2019年12月，成都樓市政策有了新的變化。毋庸置疑，高新南區購房資格的人仍然是最大的贏家，高新南區er重回“食物鏈”頂端。而之前“高冷”的天府新區，終於“接地氣”了一回，裡面的人終於被“放”出去了，傳統主城區er和高新南區er等“外面”的人也可以“進來”了。
具體變化如下：
2019年成都購房新政圖示
天府新區除了本區域之外，可以買五城區+高新西區+遠郊，高新南區+高新西區+五城區戶口滿二年或者社保滿二年可以買天府新區。
在這樣的情況下，天府新區對其它區的吸引力如何呢？是會吸收更多的房票，還是流失部分房票呢？
01
天府新區成交率、存量較高
去化週期相對較長
2019年11月天府新區+傳統五大主城區供應情況，數據來自成都中成房業
2019年11月，天府新區新增15個項目入市，新增供應40.9萬方，成交23.6萬方，成交率為57.7%。
一方面，與傳統五大主城區相比，天府新區11月供應量最大，成交率最高，均價最便宜，約15285元/平米。
另一方面，天府新區的存量是目前最多的，約299.8萬方，比存量最多的成華區的124.9萬方還要多1倍多。雖然存量多，但是“12.4”新政之前，區域內房源只針對天府新區er“開放”，購房者短時間內也“消化”不了那麼多。所以，天府新區的去化週期相對更長。
02
新政後，對樓盤整體去化影響不大
部分樓盤更“吃香”了
2019.11.12-12.13天府新區+傳統五大主城區，部分樓盤去化情況，以最新批次房源銷售情況為主，數據來自成都透明房產網，可能存在延遲
以新政頒佈的時間2019年12月4日為節點，鳳凰君整理了這個節點前三週，以及節點後一週的27個樓盤的銷售、去化情況，區域覆蓋天府新區和傳統五大主城區。雖然新政頒佈截止目前只有一週多的時間，但是從一定程度上也可以看到，購房者對該政策的反響。
27個樓盤中，“12.4”新政後去化有所增長的有4個樓盤，佔比14.8%。也就是說，截止目前，新政對以上區域的樓盤整體去化的影響並不大。
具體來看，4個樓盤分別為天府新區的萬科公園都會、金牛區的長虹天樾、成華區的萬科天薈和武侯區的武侯金茂府。
長虹天樾，四個週期的去化套數分別為4、2、5、7套，新政後比上一個週期多賣了2套；
武侯金茂府 ，新政前一個週期的去化套數為7套，新政後為15套，比上一個週期多賣了8套。
可以看到，長虹天樾和武侯金茂府所受新政的影響微乎其微。
萬科公園都會，新政前一個週期去化套數為33套，新政後一個週期賣了101套，比上個週期多賣了68套，增長206%；
萬科天薈，新政前一個週期去化套數為97套，新政後一個週期賣了157套，比上個週期多賣了60套，增長62%。
僅從數據來看，萬科這兩個樓盤可謂是最大的贏家。
為何萬科公園都會和萬科天薈，在新政後去化速度大大增加？
萬科公園都會，位於天府新區麓湖公園板塊，距離項目一公里左右有兩個地鐵站，周邊的昌公堰TOD正在修建，交通、商業、教育等配套豐富。
產品均為高層，容積率約2.0，建築密度約15%，綠地率約35%，只有9棟高層，小區整體密度較低。最新均價約21876元/平米（精裝），戶型區間約105-136平米，總價區間約204-333萬。
板塊內在售的競品中海麓湖公館，產品為疊拼和洋房，定位更高端，總價區間約370-720萬。
相比之下，萬科公園都會在板塊內的購房門檻較低，對剛需、改善等客群的吸引力較大。
萬科天薈，位於東二環東郊記憶板塊。區位和配套是沒話說的，板塊內可售住宅也不多，項目的市場熱度一直居高不下。
總的來講，萬科公園都會和萬科天薈 在產品品質和區域優勢方面都比較突出。新政過後，或將吸引更多其他區域的客群。
03
總結
新政給購房者更多的選擇，是利好。
傳統主城區供應本來就少，許多購房者愛而不得，如今他們有機會入住天府新區；
天府新區er，也有機會去傳統主城區購房，買不買得到是一回事，至少擁有了更多選擇的機會。
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