在新聞學中，會存在所謂的“波浪紋”理論。
在平靜的湖水裡落石，水紋很快就會在周圍產生共振波，擴散的範圍和效果因水質和水面地形的影響而不同。
例如，你的朋友圈裡有500人，收到你的消息，這500人是“水域”，每個人都會產生新的“石頭”和“波紋”。
消息的傳播，就這樣一波接一波的“接力”，直至新的熱點出現，舊的消息再難激起一絲漣漪。
樓市亦是如此。
大概從2015年開始，迄今走出了一波稱得上完美的“水波紋”理論。
北京、上海、深圳、廣州，是最初的四顆石子。
2015年，住房建設部、財政部和中央銀行共同發佈通知，對擁有一套住房、清算住房貸款的居民，公積金貸款的最低賠償率下降到20%。從3月到2015年9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降準2次，下調150bp。
房地產金融放鬆“差距”，長期忍耐的大量資金湧出，自然流向需求最多、供給最少的一線城市。
隨後的擴散，發生在2016年2月份。
中信建投宏觀研究報告數據顯示，當時熱點城市受控緊縮控制上升幅度減小，非熱點城市政策放寬和熱點城市需求溢出開始迅速恢復:二三線城市房價上漲，截止2016年9月，分別比上年增長14.9%
劇情還沒有結束，真正把這這波上漲推入高峰的，是2016-2017年。
2016年是公認的“地王年”，全國總價格地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”區劃，南京以19席獲勝，蘇州以14席、合肥以11席、杭州以10席為人所知。
過後是三四線樓市的表演時間。
在臨時小屋貨幣化的促進下，拆卸業者們帶著大量的現金“大樓清掃”，小城市的房價漲船高。
據中泰宏統計，截至2015年3月，房價上漲幅度最大的城市不是一線大城市，而是中山市，漲幅達到76%，繼而東莞也在70%以上，崑山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價漲幅均超過50%，南京、海口、武漢等二線城市房價上漲
其實，這這波由一二線向三四線擴散的漲幅，遠遠比我們想象的要大。
上文統計的50%或70%的房價漲勢，是基於全國商品新房的平均售價。
然而，這個價格其實是不可比的，因為新房越蓋越遠。
舉個例子，10年前在上海賣的新居都在內圈裡，但現在幾乎都在外圈裡，當時的燕郊、崑山和中山、惠州並沒有像現在這麼熱
比較價格顯示，幾乎所有二線城市房價上漲幅度都在3倍以上，換算成人化上漲幅度超過15%。
正所謂橫有多長，豎有多高。房價回落時，也會遵循“水紋效應”。
值得慶幸的是，我們正在經歷這個過程。
第一財經曾在8月中旬報道，今年6-7月份，二手房出現20個城市下調，是2019年最高。
日前，統計局發佈了最新的70個城市的房價指數，其中有一個亮點:二手房價格下跌的城市數量已經達到35個，這是54個月來房價首次出現逆轉，超過上漲城市。青島、安慶和鄭州等13個城市的房價已經回到一年前。
短短几個月時間，房價回落的城市，從20個變成35個，顯然，這只是開始。
真正的考驗，是40天過後的2020年。
明年，幾乎是業內公認的“轉折年”。
安住不動產研究院分院院長張波氏說，從2020年開始，全國商社的規模，銷售面積和銷售規模都進入緩慢的下行路徑。
經濟學家李迅雷的見解更加激進，記得前幾天，在2017年的博爾論壇上發生了房地產的拐點和2020年左右，發表了爭論的話。如今，我依然認為基本確認拐點了。有人期望房價長期走平，不可能！對於買房的貸款投資者來說，平倉意味著鎖定損失。世界上沒有平坦的理由，因為它不符合資產的特徵。
照這兩位的說法，再等40天，明年的市場，既沒有小漲，也不容易走平，只會有所回落。
按我的理解，是房地產行業的“天花板”，必然會在明年觸及。
在房改後的第一個10年，1998年-2009年，我國住房開發投資額從2081.6億元增長到44319.5億元，增長了20倍。
接下來的10年，從2010年到2018年(今年的數據還沒有出來)，新建了9374萬所住宅，比前10年多了36%。到目前，基本實現了戶均住房套數超過1套，人均住房建築面積近40平方米。
誰敢說自己沒房子？
無論家在鄉下還是在鎮上，大家都有房子，不過誰都想去都市。
不過，對於某些行業來說，從2020年到第三年的第十年，擴張速度必然會下降。
孫宏斌先生前幾天發表演講，說開發商這幾年一直在奪取增加量，增加量多，大家的日子過得很輕鬆。從現在起，就是存量了，就這15萬億存量，圍繞著15萬億上下波動，這個時候就難做了。
李迅雷這段話的最後幾句，尤其值得注意。
即使房價保持不變，對於貸款投機者來說，結果賠錢進監獄決不是玩笑。
一方面，是房產投機賺差價時代徹底結束。
任何投機品賺錢的前提條件，是低買高賣。
房地產的情況下，從賣價中減去買價，減去交易稅，減去折舊、內部裝修、修理等保有成本，收入就是利潤部分。
以前的房地產市場規則非常簡單。雖然契稅、物業管理費和裝修費要花很多錢，但數百萬房地產在兩年內可以翻番。這筆錢根本算不了什麼。
不過，從今年開始，能漲到年漲幅20%以上的城市，非常少了。
去年西安只有一個，今年洛陽、蘇州、臨沂、呼和浩特也勉強算了算。
然而，在數百個城市中，今年只有這些城市“採取了主動”。在2017年購買北京、上海和深圳的高位住房，在2018年購買第三條和第四條高位住房而不損失20%是件好事。
另一方面，意味著3320萬戶家庭財富或將“凝固”。
胡潤今天發佈了一份財富報告，截至2018年8月，我國中產家庭數量已達3320萬戶，其中新中產1000萬戶以上。
就省市而言，北京仍是擁有600萬資產的“富裕家庭”數量最多的地區，達到70.4萬個。廣東第二，為67.9萬戶，上海第三，達到60.2萬戶。
很明顯，京滬廣深聚齊了。
根據胡潤的統計，房地產和股權資產是按家庭規模3人計算的。四大城市排名第一的原因是當時房地產的市場價值。
毫不誇張的說，這3320萬戶家庭財富的增漲，應該感謝房地產行業。
經過20年的快速增長，我國房地產市場價值已經接近300萬億元。超過60%的居民財富與房地產有關。據沈萬一等產業統計，23個產業中有12個直接受到房地產的影響。
舉個例子，2015年1月北京平均房價為34724元/平米，上海平均房價為29286元/平米。
2016年9月，北京平均房價為52104元/平方米，上海平均房價為46154元/平方米，漲幅分別達到50%和57%。
如果你在2015年初在北京買一套100平方米的公寓，到2016年9月，在不到兩年的時間裡，它將升值174萬元。如果你在上海買下這套公寓，它將升值169萬元。
這錢賺的真輕鬆自在。
然而，從2020年開始，這樣的財富增長神話，這種財富增長方式，可能要劃上句號了。
當然，執著於房地產投資的專家們，憑藉過去20年的經驗繼續“復權”，證明揹負住房貸款擁有房屋是唯一的道路。
可是，人不能只活在回憶之中，房地產也是一樣。
未來房價還會不會漲？
當然，結構性機會不是人人都能把握的。一年之內，跳躍是四五次，普通人誰能承受？
300多個地市，幾千個縣城，當然會有漲跌起伏，一二線、新一線，依然有人趨之若鶩。
但是，短期內沒有價格差距的市場，因為沒有套期保值的空間，所以即使知道5年內會上漲10%，連住房貸款的利率都無法彌補，這有什麼意義呢
在我看來，未來只屬於一種人:那些無論價格多少都買得起房子的人，那些深深熱愛這座根深蒂固的城市的人，以及那些賠錢的人都無關緊要。
對他們來說，房子只是居住的載體和工具，而非捆綁人生的牢籠。
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