2019年以來，長租公寓遭遇資本寒冬，不少長租公寓暴雷。
據住建部統計，我國有1.8億租房群眾，90％是外來務工人員和新就業大學畢業生，租金貸在滿足上述用戶租房需求發揮著重要作用。租金貸可以緩解用戶租房時資金不足的壓力，同時為長租公寓、金融機構提高獲客率，整體來看，租金貸是個三方共同受益的模式，但近年來，由於長租公寓“高進低出”，濫用租金貸，暴雷事件頻出，連帶租金貸也被普通消費者視作消費陷阱。
龐大且增長迅速的市場
我國擁有14億人口，2017年租金成交總額約為1.23萬億元，住房租賃人口目前為1.68億；預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。
全國重點10城2020年租金規模測算
如此龐大的市場規模和快速增長的市場預期，促使大量機構和資本進入長租公寓市場。截至2018年3月，我國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。
國內主要品牌公寓狀況統計（部分）
現階段，國內長租公寓發展處於初級階段，市場中的多數運營方大多以重資產模式運營，前期一次性投入規模較大且集中，且競爭多集中在在搶房源方面，造成行業競爭激烈、盈利模式模糊。
萬科高級副總裁譚總曾表示，萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益；對於分散式長租公寓運營方而言，收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。
重資金下的融資渠道
由於長租公寓的重資產特性，前期一次性投入規模較大且集中，給運營商帶來巨大的資金壓力，而之後有較為穩定的現金流即租金流入和管理費用等，具備貼現融資的動機和基礎。
由於缺乏有效的擔保品和作為新興企業資信評級較差，早期長租公寓行業融資渠道相對比較狹窄，融資渠道有限、融資成本相對較高。近年來，政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是2018年證監會住建部發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強心劑，隨著產業基金的進入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化，形成風險資本股權融資、產業基金、傳統債權融資、租金收益權等債權 ABS 、類 REITs 權益型融資、互聯網金融融資的六大融資方式。
長租公寓的融資渠道，參考貝殼研究院及相關資料整理
隨著市場的不斷髮展，近些年一些中小運營方也進入住房租賃領域，由於自身運營能力及實力偏弱，無法操作ABS、REITs等合規、低成本的融資模式時，容易觸發一些高風險融資方式，轉向與消費金融公司、小額貸款公司、網絡借貸信息中介機構（P2P）、助貸機構等合作，以“金融信貸+長租公寓”為主要特徵的“租金貸”便應運而生。
租金貸使得承租人原本的租賃行為變成了借貸行為，<strong>租金貸本質上是一種中性的金融工具，如運用得當則能夠實現承租人、運營方與金融機構的多贏，即對於承租人而言，避免大量資金以押金或提前支付房租的形式被佔用；對於運營方而言，實現資金的快速回流，提升流動性；對於金融機構而言，進入一個有場景且巨大體量的市場，實現業績增長，尤此可見租金貸是有其存在意義和市場空間的。
據不完全統計，2019年已有近60家長租公寓倒下
“租金貸”契合了長租公寓企業快速擴充規模的需求，實現了資金的一次性回籠。但在實際操作中，部分長租公寓運營商通過“租金貸”形成資金池，容易引發跑路或資金鍊斷裂。
2019年7月份，杭州的寓知音被媒體曝出由於資金鍊斷裂，已經連續數月沒有給房東交付租金；
2019年8月，樂伽公寓停止運營，無法償還客戶欠款；
2019年10月，喔客公寓被杭州警方立案；
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此外，部分長租公寓為了增加現金流，誘導、欺騙租客進行租金貸。在與租客簽訂合同過程中，僅告知租金月付，卻沒有告知所簽訂的合同為貸款合同，導致很多剛入社會的租客在不知情的情況下背上貸款。
頻繁踩雷後，金融機構偏向優質平臺
據不完全統計，目前微眾銀行、網商銀行、平安銀行、中信信託、中銀消金、湖北消金、海爾消金、晉商消金等機構均佈局租金貸。
2017年昊園恆業用5億元，以其旗下的長租公寓品牌“一銘公寓”為主軸，支撐起併購大戰略，一舉拿下東昇和大成。此前，一銘公寓就已經成功併購包括大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓等五十餘家行業品牌。
昊園恆業主要以收購中小中介公司來獲取房源和市場佔有率，此次成功併購東昇和大成之後，一銘公寓在北京通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%，在北京東部地區長租公寓品牌覆蓋率居於首位。公寓管理數量從原來的5萬餘間，增加到7萬間。
在資金上，昊園恆業幾乎都是通過元寶E家和晉商消費金融股份有限公司來進行租金貸業務，然後將貸款資金用於昊園恆業的經營和進一步擴張，但其本身資金管理、經營管理、對經濟週期的判斷等未能支持其業務發展，崩盤是在所難免的事情。
<strong>另個一個值得深思的問題是，作為多家租金貸背後的元寶E家和晉商消費金融們，似乎覺得這一切與自身無關。由於重重轉包，晉商消費金融們本身沒有接觸到租金貸具體業務，甚至可以作為善意第三人繼續向承租人追討租金貸剩餘貸款資金。當外包商租金貸、現金貸業務瘋狂擴張時，作為出資方的晉商消費金融們可以坐收暴利。一旦產生社會問題時，晉商消費金融們又可以置身事外。那麼，誰又來為元寶E家和晉商消費金融們激進擴張後的社會問題埋單呢？恐怕，便是那些寒冬中被趕出家門的承租人們了。
晉商消金大股東在招股書中提到，“......晉商消費金融並無法律或合同責任須對該等消費者蒙受的經濟損失負責”，但很多租客在不知情情況下被中介誘騙貸款，金融機構處於信息優勢方，也理應做出足夠的風險提示。
業內人士稱，隨著行業亂象頻發，持牌機構也越來越重視長租公寓的資質與實力，偏向與大牌機構合作，目前，市場上長租公寓比較大的品牌有泊寓、龍湖冠寓、朗詩寓、自如、YOU+國際青年、蛋殼、魔方公寓等，大部分已實現較高租金貸滲透率。
今年10月份，蛋殼公寓向美國證券交易委員會遞交招股書，招股書顯示，在2017年，蛋殼公寓有91.3％的用戶使用了租金貸，2018年和截至2019年前9個月，這一數字分別為75.8％、67.9％，貸款金額分別為9.38億元、21.27億元、31.57億元；同期，蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元。
例如，蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行、任買、平安好月付、元寶e家、網商銀行、平安銀行、中銀消金、中信信託、湖北消金、海爾消金等十幾家機構。
另一玩家青客公寓租金貸佔比也已過半，招股書顯示，青客公寓65.2%的租金由分期租賃貸款支付，已與11家金融機構合作，涉及上海華瑞銀行、浦發銀行、建設銀行、網商銀行等機構。 官方信息顯示，自如分期資金方為微眾銀行及多家信託。自如曾發行過信託產品，據此前報道及分析，北京自如眾誠有融信息科技公司作為發放住房分期貸款的資金方，為信託原始權益人，自如並無相應金融牌照，而是通過信託作為通道發放貸款。
未來
長租公寓頻頻發生風險事件以及租金貸存在的風險已經引起我國相關監管機構的高度重視，深圳、上海、浙江均發佈了相應的監管文件，進行風險提示。
12月25日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱：《意見》），對租賃金融業務進行管控。
<strong>值得注意的是，《意見》首次肯定了長租公寓以租客的租金為抵押申請銀行貸款的行為，住房租賃企業可依據相關法律法規以應收帳款為質押申請銀行貸款。但也指出，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加槓桿。
《意見》指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，《意見》還規定，將加強對採取“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。<strong>住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
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