把楼市比成一辆马车，那支撑房地产市场扩张的就有4个“车轮”。
1，人口。
第一财经此前统计了31个省份2018年常住人口数据，与2010年第六次全国人口普查数据做了个对比。
近9年来，有14个省份人口增量超过200万人，7个省份超过300万人。其中，广东增量最多，达915.7万人，超过第二名和第三名增量之和。
但是，东北的情况有点不乐观，黑龙江减少58.1万，吉林减少42.1万，辽宁减少15.3万。
从房地产市场的表现来看，长三角、珠三角等热门区域，恰恰是人口流入最密集的地方，而东北、西北、中西部偏远城市，因为人口常年流出，大量的三线以下城市，房价大涨后被打回原形。
2，土地供需。
从土地出让金这个指标来看，2019年40个典型城市土地出让金收入达到了28609.1亿元，同比增长18.6%。
其中，杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位，这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元。
这40个城市中，绝大部分都是二三线以上城市，市区人口少说也得有百万以上。
与之形成鲜明对比的，是包含绝大部分三线以下城市的300城土地数据，截止2019年11月底，成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位。
也就是说，卖地越火热的城市，房地产市场扩张的动力越足，那些充斥着土地流拍的城市，说明开发商正在悄然撤退。
3，金融政策。
这个因素也很容易理解，降息、降准、降低首付门槛、降低社保个税缴纳年限等措施，都会提振楼市的需求，从而导致房价反弹。
以2015年为例，央行降息3次，全面降准2次，棚改货币化力挽狂澜，广大中小城市凭空多出一股雄厚的购买力，拆迁户们买房，犹如砍瓜切菜，三下两下楼市又活了。
但是，2018、2019连续两年，房贷利率持续走高，去年改成LPR新规后，首套房资金成本有增无减，楼市也就没有出现大的波动。
4，居民杠杆率。
这一点尤为重要，过去20年以来，房地产市场从年销售1亿平米的“小树苗”，长成年销售17亿平米的庞然大物，千亿房企纷纷诞生，十几万亿的销售额也成为常态，居民加杠杆买房是重要的催化剂。
数据显示，2010年之前，中国家庭的杠杆率还很低，维持在20%以内，到2018年已攀升至53.2%。
房价的提升，也强化了居民对房地产的配置力度，住房贷款余额占国民总储蓄比重已接近60%。
时过境迁，到了2020年，房地产这4个“车轮”都停止转动了。
人口方面，根据国家统计局1月17日公布的数据，2019年末，全年人口出生率降至1952年以来最低的10.48‰。受到全面放开二胎政策影响，2019年二孩占出生人口比例达57%。
也就是说，2019年的新生儿里，二胎数量占到了将近6成，1465万新生儿中，只有630万是第一胎，年轻人的生育意愿持续走低，新生儿变少，意味着未来主力购房群体的需求必然会下降。
土地供需、金融政策、购房杠杆率方面也是如此。
根据中泰宏观的报告，过去3年内，每年我国新建商品房面积，足够4000万人居住。而每年城镇人口的增加幅度，仅仅只有2000万人，也就是说，大量县城、地级市的土地都是供过于求的，根本没那么多人去住。
前段时间，银保监会专门发布意见指出：防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。这个表态，也直接给今年楼市定下了基调：金融政策面依然从紧，购房杠杆率必须“压下去”。
更重要的是，经历了最近十多天的事件，全国超过18个省市、60个城市关闭了售楼处和中介，新房销售几乎停摆。克而瑞公布的数据显示，1月房地产销售TOP100企业单月操盘口径销售额5097.05亿元，同比降低12%。
这种情况下，房地产的4个“车轮”几乎被锁在原地，无法转动。
资本市场的反应也可见一斑。
2月3日开市后，沪深两市137支地产股全部下跌 ，Wind数据统计，截至收盘，房地产行业141家A股公司总市值为19301万亿元，较前一交易日减少1987亿元。
也就是说，1天之内，房地产行业就“蒸发”了1900多亿的总市值。
当然，在突发情况面前，资本市场的波动实属正常，未来随着工地复工、楼盘开放、秩序恢复，楼市的人气自然也会迅速回升。
但是，市值的大幅度变化，至少能够揭示一点，最近发生的事，对未来房地产市场的影响有多深远，根据研究机构建诚晟业近日做出的预计：1-2月甚至一季度的全国房地产销售将显著下降（预计平均降幅超过30%），部分地区降幅将超过50%。
那么，房地产是不是就此一蹶不振了？
当然不是，笔者认为，楼市可能会在20天以后逐步“复活”。
第一，未来10-20天会出现拐点。
按照钟南山院士的观点，从1月23日算起，到正月十五这段时间，如果在老家出现了问题就会在当地解决，不会加入返程的人流，而在即将到来的返程高峰中，只要各个城市做好管控，拐点必然会到来。
对房地产来说，只要形势有所缓解，20天的时间并不算太长，房企、购房者、从业者还可以耐心等待。
第二，不可能长期停工。
这是一个很基础的判断，对房地产这个行业来说，牵一发而动全身，是不可能长期停工的。
数据显示，限价政策下， 2015年净复工面积-37783万方，意味着有37783万方净停工面积，较2014年增加约110%。
2016年-2018年，净停工面积依然在扩大，2019年1-10月净停工面积59501万方，占施工面积854882万方的约7%。
这么多楼盘已经停工，如果在建的楼盘再停掉，那对整个市场来说，无异于雪上加霜，因此，20天以后，复工是大概率事件。
最有可能出现的情况是什么？
我觉得，有可能售楼部依然暂停开放，但建筑工地在做好管控的前提下，有条不紊的推进施工，这样上下游行业也自然会被带动，包括原材料、工程机械、家具家电等行业也会随之恢复正常。
不过，有一点我们要明白，即便楼市20天之后可能“复活”，也只是短期“秩序”上的回归正常，就5年乃至10年的中长期趋势而言，人口、土地、金融政策、杠杆率“钳制”的情况下，“稳中有降”依然是大势所趋。
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