最近有網友提問，現在的九成別墅都有了業主，但居住率不高，是業主沒空住，投資型，還是配套欠缺？
其實從居住舒適度來看，別墅更優於普通商品房，不僅空間範圍較大，自帶私家庭院，更是不可多得的休閒養生好住所。別墅入住率不高，不是現在才出現的現象，而是從投入市場以來就存在。因為別墅不像商品房那樣受到政策扶持，背後也沒有那麼多的附加值，是純居住性質的房屋。商品房的價格幾乎一天一個樣，增值性能也比別墅強，因此別墅受到眾人冷落。對於入住率不高的原因，網友的分析有一定道理，但並非全部。那麼，別墅入住率不高的原因究竟在哪裡呢？藉此機會談談個人的一些觀察。
首先，位置欠佳，交通不便。
李嘉誠曾經說過：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。那麼無論是用於自住，還是用來投資，普通購房者首先會考慮房子的位置，然後才會考慮其它。有利於工作和生活的地段，自然是購房者的首選。城市能夠成為人口高密度區域，關鍵原因也於此。但是位於市中心的別墅畢竟少之又少，絕大多數別墅都位於城市近郊或遠郊地帶，地理位置決定居住需求，即便被人買下了，居住率偏低也屬正常。
交通出行方便自然是買房另一個需要考慮的重要因素，能夠在最短的時間內滿足親朋走動，照顧父母家人和上下班，以及方便休閒娛樂，消費購物等需求，也就沒人願意捨近求遠。別墅距離城區通常會有一段距離，即便有私家車，往返也會耽誤很多時間，對於那些生活節奏很快的大城市人來說，住遠郊別墅很難趕上生活節拍。
其次，總價較貴，不易轉手。
其實買別墅的人很少用來投資。房東們很清楚，別墅不僅沒有學位、離城較遠，最主要原因還是面積大總價高。如今一套別墅，面積小則200平左右，多則500、600平甚至更大，高檔別墅單價會比城裡的商品房貴很多，普通別墅即便與商品房價格持平，也相當於2、3套商品房的價格，加上物業費用也高，普通家庭是很難承受這樣總價的。另外別墅裝修還要花上一筆大錢，上檔次的裝修費用甚至接近或超過房價，再加上需要請專業人員護理，又是一筆不菲支出。因此買來用於自住可以，想轉手不容易。
而真正住進別墅的，通常都是有一定生活閱歷的人，這些人的子女或者成家立業，或者在外地讀書工作，在沒有經濟負擔和生活壓力的情況下，遠離城市喧囂，在別墅中享受寧靜安逸的世外桃源般生活，成為一些有錢人晚年生活的歸宿。而年輕人不是不願意買別墅，高房價背景下，買商品房都已經非常吃力，買別墅經濟能力更跟不上。
再者，配套不齊，生活不便。
如果別墅處於城鄉結合部情況會相對好些，如今城市交通很發達，對於日常生活幾乎沒有太大影響。但是很多別墅是海景、湖景別墅或者高山別墅，遠離了人流集中的鬧市區，像菜場、醫院、學校、商場等基礎配套不夠齊全，就給日常生活帶來諸多不便。
能夠買得起別墅的人，通常在城裡也不會缺少房子。對於那些還處在事業發展階段的人來說，城裡的房子用來享受城市優質資源，滿足教育、就業等需求，遠郊的別墅則用來休閒度假，放鬆心情。比如平常住在城裡，週末一家人到別墅小住兩天，感受一下藍天白雲，青山綠水的城外環境，過著城鄉兩頭跑，感受兩種截然不同的生活環境。因此，如果把這種居住狀態考慮進去，則不屬於完全意義上的空置。而對於他們來說，擁有別墅純屬物質方面的更高需求，是一種身份象徵，沒有空置概念。
因此，別墅之所以入住率不高，與居住舒適度無關，與生活配套不齊，遠離城市，交通不便，以及政策扶持度不夠等原因有關。但是客觀的說，別墅作為一種稀缺房產資源，短期內不僅具有優質居住體驗，長期則具有較大升值空間。
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