2019年以来，长租公寓遭遇资本寒冬，不少长租公寓暴雷。
据住建部统计，我国有1.8亿租房群众，90％是外来务工人员和新就业大学毕业生，租金贷在满足上述用户租房需求发挥着重要作用。租金贷可以缓解用户租房时资金不足的压力，同时为长租公寓、金融机构提高获客率，整体来看，租金贷是个三方共同受益的模式，但近年来，由于长租公寓“高进低出”，滥用租金贷，暴雷事件频出，连带租金贷也被普通消费者视作消费陷阱。
庞大且增长迅速的市场
我国拥有14亿人口，2017年租金成交总额约为1.23万亿元，住房租赁人口目前为1.68亿；预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
全国重点10城2020年租金规模测算
如此庞大的市场规模和快速增长的市场预期，促使大量机构和资本进入长租公寓市场。截至2018年3月，我国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。
国内主要品牌公寓状况统计（部分）
现阶段，国内长租公寓发展处于初级阶段，市场中的多数运营方大多以重资产模式运营，前期一次性投入规模较大且集中，且竞争多集中在在抢房源方面，造成行业竞争激烈、盈利模式模糊。
万科高级副总裁谭总曾表示，万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益；对于分散式长租公寓运营方而言，收入中70%是拿房成本，再加上15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零。
重资金下的融资渠道
由于长租公寓的重资产特性，前期一次性投入规模较大且集中，给运营商带来巨大的资金压力，而之后有较为稳定的现金流即租金流入和管理费用等，具备贴现融资的动机和基础。
由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差，早期长租公寓行业融资渠道相对比较狭窄，融资渠道有限、融资成本相对较高。近年来，政府不断加大住房租赁政策扶持力度，特别是2018年证监会住建部发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为长租公寓融资市场注入强心剂，随着产业基金的进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化，形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、租金收益权等债权 ABS 、类 REITs 权益型融资、互联网金融融资的六大融资方式。
长租公寓的融资渠道，参考贝壳研究院及相关资料整理
随着市场的不断发展，近些年一些中小运营方也进入住房租赁领域，由于自身运营能力及实力偏弱，无法操作ABS、REITs等合规、低成本的融资模式时，容易触发一些高风险融资方式，转向与消费金融公司、小额贷款公司、网络借贷信息中介机构（P2P）、助贷机构等合作，以“金融信贷+长租公寓”为主要特征的“租金贷”便应运而生。
租金贷使得承租人原本的租赁行为变成了借贷行为，<strong>租金贷本质上是一种中性的金融工具，如运用得当则能够实现承租人、运营方与金融机构的多赢，即对于承租人而言，避免大量资金以押金或提前支付房租的形式被占用；对于运营方而言，实现资金的快速回流，提升流动性；对于金融机构而言，进入一个有场景且巨大体量的市场，实现业绩增长，尤此可见租金贷是有其存在意义和市场空间的。
据不完全统计，2019年已有近60家长租公寓倒下
“租金贷”契合了长租公寓企业快速扩充规模的需求，实现了资金的一次性回笼。但在实际操作中，部分长租公寓运营商通过“租金贷”形成资金池，容易引发跑路或资金链断裂。
2019年7月份，杭州的寓知音被媒体曝出由于资金链断裂，已经连续数月没有给房东交付租金；
2019年8月，乐伽公寓停止运营，无法偿还客户欠款；
2019年10月，喔客公寓被杭州警方立案；
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此外，部分长租公寓为了增加现金流，诱导、欺骗租客进行租金贷。在与租客签订合同过程中，仅告知租金月付，却没有告知所签订的合同为贷款合同，导致很多刚入社会的租客在不知情的情况下背上贷款。
频繁踩雷后，金融机构偏向优质平台
据不完全统计，目前微众银行、网商银行、平安银行、中信信托、中银消金、湖北消金、海尔消金、晋商消金等机构均布局租金贷。
2017年昊园恒业用5亿元，以其旗下的长租公寓品牌“一铭公寓”为主轴，支撑起并购大战略，一举拿下东升和大成。此前，一铭公寓就已经成功并购包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓等五十余家行业品牌。
昊园恒业主要以收购中小中介公司来获取房源和市场占有率，此次成功并购东升和大成之后，一铭公寓在北京通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%，在北京东部地区长租公寓品牌覆盖率居于首位。公寓管理数量从原来的5万余间，增加到7万间。
在资金上，昊园恒业几乎都是通过元宝E家和晋商消费金融股份有限公司来进行租金贷业务，然后将贷款资金用于昊园恒业的经营和进一步扩张，但其本身资金管理、经营管理、对经济周期的判断等未能支持其业务发展，崩盘是在所难免的事情。
<strong>另个一个值得深思的问题是，作为多家租金贷背后的元宝E家和晋商消费金融们，似乎觉得这一切与自身无关。由于重重转包，晋商消费金融们本身没有接触到租金贷具体业务，甚至可以作为善意第三人继续向承租人追讨租金贷剩余贷款资金。当外包商租金贷、现金贷业务疯狂扩张时，作为出资方的晋商消费金融们可以坐收暴利。一旦产生社会问题时，晋商消费金融们又可以置身事外。那么，谁又来为元宝E家和晋商消费金融们激进扩张后的社会问题埋单呢？恐怕，便是那些寒冬中被赶出家门的承租人们了。
晋商消金大股东在招股书中提到，“......晋商消费金融并无法律或合同责任须对该等消费者蒙受的经济损失负责”，但很多租客在不知情情况下被中介诱骗贷款，金融机构处于信息优势方，也理应做出足够的风险提示。
业内人士称，随着行业乱象频发，持牌机构也越来越重视长租公寓的资质与实力，偏向与大牌机构合作，目前，市场上长租公寓比较大的品牌有泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓、自如、YOU+国际青年、蛋壳、魔方公寓等，大部分已实现较高租金贷渗透率。
今年10月份，蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书，招股书显示，在2017年，蛋壳公寓有91.3％的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，这一数字分别为75.8％、67.9％，贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。
例如，蛋壳公寓的主要合作方为微众银行、任买、平安好月付、元宝e家、网商银行、平安银行、中银消金、中信信托、湖北消金、海尔消金等十几家机构。
另一玩家青客公寓租金贷占比也已过半，招股书显示，青客公寓65.2%的租金由分期租赁贷款支付，已与11家金融机构合作，涉及上海华瑞银行、浦发银行、建设银行、网商银行等机构。 官方信息显示，自如分期资金方为微众银行及多家信托。自如曾发行过信托产品，据此前报道及分析，北京自如众诚有融信息科技公司作为发放住房分期贷款的资金方，为信托原始权益人，自如并无相应金融牌照，而是通过信托作为通道发放贷款。
未来
长租公寓频频发生风险事件以及租金贷存在的风险已经引起我国相关监管机构的高度重视，深圳、上海、浙江均发布了相应的监管文件，进行风险提示。
12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称：《意见》），对租赁金融业务进行管控。
<strong>值得注意的是，《意见》首次肯定了长租公寓以租客的租金为抵押申请银行贷款的行为，住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。但也指出，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。
《意见》指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外，《意见》还规定，将加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。<strong>住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
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