從2019歲末到2020開年，總共也就是10來天的時間，消息面異常密集。
300萬人口以下城市落戶放開，住建部會議連提20次“穩”，央行通知存量房貸從今年3月份開始，全部轉換成LPR合同。
隨後，央行再次出手降準，銀保監會年初定調樓市。
這些消息裡，值得我們重點關注的有3個。
一是300萬以下人口落戶的放開，從部門層面上升到了“頂格”層面，人口流動的加速，會重塑房地產格局，大小城市的分化會愈演愈烈。
二是存量房貸轉LPR ，標誌著利率市場化加速推進，原來基準利率顧忌太多，幾年都不敢動，鉅額房貸成功切換LPR後，5年期與1年期LPR的“牆式”作用會得到更大發揮。
三是銀保監會在2020年初的再次定調，央行資金寬鬆了，但銀行出來的錢，沒那麼容易流向房地產，也就意味著，上半年的資金面好不了多少。
3個消息，相當於在1月份給樓市堵上了3個“窟窿”，長期的人口、中期的貨幣，短期的資金，一應俱全。
不過，某種意義上看，討論這些政策對房地產的影響，多少有些偏重於宏大敘事，今天想談談最近兩個城市的“小動作”，多少也能透出一些風向。
唐山當然值得說一說。
1月4日，唐山市就加強市中心區（路南區、路北區、高新區）商品房銷售管理有關事項發出通知，明確購房人購買新建商品住房，自網籤之日起42個月內不得上市交易。
劃重點：這是全國第一個“從網籤開始計算限售時間”的城市。
我掰手指頭算了一下，42個月時間，也就是三年半，從網籤開始算起，這3年半不能賣房子。
問題是，從施工到交房，從產權大證到分戶證，哪個樓盤不得用兩三年的時間？
即便加上2017年唐山公佈的限購，外地戶籍只能買1套市區的房子，42個月的限售，這兩個政策對新房流動性的影響，目測不會太大。
值得注意的是“措辭”。
“打擊炒房”4個字很醒目，其中還提到了4個“嚴禁”：比如超出備案價賣房，開發商串通漲價，中介收費等。
不知道這算不算是“高高舉起，輕輕放下”，總之，態度是很嚴厲的，限售+限購的影響其實並不大。
從2017年至今，全國有近百個城市實施限售，比較著名的有去年的丹東和蘇州，還有之前的長沙和青島，限售動輒就是4-5年，重點在於：這些城市的限售都是從取得不動產權證登記那一天開始算的。
新房網籤後等3年半，和拿到不動產權證書後的3年半，區別有多大，大家應該都明白。
前者等開發商拖拖拉拉把證辦下來，時間就消耗的差不多了，後者從產證到限售期，再到限售解禁掛出去賣掉，沒個五六年根本下不來。
再來說說四川自貢市富順縣。
1月2日，四川自貢市富順縣發佈了《購買商品住房財政補貼實施細則》的通知，對於在2020年上半年購房的居民，可以享受每平方米200元的財政補貼。
這個政策，可以用8個字來形容：開門見山，簡單直接。
雖然地方小，意義卻很大，2020年的第二天，開全國調控放鬆的先河，沒有像去年開封、張家港那樣“取消後又撤銷”，買房就能領補貼，很乾脆。
送補貼，給現金，這個招數三四線城市歷來屢試不爽。在2015年，這樣的政策在各地井噴式出現。
比如浙江金華，按合同成交金額的1%給予補貼。河北秦皇島，地產商每平方米優惠200元，財政給予契稅補貼。江蘇鹽城，給予總房價1.5%、最高不超2萬元的購房補貼。
四川樂山和眉山，補貼每平方米200元-300元，廣西北海補房屋總價1%，湖南湘潭每平方米補貼200元，最高補20萬。
時隔4年，買房送補貼重現，如今中小城市的壓力可想而知。
我覺得，唐山和富順縣的調控，可以從兩個方面來理解。
1，唐山限售，代表的是2019年類似呼和浩特、洛陽、紹興這樣的二三線城市。
在滬蘇寧杭、廣州莞佛、北京與環京、中西部強省會都步入橫盤乃至走弱的時期，這些城市“突兀”的冒出來，還連續的領漲全國，二手房單月漲幅逼近15%，實在有點說不過去。
“三穩”背景下，任何城市，調控的態度一定是要有的，如果還剎不住車，不排除限售未來繼續收緊的可能性。
2，富順縣的購房補貼，代表的是中西部廣大地市和縣城的無奈。
住建部今年發佈的2019年1-11月份棚改總量，只有315萬套，貨幣化安置比例大幅下降。
按照2018年到2020年三年棚改1500萬套的計劃，2020年的餘量最多也只有500-600萬套，還沒2018年棚改套數多。
沒了棚改，中小城市尤其是中西部的縣城，就丟失了最大的購買力來源，這次庫存再度積壓，就沒2015年運氣那麼好了，因此，吸引新的購買力，成了小城市調控的一個重點。
畢竟，穩房價的含義是雙重的：大漲不行，大跌也不行。
現在離春節只剩兩週多的時間了，可以預見的是，未來2周，市場將逐步邁入“清淡季”。
因為今年春節較早，經紀人一般在小年後就開始陸續放假，返鄉大潮即將開始，真正回溫的時間，可能要到大年初七或者正月十五以後，未來一段時間，樓市成交量必然會逐步下行，也符合歷年的規律。
安居房產研究院院長張波指出，全國樓市降溫的態勢在春節前很難出現逆轉，也就是說，在這段時間，部分城市還會上演“降價促銷潮”。
如果你所在城市既有大量特價房，恰好也發佈了購房優惠政策，抱著“撿漏”的思維，“買不買無所謂”的態度，像逛菜市場一樣多“挑挑揀揀”，或許能省下一筆錢。
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