角落不斷有遊客到來，那些曾經盤踞在此的流浪漢就不能為所欲為了。那麼，遊客來看什麼呢？大家都知道，巴塞羅那是高迪的故鄉。畢加索、達利、米羅這些藝術家都曾在巴塞羅那聚居。所以，巴塞羅那發揮自己的藝術優勢，在每個地方都擺上了一些真正高水平的雕塑。
巴塞羅那北德爾公園，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
比如說在這個叫“沉落的天空”的雕塑旁邊，女孩子們在看著書。流浪漢依然在，並沒有把他趕走。只是他不再對這個環境起控制作用了。由此，這裡的環境變得非常好。
現在的巴塞羅那到處都是著名藝術家的雕塑，形成了一張藝術地圖。只要坐上公交車或者輕軌，就可以把所有的藝術都看一遍。我就是這樣看的。
巴塞羅那蘭布拉大街，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
巴塞羅那蘭布拉大街“活雕塑”，圖片來源：華高萊斯 1/6圖片工作室
所以，城市振興和藝術的結合成為了振興旅遊非常重要的方面。巴塞羅那現在又重新變回了世界十大宜居城市，而且號稱“地中海的曼哈頓”。
北京、上海、杭州這些城市也不缺藝術，我們可以把藝術作為點亮空間的手法。
以上就是李忠先生說的四個方面，這四個方面都是通過“創造新環境、吸引新人群、培育新產業、形成新財富”，從而讓老城區重新獲得黃金價值。
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