PART1
在那個樓市黃金時代，嗅覺靈敏的溫州人，曾橫掃各地樓盤。坊間傳聞更是傳奇，買下一層的、買下一棟的、買下一條街的。
但2011年後，自顧不暇的民間資本，看著溫州幾乎腰斬的房價，大多偃旗息鼓，無心戀戰外地樓市。
然而對房產的投資，就像融入血液一樣，讓溫州人，時常想起。
各地的開發商，也是念著溫州的豪邁。但凡有點投資概念，總要來溫州試試，拿下溫州，就成功了大半。
近兩年溫州房價觸底回升，各地樓盤也是蠢蠢欲動，帶著各色“賣點”巡禮溫州。先是溫州人熟悉的上海、杭州，然後是東南亞的泰國、越南、菲律賓。在杭州灣項目時達到了階段頂點，傳聞最高一天“百團赴會”杭州灣。
▲杭州灣示意圖 來源網絡
近幾個月惠州又再次風起雲湧，很多身邊的朋友，也在問東哥，是否可以入手。惠州身處粵港澳大灣區，東哥直覺上覺得這是個有潛力的區域，且從房價上看非常有優勢。
但因為沒去過，也不能妄下判斷，故而週末，趁著休息，去了惠州，實地探訪了惠州亞龍灣，實地調研帶來第一手資訊。
PART2
特別說明，以下信息來自與惠州一手售樓營銷人員、房產中介營銷人員、惠州出租車司機、小吃店服務員、陌生路人等的聊天所得，並結合自己親眼所見。不能代表整體情況，也不作為投資參考。
先來看看惠州基本情況（數據來自百度）
- 惠州接壤深圳、東莞。
- 陸地面積1.16萬平方公里（溫州地區1.16萬平方公里）
- 2018年常住人口483萬（溫州925萬）
- 地區GDP：4103億（溫州6006億）
可以看到惠州目前的自身條件還不如溫州，人口比溫州少近一半，GDP比溫州少1/3。唯一可依賴的是，生在了一個好地方，離深圳足夠近，享受粵港澳發展的紅利。
投資的邏輯也簡單，就是希望兩地儘快縮短通勤距離，讓那些不能承受深圳房價之重的人，能遷移到惠州來，從而成為深圳的“睡城”。
這邏輯非常耳熟，之前的崑山和嘉善、後來的臨安都是這麼講故事的，臨安還不得而知，崑山確實花了6-7年左右的時間房價翻了一番。
▲惠州區位示意圖 來源網絡
溫州到惠州有動車，從惠州南站下（據介紹建成才3年），第一感受是很小，感覺比溫州南站還小。從惠州南站到酒店才區區3公里，汽車走了近20分鐘，可見有多堵。
路堵對房產投資是好事，一般路堵嚴重的地方，經濟活力比較好。城市裡有摩的，沒有共享單車，出租車起步價是7元。
連鎖精品酒店300一晚，這配置放在溫州預計要400左右，大家可以估計下當地消費水平。
既然要做“睡城”那買樓的方向就很清楚了，離深圳越近越好，或者說通勤時間越短越好。大亞灣有明顯的區位優勢，離深圳近，開車開著開著就到深圳了，掉個頭就看到大亞灣歡迎您的路牌了。
整個大亞灣一手買樓可以有3個方向，沿著地鐵規劃16號線看樓盤；沿著地鐵規劃14號線看樓盤；在坪山區交界沿線看樓盤。
東哥一個早上跑了3個新盤，面積基本在90-120㎡，13000-16000元/㎡，2個毛坯交房，1個帶估計800元左右的裝修交付。
一手銷售介紹，近的離地鐵2公里，遠的離地鐵3-4公里。
▲某樓盤區位示意圖
問售樓小姐地鐵什麼時候修好，回答說14號地鐵延長線暫緩修建，原因是惠州人口不達標，離最低修建地鐵的人口標準，還差幾十萬，只要人口到了應該就能批下來修建了。
另一條16號地鐵，則說深圳部分已經修的差不多了，惠州這邊2022年能好。至於是否如售樓小姐所說，大家可以自行查找網絡消息，因為消息眾多，我也不知道信誰的。
相比16號線，14號線更加深入惠州腹地（圖中北面那條），對惠州房價的拉動更有價值，但是目前看還有時間尚早，別說還沒批了，就是開建了也還要很長時間。
據瞭解杭州1號線一期就建了5年多。感覺溫州的M1線地鐵可能還快點，起碼沒有人口不足這個硬傷。
PART3
再來說說3個新盤的觀感。惠州蓋樓和溫州不同，溫州大多樓盤所說的1期2期3期，基本上只是開盤賣的時間不同，交付時間都是一樣的（極少也有不同年份交付的）。
在惠州的盤，一期已經入住3年了，2期才開賣。還有一些超級大盤，一直開到8期9期，一期都入住5-6年了。
另一個特點是房子必須蓋到2/3才能預售，這個對購房者來說還是比較有保障的，爛尾的可能性降低了。
▲某樓盤實拍圖
還有2個和溫州不同的重點
第一個是利率，首套貸款利率5.58左右，二套利率6.3左右，特別是二套大大高於溫州二套的利率，溫州目前首套大約5.39，二套大約5.6左右。
第二個是惠州雖然不限購，但是從2017年4月開始限售。購買住宅取得房產證的，3年內不能上市交易。也就是說如果買期房，算上建造交付時間，預計最快能出手的時間也要5年。這5年內是沒有辦法賣房變現的，這無疑增加了風險。
最後說說一手售樓處的氣氛，那人真是多，多到以為走錯了地方。惠州沒有搖號，開盤了先到先得。東哥看的3個盤，都剩下不多房源，好在該有的樓層都還有。
有趣的是你在售樓處看到的和溫州完全不同。溫州一般看到夫妻、一家人，再或者一大家子來看房。這邊不是，一進來就一群人，一波波的，像旅行團到景點一樣，夾雜著各地口音。
▲某樓盤售樓處
PART4
瞭解一個城市看了一手還是不夠的，我們要看看二手市場，順便到市區看看，看看市場租金，看看當地的生活。
出租車司機是最方便的第一手諮詢來源。司機帶我到了“澳頭”漁港，這邊是老城區較為熱鬧的地方。看到便宜的海鮮、各地的車牌。
▲澳頭海鮮市場 實拍
在老城區走走，這裡的景象有點像早期的溫州，落地房為主，沿街1層作為店面，整條街密佈著小店，沒有看到一家店鋪在轉讓，商業氛圍活躍。
▲大塭壩街景 實拍
進中介隨機問了個抬頭能看見的，還不錯的小區“四洲蜜方”，二手房掛牌價格6000-8000元/㎡，兩室帶裝修的租金大約在1000-1500元/月左右。
▲四洲蜜方 實拍
3天的行程一共碰見大約7個司機，2個四川的、1個雲南的、1個惠城的、1個大亞灣的，另2個沒問地方。總體上大亞灣，很少原住民，外來人口為主。
你問房子的事情，大多司機都能給你聊上兩句，大概是見多了來買房子的人，一見我對惠州不太熟悉的樣子，就問我是不是來買房子的。
最有意思的是我問其中一位司機，這個城市的支柱產業是什麼？他想了想說，以前是石化，現在是賣房。我在想一個城市要是以賣房子作為支柱，那真的是快到頭了。
坐車行駛在大亞灣大道，會看到大量在開工的樓盤，路邊廣告牌，幾乎全部是賣樓的廣告。
▲大亞灣大道 路旁實拍
傍晚去到一個司機認為惠州較好的二手樓盤“星河丹堤”，是個自帶綜合體的超級大盤。1期交付已有5年，新組團則剛交付，還有組團在建設中。
背靠惠州高鐵南站，小區內配套華南師大附屬幼兒園、小學部、初中部、高中部直屬公辦學校，一站解決12年優質教育問題。
▲星河丹堤 佈局示意圖
從小區門口房產中介瞭解到，小區有學區概念，很多人為了入學購買。根據不同的新舊以及組團配套，目前掛牌13000-16500元/㎡，租金大約2000元/月，入住率大約80%左右。
東哥在小區逛了逛，拍了一張晚上6點15的小區照片，入住率看起來確實還是不錯的。
如果要買惠州南站旁邊的小區，感覺這個“星河丹堤”可以成為選項之一。
▲星河丹堤G區 晚上6點15實拍圖
PART5
最後看看當地的生活狀態，普通員工的工資收入略低於溫州，但整體房屋租金比溫州低不少，單身公寓800元左右就已經配置不錯了，溫州要超過1500。
來不及去菜場瞭解價格，在商業區和大潤發附近的餐廳價格和溫州一樣，沒有便宜。
▲當地大潤發實拍圖
長期看粵港澳是國家戰略級發展區域，肯定沒有疑問，但短期看14號線暫時難有突破。那麼問題來了，這長期要多長？
一個城市，建設了這麼多樓盤，想利用地理優勢加上交通優勢，來承接深圳的溢出人口，這想法邏輯上是成立的。畢竟兩地存在這麼大的房價差。
後來可能是發現步調走快了，地賣的多了，但交通還沒跟上，就出臺了這個不限購限售的政策。
仔細一想，這就是告訴大家，惠州房子很多，大家都可以來買，但是短時間先不能賣。用投資者的錢，幫惠州把需求撐住，然後使勁賣地，有了錢，趕快進行城市建設，等交通都上來了，真正的外溢需求才會進來買。
一招“借雞生蛋”的規劃，走的漂亮。對於城市來講，如果協調的好，10年後，可能展現一幅美好的城市遠景。但作為投資，你能承受多久的投資週期呢？
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