李忠观点
在谈及城市更新时，总会有一个绕不开的话题——老城如何实现价值提升，且这一话题已经成为城市更新必须面对的核心问题。
小编整理了李忠先生关于《城市更新：城市价值点金术》的观点。该观点旨在从老城区价值提升的角度，提出创新思路和建议。
以下是李忠先生的观点内容：
城市更新：城市价值点金术
任何一个城市的发展都会经历四个阶段：第一个叫膨胀阶段，第二个叫应急阶段，第三个叫调整结构阶段，第四个叫控制发展方向阶段。
大部分的城市更新会发生在第三个调整阶段，这个时候既要审视过去的问题，又要注重当下的更新。我们中国很多城市的更新期是提前到来的，像北京和上海都在控制自己的用地规模，想让自己的用地规模达到一个零增长。我们不讨论这个政策是否是正确的，但是这个政策使我国的城市更新时代提前到来了。如何做到在人口总量下降的同时经济总量不下降呢？办法是提高我们单位面积的含金量。那么，我们如何找到经济新动能，创造经济新财富呢？
我们要做到四件事：培养新的环境、吸引新的人群、培育新的产业，从而达到积累新的财富。用老方法是解决不了新问题的。
在这种形势之下，我们就从科技、文化、商圈和空间这四个方面，探讨怎么创造新的价值。
N1科技回归都市，内城产业升级
我想说以后大家关注科技园不应该老想着到郊区去，而应该到和老城更新相结合的区域，为什么这么说呢？
过去每当提到老城更新的时候，我们都会提到一个词：文创。文创已经成为一个地方的标配了。
但是，这里我们来看一件事儿：798艺术区作为城市更新改造的一个标杆项目，它赚不赚钱？2019年7月9日，北京798艺术区最大规模的佩斯画廊（Pace Gallery) 关门了。创办人阿尼•格里姆彻在接受采访时表示，现在不可能在中国做画廊生意，而且已经低迷好一阵子了。
图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
大家可能说，你太俗了，文化的事儿怎么能谈赚钱？马克思有一句话叫：“思想，一旦离开了利益，就会使自己出丑”。我们坐在这里，光谈情怀是没有用的，情怀也需要靠利益来支撑。798改造了老厂区空间，植入“艺术展示” 作为产业内容，却不能满足城市高税收密度需求，最终被边缘化。现在的798每年都在不断的亏损——根据北交所信息显示，798公司营业利润常年陷于亏损状态，2016年营业利润甚至亏损870.41万元。改壳儿后的798艺术区并没有为城市带来真正的经济价值。
备注：“‘思想’一旦离开‘利益’，就一定会使自己出丑。”(《马克思恩格斯全集》，第2卷，103页)
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让任何一个地段发挥出与它相匹配的价值，这个事是无可厚非的。我们慢慢地会发现，将会有越来越多过去做文创的地方，现在开始做科技。
不论是伦敦、华尔街还是波士顿，现在都在做科技的回归。如果大家去看看涩谷（Shibuya），它也在进行科技的回归。为什么会这样？最重要的有两方面原因：
1、科技人群对大都市的生活越来越渴望
我们小时候读到的科学家都是像陈景润那样“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”，“不食人间烟火”。他们往往生活在偏郊区化的环境，美国硅谷那一代人也是这样。
但其实，现在科学家非常年轻。根据2017年《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示，我国科技工作者平均年龄35.9岁，其中35岁以下占48.8％。再者，《2017年IT四大巨头员工身体状况排行榜》显示，员工平均身体年龄方面，阿里巴巴员工平均年龄为32.2岁，其次是华为30.1岁，百度29.2岁，腾讯员工为28.9岁。阿里巴巴入职满五年的员工，平均年龄只有31.6岁。他们比我们想象的都要年轻很多。而且这些年轻人不是那些打酱油的人，而是挑大梁的人。
其实对这些科技精英来说，他们年轻人需要的环境是什么呢？他们不再是在郊区找个安静的地方看书，而是希望有这么一个环境，叫做“白天讲情怀，晚上讲情调”，或是“白天熙熙攘攘、晚上灯光明亮”的生活。大家如果去过美国奥斯汀（Austin），就知道美国奥斯汀的第六街（Sixth Street），那里面完全就像一个露天的迪厅一样，因为年轻科学家就喜欢这样的生活。
科技精英是离不开完备的城市配套的。这就是今天为什么从硅谷回到旧金山市中心的人越来越多，而不是相反的原因。
他们回到市中心还能结成一个重要的逻辑叫“弱联系”。“弱联系”理论是美国著名社会学家马克·格兰诺伊特提出的，就是说，要通过和不熟悉的人交流才会产生新的知识。
举个典型的例子。美国研究了一种技术，叫“BrainPort”。这个技术不是中国人发明的，但是有中国人的投资。这项技术能够让全盲的盲人有完整的三维感觉。
盲人是视觉采集有问题，信号传输也有问题。这个技术是能够通过装置让采集到的信号传到大脑。但在实践过程中发现，盲人之所以是盲人，是因为他们从视锥细胞到脑后丘传递的神经是有问题的。在后来的交流中，有个搞五官的专家提出，通过味蕾产生的痛觉和触觉，也能让大脑视觉区形成立体的感觉。现在这个技术就是视网膜搭在前面，但是装备是放在耳朵里，再在嘴里含一个垫片，带一个装置就能让人有完整的三维感觉。也就是说，是搞眼科的人和五官科的人共同努力，才有了这样一种跨界技术。这就是跨界对创新的帮助，也是我们今天很多技术的一个特点。这就是弱关系。
有一个重要的理论，叫做“新地理”。它的作者是一个非常伟大的学者，叫乔尔·科特金，他写过一本书叫《新地理》，副标题叫“数字经济如何重塑美国地貌”。这是一个非常伟大的理论。
乔尔·科特金研究发现，在工业文明时期，哪里靠近港口、公路、或者原材料产地，哪里更有钱。而今天最重要的资源已经不再是自然资源，而是获取高技能劳动力，尤其是科学家、工程师和其他专业人士的能力。我们会发现，在工业文明时期往往是“乐业带动安居”，而在科技文明时期，是“安居带动乐业”。
如果研究一下底特律的衰落和美国阳光带的崛起就会发现：
哪个地方更宜居，
知识分子就选择在哪里居住；
知识分子选择在哪里居住，
人类的智慧就会在哪里汇集；
人类的智慧在哪里汇集，
人类的财富最终将在哪里汇聚。
过去城市的发展模式叫做“产-人-城”，就是每个地方叫大招商、招大商，招来很多产业，逐渐给它配宿舍，以后它会成就一个城市。今天，发展的模式则是“城-人-产”：就是先去把城市打造成一个适合知识分子居住的城市，然后城市会吸纳很多优质的知识分子，从而成就这个城市的产业。因为知识经济的本质是知识分子经济。
现在的美国，五大湖地区在逐渐衰落，而兴起的是西部的加利福尼亚州，中部的德克萨斯州，东部的佛罗里达州，它们分别是美国经济的第1、3、4名，这些地方的共同特点是阳光灿烂！也就是特别适宜人们居住的地方，它们构成了“阳光带”。
备注：阳光带（Sunbelt）是美国20世纪70年代对应“铁锈带”出现的概念。美国的南部地区由于当地优质的生活环境、丰富的能源、农业资源，吸引了美国中西部大量的优质人才，进而发展起来大量的新兴产业，形成了美国三大产业区之一——南部科技工业区，称之为美国的“阳光地带”。
加利福尼亚，圣莫妮卡，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
加利福尼亚，圣莫妮卡，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
不止美国，法国同样如此。法国高科技的活跃地带是蓝色海岸地带，法国第一大科技园——索菲亚科技园，不是在巴黎，而是在蔚蓝海岸，因为那里更宜居。
备注：蓝色海岸产业带，拥有法国名列前茅的生物医药中心，欧洲顶级的信息科技中心，130家实验室，每年300-400个研究项目，1410亿欧元的研究经费……这一产业带已经成为法国一流的，最为活跃的产业带。
法国索菲亚科技园，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
法国索菲亚科技园，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
这就说明宜居是可以带动乐业的。在中国可以看到北上广深四个大城市对乐业的带动是非常强烈的。
还有一个趋势更为重要，据2016年的统计年鉴显示，深圳常住人口1100万，在校大学生人数不足10万；西安常住人口870万，却有84万的在校大学生。但是事实上，从深圳回到西安工作的人并不多，而西安被挖到深圳去的人却很多，所以深圳就是一个很典型的像美国阳光带一样的地方，城市生活对人才的吸引和“来了就是深圳人”的包容气质，就是因为它更宜居，所以能够“挖”很多人过去。
当下，成都、重庆、武汉、杭州等新一线城市纷纷在发力，解决人和产业的问题。比如2017年起成都出台的本科落户政策和武汉启动实施的“百万大学生留汉创业就业工程”，本身都是非常有力的政策，而且效果斐然。
以上地方的共同特点是什么呢? 就是这些城市中理工科高校特别多。理工科高校多了，以后城市的创业能力就特别强！
2、都市也需要科技
北京副市长卢彦曾说过，什么东西能赚钱，大家看这个数据，“产值搞到100亿，首钢用71年，联想用了17年，而小米用了短短不到3年”，高科技才是一个极其具有暴利的逻辑。
数据来源：Bay Area Council Economic Institute
科技创新，正在为城市创造出超越以往的巨大财富。很多城市都把振兴科技作为自己经济发展的重要动能。纽约市市长曾表态，纽约要成为二十一世纪的全球中心，科技将发挥极其重要的作用。越来越多的城市通过科技的主题来提升城市的力量。
都市与科技最完美的结合案例是“硅巷”，硅谷叫做Silicon valley，硅巷叫做Silicon Alley。
我们都知道曼哈顿区的下端是华尔街，上端是联合国所在的中城区，中间有两个比较发达的区域，一个是苏荷区，一个是熨斗区。就在它们中间有个最不发达区域，那就是最初的硅巷（Silicon Alley）。硅巷的逻辑就是，在一个最不发达的地区引入很多科技，吸引很多西海岸产业园的人搬来这里工作，然后这个地方就发展起来了，这个叫做“硅巷模式”。对比一下就会发现，硅谷是高科技郊区，相对成熟，技术性更强，注重硬件，而且能够在硬件方面继续领先；而硅巷是大都市的中心，更多关心的是新兴趋势，应用性更强，互联网金融发展得尤其快。
大家都知道美国科技第一发达的地方叫硅谷（Silicon Valley），第二发达的叫硅巷（Silicon Alley），且硅巷已经成了仅次于硅谷的全美科技增长速度最快的城市区域。这里已经利用自己的人口优势、投资规模优势、商务优势和生活环境优势，吸引了299个科技产业，成为了一个融合金融、时尚、媒体出版等产业于一体的地方。
排在世界第三的科技区是位于伦敦东区的科技城，这是全球增长速度第三的科技园区。这个地方曾经很破旧，它离伦敦的金融城（The City）其实并不远，就一公里，但是伦敦西区一直富贵典雅，东区一直破败。后来有了奥林匹克的商机，他们就决定振兴这个地方。
最早的振兴是布莱尔首相带动的，大约从1997年开始。那个时候《创意城市》那本书也出来了，所以他提出的是文化创意，但是一直没有解决经济问题。到了卡梅伦上台，直接提出了“硅环岛”的逻辑。
我刚才讲过，虽说文创不能解决经济问题，但是文创能够解决形象问题。做文化能够在花最少的钱的情况下，让一个破败的区域变得比较有趣，所以文创可以做科技的先导部分。当这里环境变得非常好了，大量科学家和企业就开始来了。连谷歌都把它的campus搬到这里来，每年付很高的租金。现在这里已经聚集了很多企业和孵化机构，并且成立了六个平台促进发展。如今这里盖了很多新楼，留住了很多新人。
2011年以来，有一千多家企业在这里办公。如果我点出红点来，你会发现，这个范围是非常广的。现在这里已经变成了硅环岛、“迷你硅谷”，成为了一个没有边际的创新群落。
这都是科技回归都市的典型例子。我们中国有很多城市，其实可以走这个路。
N2都市文化地标，文化财富增值
这里说的文化和前面说的文创不同，不是新孵化出来的文化，而是以前就有的，典雅的文化。比如伦敦西区、美国百老汇和林肯中心。
每个城市都是有文化聚集区的，比如北京的东城区；而上海以南京西路为轴，成都北路以西、镇宁路以东分布了相当多的主流文化园区。
这里可以做到三件事：
1、具有自身吸金力
这种地方的发展与科技、产业不一样，它具有很强的对冲效应。因为文化消费的值和经济消费的值是逆相关的，往往经济不太好的时候文化消费反而能上去。近几年中国的经济并不是最好，但是我们的电影票房是非常好的，尤其是我们的《战狼2》《哪吒》等。
2、具有很强的延伸效应
大家注意，百老汇每一美元的票房收入能带来3美元的附加消费和4.3美元的经济价值，而伦敦西区每一英镑的票房收入能带来,2英镑的附加消费和4英镑的经济价值。
在伦敦西区，观众的票房支出是7.77英镑，到了其他地区就只有2.75英镑。这四英镑的差距从哪来呢？就是剧院密度的贡献。
只要密集了，所有的剧院都能生存，都能保证70%以上的上座率。而且还可以降低成本，因为演员可以在不同的剧场流动演出，在这家剧场演男一号，到了另外一家剧场就可以演男二号。
并且，大剧场和小剧场能够产生一种共生关系：小剧场负责探索一些新剧目，而大剧场负责收割钞票。
3、带动旅游
这种旅游叫做“居家旅游”。我们每年五一、十一都会想去什么地方玩儿，但还有一种旅游方法，就是用不熟悉的方法使用熟悉的环境——你依然在北京，但是可以把平时没看的戏看完。这种模式会越来越多。
我们来挖掘一下美国的百老汇这个案例。
首先这里的种类非常齐全，观众是极多的。而且这里既有低档的又有高档的。林肯中心是高雅的，百老汇是通俗的。百老汇和林肯中心所构成的整个区域拥有很多高素质的死忠粉。而且它做了两件重要的事：
第一是文化的CBC。
比如北京的人经常去周围旅游，所以很多地方都在打造北京后花园。其实北京是可以成为旅游吸引地的。比如一个济南人在大明湖看了看叫本地休闲，到东北看了看叫远距离游历，如果带着孩子到北京看了场戏就叫“City Break”。
我们可以打造CBC，叫“抬起腿来就能去，去了就住一两天”。大人可以看戏剧，小孩子看儿童剧。更重要的是，学艺术的小孩子可以来到后台，和心目中的大神接触，这是非常有吸引力的东西。
而且，来到这里一定会在这里吃东西。我们可以看到，在全纽约最好的前450家餐厅中，前十个都在百老汇大街，因为大家来到这里一定要好好吃顿饭。更重要的是高档酒店也能起来，因为现在中国人也接受了西方人穿晚礼服看戏剧的逻辑。你很难想象，一个穿晚礼服的淑女打扮好之后骑着摩拜单车去看戏。所以附加消费也能起来，带动经济价值。
第二是打造全产业链。
百老汇的繁荣其实是哥伦比亚大学提供了人才，硅巷提供了科技，华尔街提供了资本。
首先，天使投资人最早是从文化来的，因为戏剧是更需要天使投资的。道理非常简单，如果我去投资一个工厂，即使投资失败，厂房设备还在。但要是投资一个影企，你就会发现，上亿元砸进去，要是演砸了，那跟你一毛钱关系都没有！因为演员还是演员，但跟你没关系。现在，文化和资本的结合更紧密了。
更重要的是，今天的电影和戏剧不是“拍不成才做”，而是“做不成才拍”。大量的东西都是由科技来做的。
《星球大战》是1977年有的第一部。当年这部电影在制作时，特效是很差的。于是乔治·卢卡斯就找到了一个人，那个人叫约翰·诺尔，做了一个公司，专门给他所有的戏进行数字化处理。后来这个公司单独上市，它叫工业光魔。可能你不知道工业光魔，但你一定用过工业光魔做的一个软件，这个软件的名字叫Photoshop。Photoshop这个软件当年就是专门给《星球大战》做后期的。现在电影中的很多场景都是通过高科技做出来的，所以高科技公司与文化的联系是非常紧密的。
在这个逻辑之下，我们看，哥伦比亚大学给它提供人才，整个的产业链融合就变成了文化教育、文化休闲、文化科技和文化金融的共生关系。
N3商圈模式创新，商业刺激再造
今天很多大商业在电商的竞争之下已经衰落了，但留下了共同认知。比如到北京去一定要逛王府井，到上海要逛南京路。所以《罗辑思维》的罗振宇说过一句话，世界越来越破碎，而这些治愈破碎的力量就会变得越来越值钱。这力量我们称之为共同的认知。我们来看一个非常成功的共同认知——纽约最著名的商业街第五大道。
中国人只要到美国去，是一定要到第五大道的。这里不仅云集了世界大牌，更重要的是，他们从很早之前就一直在不断提高自己的共同认知，比如奥黛丽·赫本拍的《蒂芙尼的早餐》；还有苹果旗舰店，这个建筑是乔布斯亲自设计的。现在有个极其重要的指标叫做“第五大道苹果店指数”，就是每当一款新iPhone推出的时候，在这个店的前一天晚上有多少人排队，这证明了这款iPhone手机有多受人欢迎。这个是很重要的。这就是与时俱进的逻辑，而我们的传统商业街区往往没有做到。
今天我们要做到与时俱进，既要强化名气，又要引入新店。
强化名气的第一个方面是老字号怎么展示。我们现在很多老字号比如吴裕泰、东来顺展示的都是“物”，但是我们真正应该展示的是“人”——做绝活儿的机器不稀奇，人才稀奇。过去有人做剪纸，你看了觉得很惊奇，但是今天已经有3D打印了，你看任何东西都不觉得新奇，一定要他当场剪给你看，你才惊奇。
日本有个词叫人间国宝。人间国宝一定是非物质文化传承人，但是非物质文化传承人不见得能叫人间国宝。只有那些传承人去世，绝活儿也跟着灭亡的，这样的传承人才能被称为人间国宝。
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因此他们做了三件事：第一，进行层层筛选，评选上人间国宝之后会给你发一张证书；第二，给予经济扶持，让他能独立生存。更重要的是，第三，一定要让小孩子去接触一些工艺匠人，让这些东西得到传承，让他们成为时尚人士，留住人气。
第二个方面是引入一些新的业态。我们现在看到很多电商都在做实体店，最典型的是西雅图的Amazon Go。你在这扫码买东西，扫完了以后你什么都不用带走，之后会直接通过电商物流送到你家里去。这种方式解决的是旅游时的携带疲劳问题。
做得更好的是素型生活。这是阿里巴巴在成都凯德MALL做的，非常成功，开店首月货量净增两倍。与Amazon Go不同的是，素型生活在完全居家的环境中摆放商品，把东西摆得非常像你的家，你看到之后会想到自己床头缺这个东西，你就会把它给补回来，这有很强烈的暗示和诱导作用。这种店的到来是可以振兴传统老街的。
最后，还要把这个地方做的热闹。比如日本东京特别著名的商业街叫表参道。表参道做了非常好的夜色，不但做到建筑夜色升级，还进行了酷屏升级，并且进行了夜色景观升级。
类似这种夜色升级对拉动城市是非常非常重要的。日本格林木商业的老总说过一句话，“只有把商业做成一个好玩的地方，让人们来玩的同时顺便买些东西回家，这样的商业才能做得起来。”所以现在的商业越来越像旅游逻辑。
不仅夜色本身要升级，而且还要有相关的配套制度。大家要是去英国就会知道，英国2015年起做了一个事，就是把自己的地铁运营时间向后延长。从2015年9月12日起，周末开放通宵地铁，让别人能够留住这种夜生活。这是我说的商业。
N4全域空间活化，城市中心提质
在城市空间活化中，有个非常有用的手法叫做城市针灸。用得最好的城市是西班牙的巴塞罗那。
巴塞罗那虽然是历史文化名城，但有一段时间，它的城市居住人口从24万人下降到9万人。在这里我想说，城市人口不能轻易疏解，因为城市疏解人口不是一个线性规律，不是想搬两万出去就搬两万出去，可能剩下的六万和八万也跟着搬出去了。简·雅各布斯写过一本很有名的书叫《美国大城市的死与生》，她提出，“当一个城市在解决了它的秩序混乱问题之后，它下面要解决的问题一定是如何重新恢复繁荣。”
当时巴塞罗那找出了很多城市痛点，针对这些痛点进行改造，用良币驱逐劣币。具体来讲，只要城市的角落不断有游客到来，那些曾经盘踞在此的流浪汉就不能为所欲为了。那么，游客来看什么呢？大家都知道，巴塞罗那是高迪的故乡。毕加索、达利、米罗这些艺术家都曾在巴塞罗那聚居。所以，巴塞罗那发挥自己的艺术优势，在每个地方都摆上了一些真正高水平的雕塑。
巴塞罗那北德尔公园，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
比如说在这个叫“沉落的天空”的雕塑旁边，女孩子们在看着书。流浪汉依然在，并没有把他赶走。只是他不再对这个环境起控制作用了。由此，这里的环境变得非常好。
现在的巴塞罗那到处都是著名艺术家的雕塑，形成了一张艺术地图。只要坐上公交车或者轻轨，就可以把所有的艺术都看一遍。我就是这样看的。
巴塞罗那兰布拉大街，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
巴塞罗那兰布拉大街“活雕塑”，图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
所以，城市振兴和艺术的结合成为了振兴旅游非常重要的方面。巴塞罗那现在又重新变回了世界十大宜居城市，而且号称“地中海的曼哈顿”。
北京、上海、杭州这些城市也不缺艺术，我们可以把艺术作为点亮空间的手法。
以上就是李忠先生说的四个方面，这四个方面都是通过“创造新环境、吸引新人群、培育新产业、形成新财富”，从而让老城区重新获得黄金价值。
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