上世紀90年代，很多地方已經有了商品房的雛形。比如90年代初的海南，但是，全國意義上真正邁入規範化的房地產市場，還要從1998年房改算起。
前段時間黃奇帆演講提到了一組數字，2000年的時候，每年賣出去的房子只有1億平米，到了2018年，這個數字躥升到了17億平米，18年時間，每年賣的房子增長了17倍，沒有任何一個行業可以與之匹敵。
因此，過去十幾年，房地產是靠城鎮化、農民進城、增發貨幣、房產金融化、居民加槓桿等手段，逐步實現擴張的。
這段時間裡，雖然我們經歷了2003年、2008年這樣的突發情況，但樓市幾乎沒有受到任何影響，一個快速擴張中的市場，是經濟規律驅動增長的。
但是，到了2020年，樓市開始進入真正意義上的“靠天吃飯”了。
一方面，房地產長期看人口，根據統計局此前發佈的數據，2019年新生兒數量已經降到了1400多萬，其中57%都是二胎，說明年輕人的生育意願持續降低，未來的購房需求可能會“青黃不接”。
另一方面，居民槓桿率已經達到了65%的高位，距離70%的“天花板”，也只有一步之遙，換句話說，大家都沒能力再去負債買房了。
有了這兩個前提，樓市出現任何風吹草動，都會引起人們心中的不安，最近一段時間的表現，尤為明顯。
根據億翰智庫發佈的數據，2020年1月，21家典型房企投資力度大幅降低，拿地面積同比減少72.6%，拿地金額同比減少49.8%。
此外，TOP100房企銷售金額為5097億元，同比減少12%，TOP200房企1月累計銷售金額同比減少10.2%，對比往年，下降10%，就意味著500多億元直接“蒸發”掉了。
其實，何止是房地產，對2類人來說，這個冬天可以說是“顆粒無收”。
1，依賴線下的中小企業主。
有機構對995家中小企業展開了調研，29.58%的企業2020年營業收入下降幅度超過50%，58.05%的企業下降20%以上。
同時，85.01%的企業維持不了3個月生存，當然，有銀行支持後，一部分企業的維持時間可以超過3個月。如果持續半年以上，90%的企業將難以為繼，很可能歇業或者破產。
今天看到一位開店的朋友留言，本來春節歷來是一年中的旺季，現在非但沒有收入，開店時間也遙遙無期，店裡六個員工，加上高額支出的房租，還有之前欠銀行的經營貸，倉庫裡的一堆貨物，可能無法撐到4月份。
相信這種情況並不是孤例，而是很多中小企業主正在經歷的事，這也是金融調控後續會重點支持的一群人。
2，三線以下城市的中小開發商。
在廣大三四線城市，中小開發商每年最倚重的賣房窗口，就是春節期間的返鄉置業大潮。
《2019-2020年返鄉置業調查報告》顯示，2020年春節，有68.6%的受訪者傾向於選擇回鄉置業(包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市)。而想在工作城市(非家鄉城市及家鄉省會城市)置業的人群佔比為29.8%。
現在，68%願意在老家置業的人，只能窩在家裡面，而那些依賴回款的中小開發商，相當於白忙活了。
要知道，2019年房企破產家數創出了歷史記錄，2020-2022年又遭遇了房企的債務高峰，小開發商的命運，在突如其來的浪潮中，可能只有被大房企收購兼併這一條路可走。
在2019年底的時候，馬雲在一場活動中談到：一天接到5個電話，都是借錢的，一週內，有10個要賣樓的。
從現在的形勢來看，馬雲似乎在無意間言中了樓市的境遇。
在整個市場都“靜止”的情況下，現金流成了每個家庭、每個企業最珍視的東西，可以想見的是，假如3月份仍然無法快速復工，中小開發商的生存環境會進一步變差，一些購房槓桿率超過70%的投機客，可能只能像馬雲說的那樣“賣樓”了。
一句話總結：目前我們所經歷的，恰恰是過去十幾年沒有遇到過的情況，樓市以前過於“順風順水”，以至於房企、購房者、有房族、剛需、投機客都沒反應過來。
更何況，對房地產市場來說，現在僅僅只是開始罷了。
未來100天，樓市還有3個“考驗”。
1，土拍暫停，市場“凝固”。
據《證券日報》報道，而2月4日以來，北京、天津、上海、杭州、重慶等多地暫時叫停了土地出讓，涉及土地總計起始價格超過了340億元。
土拍停了，就意味著房企無法再拿地，房地產市場也就沒了繼續擴張的動力。
2，項目開工延遲，影響施工交房進度。
從買房到交房，一般要經歷兩到三年的時間，在2017-2019年，大量的開發商維持高週轉的策略，手裡拿著巨量的土地儲備，施工進度非常慢，回款都用來拿地了。
因此，2020本來是個“交房大年”，是房企加快週轉施工的年份，現在各地開工時間都在往後移，如果2月中旬能順利開工還好，有的城市到3月份才開工，加上農民工返城後的準備時間，實際上的密集開工高峰，可能要到4月份了，未來100天的時間，將會成為房地產施工的“空窗期”。
3，回款中斷，現金流壓力增大。
上文已經說到，對大量的小規模房企來說，回款至關重要，因為銀行貸款、公司債、借貸借款都需要回款才能維持。
一旦房子賣不出去，回款中斷，開發商的貸款利息和到期還款卻仍在生效，大房企可以繼續“借新債還舊債”，小房企卻很難熬過這個冬天。
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