說到法拍房，很多人立刻聯想到“撿漏”。
動不動就七八折，如果100萬的房子，能便宜20-30萬，簡直讓人無法抗拒。可這是“真便宜”還是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
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什麼是法拍房？
法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
講人話就是：法拍房是指人民法院將查封、扣押、凍結的被執行人（原房東）財產，在被執行人逾期不履行義務時，依法以公開競價的方式賣給出價最高的競買人。
還沒解釋清楚的話，再舉個例子：
隔壁老王在銀行用房產抵押貸了200萬，後來因為生意失敗，已經逾期多月，無力償還。銀行為了收回這筆貸款，向法院起訴老王，根據抵押合同，法院通過審理判決，決定拍賣老王的這套房產以償還銀行的欠款，這套房產就成了法拍房。（當然這只是法拍房的一種）
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法拍房的來源的途徑
1、商業貸款逾期
沒錢還房貸，銀行爸爸也不會給你客氣，向法院提出民事訴訟，拍賣房產變現來償還貸款的。
房價上漲階段，通常不會走到房產拍賣這個地步，總能找到接盤俠出手。
當前，各地限購，限售政策頻出，房價橫盤或者下跌，不少炒房客就會因為槓桿太高爆倉，被銀行收回的個案也就越來越多。
2、民間借貸抵賬
日常生活中，朋友之間借款，用房產作抵押也是很正常的事情。如果到期不能還款，根據《擔保法》的規定，出借人不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請，並出示抵押或借款協議，要求法院拍賣抵押的房產來還款。
3、司法沒收財產
比如：司法案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。
4、無主財產
這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生，可以忽略不計。
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不限資格+便宜是最大賣點！
近幾年包括淘寶網、京東網、公拍網在內的多家網站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺。
自從鄭州限購升級政策以後，很多人一夜之間失去了“房票”。而不需要購房資格的法拍房就成了香餑餑。更讓購房者心動的是，起拍的標價一般比市場價低15%，起碼八五折！
並且按規定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經過幾次折扣，價格已經十分優惠（誘惑）了。而如果三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。
簡單的解釋就是：市場價格為100萬元的房子，拍賣價就是80萬元（100萬*80%），如果流拍，第二次拍賣價64萬元（80萬*80%）等。
法拍房不限購，起拍價又低於市場價（起拍價最低為評估價或市價的70%），無中介佣金，這些特點的被各平臺大肆宣傳後，吸引了大批吃瓜群眾強勢圍觀。
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法拍房真的那麼好嗎？
法拍房的風險高於常規房產。
最大的風險有三：債權、租賃和清戶。
債權風險，是指房產在拍賣之前就已經抵押給了其他債權人。
若事實屬實，則債權人的權利受法律保護（不能傷害善意第三人利益），
在原房東沒有其他可執行財產的情況下，這套房難免就會有許多糾紛。
租賃風險，是指拍賣的房屋帶有租約，尤其是長租租約，
出於“買賣不破租賃”的原則，租戶的權益受保護，想解除合同就要雙方協商。
清戶風險，是指取得房產後，但原房東賴在房子裡不走，
如果這套房又是原房東的唯一房產，那麼原則上也並不會強制執行，so...
遇上以上這三種情況，後果一般是：
要麼無法過戶，要麼無法入住（實際佔有），
再倒黴一點的，二者皆有。
因為各自都有對應的法律瑕疵，一旦遇上就很難處理，
需要付出極高的道德成本、時間成本、精力成本。
除此之外，還有很多零零碎碎的雜事帶來的成本。
比如，
原房東拖欠的維修基金、物業費、水電燃氣費、寬帶費等各種欠費，均由買受人負責承擔，
碰上惡意拖欠多年的，還要連違約金一起支付，算下來可能不是一筆小數目；
如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅；
如果原房主的戶籍沒有遷出，則無法在該房屋落戶，相應的有一些學區學位等權益也無法享受，
—— 這一點在買賣普通二手房時也會存在，一般會通過賣家溝通簽訂相關協議來解決。
…...
上文提到的房屋權屬，一般會在法院發佈的競拍公告進行描述，也會附有評估公司出具的材料。
有些法院還會安排統一看房，以便更細緻的瞭解房源的位置、房齡、裝修、瑕疵等各方面的細節。
但，法院不作擔保，責任最終還是由買受人自行承擔。
我的看法是，綜合各種風險一刀切，基本可以認為：
來源為刑事案件的，不碰；
有人在住的，不碰；
當事人有非銀行借貸糾紛的，不碰。
幾輪篩下來，法拍房中相對比較優質的，往往是那些因為某些原因（最好是貪腐）被查封的官員的房屋。
總之呢，法拍房確實“有利可圖”、“有漏可撿”，但更高的收益自然會對應更高的風險。
想要降低（注意，是降低！不是免除！）風險，就必須支付更多的篩選成本，包括時間、精力和專業度。
—— 你看，所有的一切，都是有代價的。
天下沒有免費的午餐。
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是不是法拍房就真的不能碰？
至少外行別碰，千萬不要一味抱著撿漏的心態去買法拍房。
找中介？是一個解決方案，但必須是絕對專業的。有一些還是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次，晚上去一次，週末也白天去一次，晚上去一次。
多問物業和鄰居。遇到特別便宜的房子，最好別碰，畢竟盯上法拍的都不傻。
外地法院的案子要小心，網上都能查到案情，最好研究一下，公告和標的物介紹必須反覆看。
直到產權證拿到手和住進房子，才算法拍完全成功！
小結
最後還是要提醒大家，天上不可能掉餡餅，想買法拍房，冷靜、耐心、經驗、資金甚至時間，缺一不可。請一定要對法拍房保持足夠的慎重，買房不是兒戲，更何況是通過司法程序買房。
如果你只是想投機，覺得買法拍房更加輕鬆，那我勸你不要輕易去碰，還是安安靜靜的買一個商品房吧。
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