大河報·大河財立方記者 劉贇 文 朱哲 攝影
“大河財富中國論壇辦了這麼多年，是我們一大批優秀學者的交流平臺，這次作為學術支持單位，希望通過關注經濟發展的研究主題，為河南這樣一個具有典型意義的省份，提供有效的發展思路。”
12月13日，2019（第十五屆）大河財富中國論壇現場，中國銀行業協會首席經濟學家、香港交易所董事總經理兼首席中國經濟學家巴曙松首先以另一個身份——張培剛發展經濟學研究基金會理事長，向論壇表示了期許。
隨後，巴曙松以“中國城鎮化的新特徵與房地產市場的新趨勢”為主題發表了演講，這場演講同樣延續了以往“知識點密集”的風格，40分鐘演講時間，80餘頁PPT，詳實的數據分析，全場參會者屏氣靜聽，不時有人舉起手機拍下分享內容，都可以看出這場演講內容之豐富、含金量之高。
回顧丨城鎮化蘊含“超大規模的市場優勢和內需潛力”
“昨天的中央經濟工作會議，如果大家反覆讀公報，可以注意到其中提出了一點，中國進行經濟調整的時候，有一個很重要的優勢，我們有超大規模的市場優勢和內需潛力。超大規模的市場優勢和內需潛力包括在什麼地方？毫無疑問，城鎮化的優勢是重要的組成部分。”
巴曙松以中央會議最新信號為開篇，對於40年中國城鎮化發展歷史進行了回顧。
1978年之後，中國的經濟進入騰飛的四十年，以規模大、速度快、高度集中為特徵的中國城鎮化之路也隨之開啟。
數據顯示，在1978—2017年，中國增加了6.4億城市人口，相當於5個日本、2個美國的人口。即使拋卻2億的城鎮打工人口，仍然有4億的城鎮人口增加。
巴曙松地感慨說：“4億到6億的城鎮化人口，支持了我們過去40年波瀾壯闊的中國經濟崛起的進程。中國14億人，還有8億到10億的人城鎮化任務，我的理解，這就是中央經濟工作會議昨天公報說的‘超大規模的市場優勢和內需潛力’。過去40年僅僅釋放了其中4億到6億，就形成了目前經濟增長的規模，餘下的8億到10億還蘊含怎樣的潛力？”
與城市化相攜而來的，是中國財富的快速擴張，GDP佔全球的比重和收入在持續提升。其中中國幾個一線城市人口的快速增長格外引人矚目。北京和上海人口早已超越歐美大城市，深圳只用了20年時間人口由33萬增長至千萬以上。2016年，中國一線城市（北上廣深）生產總值之和已超過全球180個國家，名列全球GDP第10位。
巴曙松表示，城鎮化成為釋放內需潛力的一個非常關鍵的切入點和增長點，也推進了人均收入的提升。在城鎮化快速推進的同時，房地產市場同樣經歷了幾個階段的顯著變化。
1978~1998年所進行的第一次房改，住房投資的主體從政府變成單位，住宅投資權的下放，引發了第一輪房地產投資的熱潮。20年間共建設46億平方米平住宅，居民住房條件第一次得到顯著改善。
1998~2007年，被廣泛視為中國房地產行業的“黃金時代”。1998年印發的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式開啟了中國的商品房時代。藉助城鎮化提速的歷史機遇期，房地產行業空前發展。住宅商品化率大幅上升，由起步階段的27.9%，到了2008年次貸危機的時候，達到了67.2%。2009~2018年，巴曙松將其稱為金融化時期。“這些年貨幣大幅度增長，為什麼沒有通脹的壓力？房地產市場吸收了非常多的流動性資金，所以我把它稱為金融化的市場。在這個時期裡面，居民槓桿率快速上升，從增長的幅度看確實要引起警惕。”
展望丨2030年或為中國城鎮化分水嶺
根據最新數據，中國當下城鎮化率接近60%，但與主要的經濟體和國家相比，中國每年的城鎮化率仍處於較高水平，未來仍擁有充裕的發展動力，基於此，巴曙松對於城市化的新趨勢進行了展望。
他預測，2030年或許是中國城鎮化的分水嶺，2020-2030年十年時間還會有比較大規模的人口向城市遷移，也構成了中國非常大的增長空間。
從中國城市化的走勢來看，伴隨著城市化路線、方式的變化，不同時期也呈現出不同的重點。
2000-2010年，“一江春水向東流”，流動人口主要向東南沿海聚集。
2010-2018年，“東邊日出西邊雨”，人口的流入不全部流入東部沿海城市，中部地區的一些城市也吸引了人口流入，由此形成幾大城市群的格局。
對於下一個階段，巴曙松大膽預測，將是“橫看成嶺側成峰”，進入以城市群為重要發展特徵的城鎮化階段。“從幾個不同的模擬測算看到，未來由東西梯度向多中心城市群發展，未來十年城鎮生活的人口還呈現出持續流入的態勢。中國城鎮人口仍可能產生約2億的增量。”
而從趨勢看，增量城市人口的流入分佈開始集中在重要的城市群、核心城市，由此推動中國的城市化進入到城市群為建設的主要載體的發展階段。
“昨天中央經濟工作公報裡面提了三個城市群，長三角、粵港澳大灣區、京津冀。其實背後的邏輯，就是我們城市化發展進入到一個城市群發展的階段。”
巴曙松以西方城鎮化為例分析，在第一階段人口向大的中心城市集聚，推高房價和生活成本。其後的階段則由中心城區向周邊分散。如果將分散的潛力變成一個城市群建設的內生動力，必然就涉及打破行政區劃、農地的流轉、相應配套的改革，這是下一步城鎮化，中國以城市群、城市圈為主要推動力的階段又提出的新課題。
“大家說的逃離北上廣，但實際上人口還在向一線城市集聚，用小學招生人數、幼兒園統計人數看，北上廣深人口還在持續上升，現在在深圳找個好中學的難度不亞於考一個好大學，說明城市群是下一個面臨的課題。”巴曙松說。
未來丨城市更新成為重要增長點
發展20餘年的中國房地產市場，正從新建、開發、交易為主的市場，逐步轉向存量房和新建房並重階段，最終走到以存量房主導時期。
下一個十年，中國房地產市場將走向何方？
巴曙松認為，全國總量的新房市場量慢慢接近大週期的頂部，二手房的交易能滿足主要的需求在逐步的崛起。一線和核心二線小房換大房，換房成為新的剛需。而人口淨流入的城市，除了購房之外，如何積極地發展租賃市場將成為一個重要課題。
在此過程中，房地產同樣面臨著行業洗牌，頭部開發商的資源整合等能力更強，從而進一步變強變大，行業的集中度越來越高，轉型問題也擺在了眾多開發商面前。
將多個國家房地產公司的商業模式進行對比，日本房地產行業內基本上都是把房地產作為資產綜合運營的運營商。美國地產上市公司的分佈，已經非常的多元、細分，比如辦公、酒店、醫療健康、個人倉儲等。而中國地產上市公司分佈，主要是住宅銷售、商辦以及酒店。多方對比可以看出，由開發轉向運營將是中國房地產商的轉型之路。
而當城市規模不再產生大的擴張，新的增長點在什麼地方？
對此巴曙松給出的答案是城市更新，同時他提示，昨天經濟工作會議裡面也有大篇幅提到城市更新如何加大力度。
巴曙松還提到，即使不考慮新增人口，當前“三個一億人的住房需求”也已經擺在了中國的桌面上。分別是流動人口、單身人口以及老齡人口。
“老年人口有它獨特的住房需求，日本60歲以上的人口占比提升得非常快，中國的老齡人口上升曲線也會很陡峭。日本是富而老，中國總體是未富而老，人均GDP沒有日本高。未來居家養老是老年人主要居住形態。”巴曙松表示。
責編: 陶紀燕 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
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