出手“拯救”福晟
“我等了三年，就是要等一個機會。我失去的東西一定要拿回來！”這段經典臺詞正是世茂的寫照。
經歷了2015-2017年的業績低迷後，老牌閩系房企世茂房地產（0813.HK）於2018年再度激進出發。2019年，這位低調的閩系房企老大哥更是一改往日謹慎前行的風格，以拯救陷入流動性危機的房企之名，頻頻扮演“白武士”展開密集併購，其收購目標不僅包括泰禾集團、明發集團等閩系房企，也包括粵泰股份、萬通地產等其他區域的房企，至今已披露的收購金額已達200億元，還有很多未到披露階段的交易正在進行之中。
截至2019年11月末，世茂房地產合約銷售總額為2277.3億元，提前完成年2100億元全年銷售目標，行業排名第九，時隔四年重回行業TOP10。從世茂房地產有增無減的激進併購來看，世茂房地產二代掌門許世壇的野心恐怕並不會就此止步。
新晉“併購王”
12月17日，多家媒體報道稱，世茂正計劃收購福晟集團旗下核心地產公司福建福晟集團（簡稱福建福晟）部分股權，目前已處於盡調階段，這筆交易的總價值達2000億元，將超越“萬達融創富力”的632億元世紀交易，成為中國房地產史上最大的房地產併購交易。
大摩財經注意到，就在不久前，福建福晟的直接股東已由福晟集團變更為福晟集團的孫公司錢隆投資。工商資料顯示，12月10日，福建福晟集團的控股股東由原來的福晟集團變更為錢隆投資。福晟集團的股東為潘偉明、陳偉紅夫婦，分別持有90%、10%股權，錢隆投資為廣州福晟產業投資有限公司的全資子公司，後者又為福晟集團的全資子公司。
此舉是何目的？業界猜測，這與2019年9月福晟集團董事長潘偉明將福晟國際（0267.HK）持股零代價轉給兒子潘浩然類似，目的都是為了將優質資產與福晟集團隔離，免受集團債務牽連，也更方便還債。
福晟國際曾在2019年10月9日和10月10日兩天累計暴跌76%。儘管福晟集團此前澄清了“破產”、“裁員50%”的傳聞，但種種跡象表明，福晟集團目前確實存在流動性危機。
公開數據顯示，福建福晟今年前11個月的銷售額為598億元，排在房企第51名。福建福晟的土儲貨值有兩個數據，一個是來自今年上半年克而瑞統計的4771億元，另一個則是該集團對外宣稱的8100億元。
福建福晟目前的債務情況並不樂觀。數據顯示，截至2019年上半年，福建福晟的有息負債金額372.71億元，其中包括長期借款237億元、債券53億元，資產負債率接近80%。該公司即將到期的短債約70億元，非受限現金僅約57億元，短債償付面臨壓力。
此外，潘氏家族控制的其他企業還從福建福晟集團抽走了大量資金。財報顯示，福晟集團上半年“其他應收款”為55.93億元，其中非經營性往來款和資金拆借合計達27億元，這些多為潘氏家族控制的企業拆借，比如錢隆投資拆借了7.3億元。
據瞭解，2015年年底，為了衝刺未來五年實現千億銷售額的目標，潘偉明設立了多達300人的“飛虎隊”通過併購擴充土儲，但擴張與去化節奏失衡，疊加融資成本和負債率高企等因素，原本計劃收購一家百強房企的福晟最終面臨被收購的險境。
併購擴張隱憂
世茂房地產的規模擴張走上了福晟集團類似的併購路徑，它能否避免福晟類似的命運？
1989年，許榮茂回到老家福建省石獅市創立了世茂房地產。憑藉許榮茂早年間在香港證券市場和做服裝貼牌生意錄得的資本積累，世茂房地產在短短五年內成為當地最大房企。
上世紀90年代後半期，許榮茂如法炮製，斥資40億元重倉北京，世茂房地產一度佔據北京高端住宅三分之一份額。2006年，世茂旗下已擁有世茂股份（600823.SH）、世茂國際（2007年退市，0649.HK）和世茂房地產三家上市公司，分別負責世茂的商業、海外業務和住宅三大板塊。
2011年，世茂房地產從產品開發到終端銷售的全產業鏈“降維”轉型，深耕不擅長的三四線城市，並開啟“高週轉”模式。次年，世茂房地產憑藉460億元銷售額成為當年房企的黑馬之一，並位列行業第10名。
世茂趁勢喊出了千億目標的口號。然而，儘管世茂房地產此後連續三年進入行業TOP10，但銷售業績並未能突破千億大關。2016、2017年，世茂房地產連續兩年業績退坡，行業排名跌至第16名。
然而，從2018年起，負債較輕的世茂房地產再度激進規模擴張，通過併購等手段向前10進發。許榮茂之子許世壇於今年初擔任世茂總裁，正式全盤接管集團業務以來，世茂的併購更是陡然加速。
世茂房地產今年前11個月新增土地貨值為2352億元。其中，世茂房地產今年斥資200多億元通過收購泰禾集團、粵泰股份、萬通地產、明發集團等20多個項目，錄得逾1800億元貨值，佔新增貨值的71%。
這也意味著，世茂房地產兌現了自己的併購目標：今年的業績會上，許榮茂之子、世茂總裁許世壇曾表示，2019年將有70%以上的土儲來自於併購。
不過激進併購亦有後遺症。
世茂房地產近兩年的土儲佈局大多集中於三四線城市。數據顯示，2017年至2019年上半年，世茂房地產新增貨值區域分佈中，一線城市佔比由49%降至12%，三四線城市佔比則由13%暴增至51%。
全國三四線城市新開盤項目去化率下滑不足五成的情況下，以“豪宅”成名的世茂房地產業受到波及。世茂房地產2019年全年的可售貨值約4000億元。按世茂房地產目前2277.3億元銷售額計算，較2018年全年65%的去化率仍差接近10個百分點。
世茂房地產的負債也在攀升。數據顯示，世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。
激進併購的房企往往陷入併購陷阱，所收購項目仍需持續“輸血”才能正式變現，甚至陷入糾紛。世茂房地產斥資64億元收購的粵泰股份資產包中，廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目股權因債務訴訟已被被凍結、查封或輪候查封，涉及債務訴訟金額逾45億元。
世茂能夠在併購推動的規模擴張之路中狂奔多久，且待觀察。
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