2020-02-11 13:10:35 北京房姐

北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：請教房姐，想要諮詢房產的優化方案。北京家庭，兩套住房，分別是天通苑一套150平（總價550左右，首付三成）和蘇州街一套小面積學區房（當時不懂，二套資格買了70年公寓，首付七成，購買不到一年）。家庭為單位按揭全部用完
想要請教家庭資產優化方案，有幾個問題，
1，目前看二套房七成對我的現金流消耗很大，是否應該截斷抵押出來。
2，再進一步，二套房是公寓，從升值角度，是否應該考慮換籌？這種情況下，我應該怎麼考慮學區問題（孩子目前兩歲）
3，一方有深圳戶口，深圳無佈局，是否應該考慮在深圳全款抵押？這種情況下，深圳公司是否要提前儲備？

回答：蘇州街學區賣
天通苑還清後重新抵押
得到的現金，再根據貸票的資格，拆借資金做全款再抵押。
如果都是全款再抵押，可以優先北京

提問：房姐好，小白，去年Bj北三環上車，首付借款60w。當前現金0，現金流0，工資稅後60，年底部分30，明年年底sfd結清一部分，會有2萬/月現金流釋放。非常看好以及想買農展館棗營團結湖一帶二套，我們老師有什麼好的建議麼，最近是日思夜想團結湖，班都不想上了
回答：去年上車盤暫不看對今年操作沒有太大幫助，負債要計算進來。
當前的現金約等於0，年底打你有60萬現金，這個情況在北京或者其他一線都不適合上車。
團結湖（老公房）一帶漲過了，更多看金臺路甜水園，農展館棗營的老公房相對比團結湖還要貴點，不建議。
所以如果還在北京買，你加上你有一套上車盤，建議現金能湊到250萬再買北京，不然建議去重慶或者瀋陽這些門檻比較低的城市。
陸續辦卡辦貸，隨時保持未來6-12個月現金流預期。

提問：阿里的總部設在來廣營，怎麼看那邊呢？
感覺位置還不能，緊靠望京，周邊基本是次新房新房，感覺發展前景巨大。
回答：整個望京內部，其實可以開發的地塊不多了。
除了望京西，但又因為交通不變，所以還需要重新打造配套的體系。
酒仙橋已經塞滿了。
那麼，只有往北，來廣營善各莊，大片的村級單位，土地還沒有徵收。
加上地鐵早已聯通，前有孫河這個探路的，後有望京大本營，來廣營如果大規模開發，本身的價值基礎不會差。
唯一要注意的是，要回到買房的邏輯上來。
買房最終看的是價格，來廣營的存量房源是比較貴的，新開更貴的可能性較大。
那麼，解決的策略就是從輻射範圍中尋找還沒有起價的窪地。

提問：房姐請教下，夫妻外地戶口，女方有北京工作居住證，全款買第一套和第二套可以只寫男方一人名字嗎？Lh,全款買第三套寫女方一人名字，與男方復Hun,第三套能更名成男方一人名字嗎？謝謝！

回答：可以
就是所謂的結離婚大法

提問：您好，房姐，東南四環有個江南府，六萬的話有投資價值嗎？
回答：小紅門，汽配之鄉，金屬五金之鎮。被四環路，公園綠地，涼水河分割。拆遷沒有到位，一切還是未知數。

提問：石佛營泛海的房子挺不錯的，10萬單價合適嗎？這片地區未來發展怎麼樣？
回答：泛海的房子挺不錯的，10萬的單價挺貴的。
石佛營有很好的發展空間，本身地段不差，但是不夠支撐10萬的豪宅溢價。
石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。

提問：請教房姐，北京上海公務員集體戶口轉本地戶口需要買房。如果做代持，別人買房掛在其名下，那他可以通過這個房子落戶麼？（實際上不是他的房子）以後如果房子再歸還或賣出對被掛戶口有影響麼？感謝房姐

回答：誰名下有房子，誰就可以落戶。
落戶和這套房子的代持情況無關。
代持通過債權租賃權等轉移物業的資產和控制權，到不會改變物業本身的法律情況。

提問：房姐你好：牡丹園片區如何？學區、商業、交通都不錯吧
回答：平淡無奇，價格很貴。
牡丹園是對接中關村的居住板塊，基本只有純居住屬性，配套，商業都很差。
學區擴散的原因，價格也不便宜。

提問：房姐你好！一個很要好的朋友諮詢我的意見：昌平經適房，3年下證，證滿5年補齊差價後可上市交易，房款100萬左右，指標費用100萬，我覺得特別不划算不值得。請指導
回答：不划算，
首先價格可能會偏高；
其次指標費用離譜；
下證時間不可確定；
風險需要需求手續包裹，但如果出事還是很難追討。

提問：房姐，您覺得北京現在的老公房在10年、20年後變得更老更破後還能保值增值，有好的流動性嘛？
北京老公房的房齡對於使用品質上的差別，其實沒有很大影響。
回答：老公房的勝負手有三點：
1.房齡對應的金融屬性
2.小區本身的環境和物業保養情況
3.板樓還是塔樓，是否有加裝電梯可能

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。