小考拉2008
鶴崗北方邊境的一個地級市，位於黑龍江東北部，緊臨松花江靠近佳木斯。
鶴崗是以煤礦興市的資源型城市，曾經全國四大煤礦之一，東北城市的特點面積達到1.47萬平方公里，和北京的面積差不多，但最多時的常住人口約100萬。
近幾年國家整頓煤礦行業，導致鶴崗的整體發展受到了極大影響，人口和資金外流嚴重，導致房產價格極度疲軟。
還有一個重要的原因，就是房地產開發過度，2013--2018年鶴崗一共建了約11萬套保障性住房，用來安置煤礦採空區，塌陷地區的居民安置，但是年輕人大多去大城市打工，造成大量房產空置，大概只入住了1/3的體量。
綜上所述，鶴崗市的低房價與空置率有著極大的關係。
東北的很多地方都存在人口外流嚴重的現象，這一現象還在加劇，低迷的房地產市場還會在東北地區蔓延！
以上純屬個人觀點，歡迎點評指導，謝謝！
肖輝平77976060
黑龍江.鶴崗
鶴崗是全國五線城市，黑龍江省的地級市，轄有8個行政管理區，戶籍人口100.9萬，（常住人口官方未發佈）。鶴崗房真的那麼低嗎？一起來了解鶴崗房價的大體情況：
鶴崗房價走勢
近一年來，鶴崗房價呈平穩波動走勢。2019年11月，
新盤參考價格3600元，較年初價格3500元，漲了100元/平米，漲幅2.86%。二手房價格，近一年來也呈現穩中波動走勢，交易較一手房活躍。2019年11月參考價格2317元，較年初價格2310元，基本上持平。
各城區房價排行榜：工農區、南山區、蘿北縣，這三個城區房價靠前，均價在3000元以上，其他城區價格相對較低。各城區價格差異也是較大。
鶴崗經濟社會發展狀況
鶴崗市2018年官方沒有發佈經濟公報，但不影響對其分析研判。以2018年度經濟數據為基準，大體瞭解一下崗鶴經濟發展狀況：
2017年GDP值282.9億元。2018年增長5%，即GDP值297.04億元，人均2.94萬元。全國水平6.46萬元，鶴崗僅為全國均值45.5%。
三次產業比：32.8:31:36.2。鶴崗以農業為主，工業和服務產業都非常薄弱。主要產業為煤炭、農產品及食品飲料，化工建材。城鎮登記失業率為4.0%，高於全國平均3.8%的水平。
2017年社會消費品零售總額136.2億元。2018年增長8%，即147.10億元，人均1.46萬元。全國水平1.98萬元。
2017年城鎮居民人均可支配收入21370元，農村居民人均可支配收入13967元。2018年城鄉居民人均可支配收入分別增長6.5%和7%，即城鎮可支配收入22759元，農村居民可支配收入14945元 。全國城鄉水平28228元。
2017年住戶存款482.2億元，人均4.82萬元。2018年若按城鎮可支配收入同比例增長，則住戶存款餘額513.54億元，2018年人均存款5.09萬元。全國水平5.19萬元。
從數據信息顯示：鶴崗經濟基本面很一般，並且經濟體量很小，居民生活水平不及全國平均水平，是一個經濟欠發達的地區。
其實，鶴崗房價並不低
都說鶴崗房價很低，事實並非如此。
從鶴崗房價走勢圖來看，並不是媒體上傳說的那樣。或許有些二手房確實較低，在一個人口淨流出的城市，長年持續缺乏增量人口，在住宅更新的情況下，對於一些居民而言，二手房源也就變得多餘了，那麼能賣幾個錢算幾個錢的心思應當是有的。因為鶴崗也實施了棚改計劃，諸如2017年各類保障性安居工程共開復工建設4萬套，安置居民2.6萬戶，完成貨幣直接補償9277戶。作為一個經濟欠發達，又缺乏產業規模經濟和人口增量，
相較於全國房價水平，鶴崗房價低是正常的，但並非“白菜價”。說鶴崗房價並不低，是相對於鶴崗經濟及居民收入水平
鶴崗城鎮居民可支配收入22759元，按當前鶴崗房價水平，購房一套100平米的新房，總房款為36萬元。若一個三口之家，有兩人有收入，則：
房價收入比=7.9年。這是不吃不喝買套房所需支付年限。
若按鶴崗收支比例67%換算，即用餘錢來購房的話，房價收入比=24年。
根據聯合國相關部分的評判標準，若房價收入比高於十年，則該地區房價偏高。很顯然，鶴崗房價對於當地居民來說，房價並不低，而是偏高的。
鶴崗房價體現居住屬性佔優，金融屬性較弱
我們不能用長三角、珠三角的居民生活標準，去看待鶴崗房價，這是欠合理的。長三角和珠三角城市群的居民收入高，可是房價也很高，這種情況下，拿著鶴崗的房價來比較，顯然是一種誤會，或者說錯覺。城市群產業、人口等基本面較好，是人口聚集主要目 標城市，其房產商業價值較高；而鶴崗地區由於地理位置、產業經濟、人口增量這些要素，相對於長三角/珠三角來說，商業價值嚴重缺乏，因此房價的金融屬性較弱而已。
總得來說，鶴崗房價相對於當地居民來說，其實並不低。我們不能將個別性的二手房/商鋪價格（嚴重低於正常價格）來評價一個城市的整體房價水平，那樣有失偏頗。
💕謝謝閱讀！
野馬和尚
為什麼鶴崗的房價那麼低？下面我們一起分析一下大致有一下幾種原因：
1、鶴崗市位於黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯接壤，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區域。作為資源型城市，鶴崗市自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年的開採歷史，曾是全國四大煤礦之一，是優質動力煤、化工煤重要產地。
與東三省其它資源枯竭型城市相同，煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，近年來，鶴崗遭遇了資源枯竭、產業結構單一的困擾。
2、房價是各種資源支撐起來的，沒有資源，哪來高房價之說，而從長遠看，年輕人絕對是城市競爭力最年富力強的資源。在鶴崗租房，租客只需要支付取暖費和物業費，房子就可以免費住，不用付房租。這是中國四五線城市的普遍情況，還是隻是個別案例，目前是個案，但是從長遠看，有可能是普遍現象。
3、鶴崗這樣的低房價城市，在全國範圍內現在已經有不少了。低房價的背後是這些城市普遍面臨的“城市收縮”之困。
城市收縮，是一種城市蕭條、人口減少、城市資產貶值的緊縮現象。鶴崗市是典型的“收縮型城市”。統計數據顯示，鶴崗市戶籍人口已經連續16年呈現負增長。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人，佔當前戶籍人口的1/10。
4、2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。鶴崗人口呈現淨流出狀態，當地人口已經連續16年負增長，20年裡戶籍人口減少了十分之一。
綜上所述，出現了經濟發展動力不足與城市人口流失導致房價難上漲反而下跌的現象，對此你們怎麼看呢？
西安房產顧問藺佰新
鶴崗的低房價在網絡上掀起了不少人置業安家的浪潮。不少網紅和個人也紛紛爆出了去鶴崗買房的計劃，也確實有人在鶴崗以低價買到了房子。當初鶴崗低房價被眾人所知的時候很多人的感覺都是“這就是未來小城市發展的模式，房價終究會走到一個低點”。但是經過了解之後才發現，鶴崗的低房價並非是普遍性的，只是城市發展與人口流向倒置之後的幾乎現象。
與鶴崗類似的是玉門也被曝出有兩千元一套的房源。但這些都是片面的現象。只不過在網絡的壁壘之下被放大了而已。其實真正的鶴崗雖然房價不高，也有兩萬元的房子，但其實並沒有像眾人所想的那樣遇到了樓市的下跌浪潮。人口外流也並沒有徹底摧毀鶴崗的房地產市場。有的只是鶴崗隨處可見的蕭條，至於房子其實還算值錢。
為什麼說鶴崗的房子還算值錢呢？其實鶴崗的真實房價並非是幾百元一平米，這類房子都是城市邊緣的老房子。鶴崗的市區房價也有幾千元，好一些的小區四千元往上的房價也有。因為鶴崗這些年來一直是人口流出的城市，人口減少就造成了房源增多。城市發展之後資源也都集中在市區之內，外圍區域並沒有很好的居住價值。因此，多餘的房子，沒有太多居住價值的房子就沒有市場。
並且鶴崗在實際的發展過程當中也是比較迅速的。大量居民都有自己的安置房，安置房與商品房集中衝擊了鶴崗當地住房市場，當地住房需求減少，住房價格也會進一步降低了。
鶴崗的房價反映了收縮型城市的樓市發展過程，鶴崗住房供應過剩和人口流失共同作用了城市向內聚合，資源向內集合，邊緣化的房子自然價格就低了。
房產老J
黑龍江轄內地級市鶴崗最近比較火，一套房子2萬、3萬就能買到，賺夠了錢，不怕冷的話，可以去鶴崗養個老，房價真不貴，但是鶴崗不算是最便宜的，甘肅的鬼城玉門關的房價只有幾十元一平，這才叫白菜價，白送估計也沒有人要，什麼時候一二線城市能夠白送房子，那幸福感蹭蹭的往上走了。
鶴崗房價為什麼這麼低？
經濟薄弱
經濟是一個城市房價能夠保持堅挺的最終於原因，鶴崗是一個5線城市，GDP在黑龍江排名倒數第2，居民人均可支配收入遠遠低於黑龍江和全國水平。
而且鶴崗是第一、第二、第三產業佔比基本相同，以為著經濟還停留在上實際的水平。
人口持續流出，房產供大於求
人口是一個城市的基本要素，特別對房價而言，一個城市人口繼續流水，能夠給房產提供源源不斷的購買力。
2018年末鶴崗市常住人口為99.5萬人，同比減少1.4萬人，更嚴重的時，鶴崗老齡化非常嚴重，60歲以上老人22.6萬人，老齡化人口占比為22.7%，遠高於全國平均水平。 另外鶴崗的生育率很低，只有0.7%，低於黑龍江和全國水平。人口老化、生育率低，加上人口流出，鶴崗的房子能堅挺才怪。
綜上所述：從人口情況看，人口持續流出、老齡化嚴重、生育率不高，導致對房產的需求弱；從房地產供給看，鶴崗的商品房和保障性住房供給大；供給大，需求少，是鶴崗房價不高的主要原因。
互金圈
1.地理環境差。鶴崗位於黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望。氣候方面，鶴崗年平均氣溫為3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為-34.5℃。鶴崗冬季寒冷漫長，春季少雨多大風，氣溫變化劇烈。氣候嚴寒，不少人紛紛南遷。
2、鶴崗人口流失情況嚴重。2018年黑龍江常住總人口為3773.1萬人，比上年減少15.6萬人。四線城市鶴崗也不例外，據鶴崗統計局數據，2017年鶴崗常住人口100.9萬人，較2015年減少近4.7萬人。值得注意的是，鶴崗人口老齡化嚴重，2017年鶴崗60歲及以上人口22.6萬人，佔比22.4%，比全國平均水平17.9%高出4.5個百分點。
在今年，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發佈《鶴崗市公安局關於2019年度招警優惠政策》提到，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠，選房順序按照公安聯考分數或公務員考試成績從高到低排列。除此以外，統招本科及以上學歷，並取得一定資格的人員，也可享受“一車一房”待遇。
胡哥在海南
前段時間網傳鶴崗5萬塊一套🏠房子，讓大家目瞪口呆[恐懼][恐懼]，
相比北上深的房子動不動一平方5萬10萬，鶴崗的房子🏠太便宜了，
一個城市的房價高低看起來是人口的多少？實際是產業結構的體現，鶴崗在建國以後自從發現大量的煤炭資源，當地居民也因為煤炭資源的發掘而爆富，在上個世紀80.90年代當地人均純收入比全國高出不少，房價也很堅挺， 直到本世紀初由於煤炭資源的枯竭，大量從事煤炭行業的工人，企業家還是轉型，大量的年輕人往北京天津，和南方跑，以前的煤炭企業家有了原始積累慢慢轉型做起來房地產和物流等行業，這樣的結果導致當地大量房屋拋售，而本地居民購買力有限，房價只有一降再降，能賣就賣，需要注意的是就算你不賣，空置的話每一年的暖氣物業費也得1.2千，房子變成了雞肋，當地的人口又急劇下降，房子賣不出去，又沒人租，那怎麼辦？只能割肉白菜家賣了。
往北的北方
近些天，相信大家已經被鶴崗市300元每平米的房價刷屏了。其實在海外購房的過程中，很多的購房者都由於信息差的原因，在海外購買了像鶴崗一樣的房產。
我們不妨開一個腦洞，如果一家公司想要把鶴崗的房產賣給外國人，他們會進行怎樣的描述呢？
雙極嘗試著以本次刷屏300元九州興建小區為案例進行描述，希望能夠幫助更多投資者避坑。英文版會在後續發佈。
作為世界上第二大經濟體，中國在過去40年創造出了人類歷史上最大的經濟奇蹟。可以說，21世紀將會是屬於中國的世紀。
中國經濟的發展帶動了各個領域的快速崛起，從1998年到2018年，中國北京、上海等主要城市的房價漲幅高達2500%。可以說，中國的房地產是過去20年全球市場中最有價值的投資。
今天我們推薦的是位於中國東北部的大型城市鶴崗市的九州興建項目。
宏觀角度：房價增值潛力巨大
相比於北京、上海，鶴崗這樣一座城市可能不被大多數投資者所熟悉。但你可能不知道的是，這裡是一座人口超過100萬的大城市，這一座城市的人口數就是冰島整個國家的3倍。
這座城市最近因為九州興建豪華公寓項目而受到全中國的關注，這裡的房價僅售43美元一平米，一整套46平米的公寓僅需要2200美元。
讓我們對比一下全球其他百萬級人口的房價，德國第三大城市慕尼黑，人口數145萬人，中心城區房價已經超過了每平米9000歐元。與鶴崗相近緯度的加拿大首都渥太華，人口數僅為93.4萬，房價也超過了3000美元每平方米。丹麥首都哥本哈根僅有60萬人口，中心城區房價也已經超過每平米2000歐元。隨著中國逐步邁入發達國家行列，我們有理由相信，這些百萬級人口的城市，房價一定會逐漸向全球同水平城市靠攏。這應該是你人生當中投資中國房產最佳的機會。從經濟數據上來看，鶴崗市的GDP增速在2017年高達7.3%。與之相比，其他的亞洲熱門投資目的地，越南的GDP增速在2017年僅為6.8%，泰國僅為3.91%，德國僅為2.2%，美國僅為2.3%。可以說，鶴崗的經濟擁有著巨大的增長潛力。僅需要1-2美元，1個小時左右，你就能夠乘坐火車到達另一個有234萬人口的城市佳木斯，這裡有航班直接飛往北上廣深等全球的一線城市，或者是韓國首都首爾等國際城市。2018年1月，鶴崗民用機場項目正式獲批，可以想象，一旦機場項目建成，這個人口超過百萬的交通樞紐，必將迎來新一波的房價上漲。
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鶴崗人在霸州
房子的價格的下限是由成本價決定的，而上限是由供需決定的，鶴崗5萬一套房子是全國刷屏了，為什麼房價會這麼低？5萬塊錢畢竟在一線城市只能夠買一個平方啊。說幾個關鍵字，城市化率飽和，資源枯竭，產業衰退，人口流出。
1、城市化率飽和但是收入並不高
鶴崗是資源型城市，曾經受益於此，吸引了大量的人口在此置業，這個也導致很早之前鶴崗市就具有很高的城鎮化率。
早在2012年，鶴崗的常住人口是108.5萬，其中非農業人口是87.6萬，也就是說城鎮化率達到了80.7%，這個城鎮化率有多高？武漢市2018年才剛剛超過80%的線，長沙市在2018年還差一點才達到80%的水平線，而偏遠的一個鶴崗市在2012年的城鎮化率就達到了80.7%！
城鎮化率這麼高，說明有較多的房子讓這些人居住的（那麼大家想一想未來這些人離開後會如何？）。
鶴崗的城鎮化率雖然高，但是經濟水平並不高，人均GDP在2012年的巔峰時期也不過是3萬人民幣，不到全國平均水平的一半。城鎮居民人均可支配收入在2017年也才2.1萬，而全國平均水平是3.6萬元。
2、資源枯竭，產業衰退，經濟下行
2012年的時候，鶴崗市的GDP是358億元，而2010年也才251億元，可以說是飛速的發展的，但是2012年是鶴崗市的一個高點。
2013年鶴崗GDP降低到320億元，到了2018年已經降低到了283億元，2018年只公佈了GDP增速，並未公佈GDP實際數字，具體數值就不得而知了。
從2012年的358億元縮減到2017年的283億元，不僅僅是統計數字的縮水，而是資源枯竭的背景下，產業衰退和經濟下行，經濟下行帶來的結果就是
人口的持續流出。3、人口持續流出
2012年鶴崗市還有常住人口108.5萬，到了2017年末就剩下100.9萬常住人口，而其中的城鎮人口也從87.6萬下降到83.3萬，人口的流出，對居住的需求明顯減少，另一方面經濟下行導致收入上不去，那麼房子的價格自然是無法支撐的。
壹號股權
鶴崗是收縮型城市
國家住建部首度定義了一個概念——收縮型城市，鶴崗就是其中的代表。
我國的收縮型城市共有80個，按照類別不同，分為：1.結構性危機型城市（38個）；2.大都市周邊型城市（6個）；3.欠發達型城市（23個）4.邊境型城市（7個）5.數據調整型城市（6個）集中分佈於中國東北地區、西部地區及中部地區。收縮型地級市佔比已經達到了29.68%，城鎮佔比已經達到了28.4%；這不單單是鶴崗的問題，而是全國的問題。
近10年各省的人口增長率數據，不難發現，人口增長率較低的省份，正是收縮型城市多的省份；
收縮型城市，往往是由於資源枯竭，周邊城市吸引資源，人口大量外流導致的。
收縮型城市未來出路在哪裡
德國的萊比錫以前也是收縮型城市，但是他是轉型比較成功的，他做了什麼事情呢？
雖然也是大量投資拉動，但其在收縮城市的範圍，並沒有擴展，投資都到了休閒旅遊方面，利用周邊重工業城市的資源，萊比錫做起了旅遊服務業。
