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利率下調“放水”樓市？ 你要看清這一利好背後的“王炸”

決定蘋果粉兒要不要換果11PRO的關鍵因素

不是能搶多大分期付款免息券的問題

而是首付款能不能輕鬆拿出

對於剛需來說

買房是一個道理……

這兩天，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。最為關鍵的，貨幣政策中還刪除了“住房不炒”的表述。

很多置業顧問當然會把這一變化當做大利好來宣傳，許多讀者也紛紛來問：樓市是不是又要反轉了？

我回答你的問題之前，想問你一句：

做不做學習強國，現在多少分了？

2020年的國家大局

如果你想研究樓市的宏觀走勢，最主要是要有大局觀。

早在2002年，中國共產黨第十六次全國代表大會就審議和通過了第十五屆中央委員會所作的《全面建設小康社會,開創中國特色社會主義事業新局面》的報告。

報告指出:我們要在本世紀頭20年,集中力量，全面建設惠及十幾億人口的更高水平的小康社會。

中共十八屆五中全會重申了全面建成小康社會新的目標要求，包括經濟保持中高速增長，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平和質量普遍提高，現行標準下農村貧困人口實現脫貧，生態環境質量總體改善等。

也正是因為此，脫貧攻堅成為了近幾年的一個熱詞，而且在全社會的努力下我們的目標已經基本實現了。

2020年，作為全面建設小康社會的重要一年，有一個關鍵指標擺在我們面前：國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。

在國際環境日趨複雜，貿易戰走向撲朔迷離的背景下，房地產在這樣重要的年份是不能垮的。

所以，維穩一定是未來樓市調控的主旋律。房貸換錨本身就是讓房貸政策更加靈活。如果地產商日子太難熬，就通過利率調整讓搖擺的剛需和猶豫的投資客入市，這是一個很正常的調整。但這是微調，不會是反轉，一旦樓市失速，各個城市一定會再扎口袋，因為我們還有大事要做。

貨幣寬鬆之下的大基建時代

我不知道這幾天大家注意到一個新聞：青島第二條海底隧道前期招標工作已經啟動，線路規劃從西海岸新區淮河東路沿著劉公島路下穿膠州灣，在海泊河入海口附近登陸，接入環灣大道、新冠高架路。

除此之外，2號線東沿線、4號線、6號線等多條地鐵線也陸續公佈最新的進展。

不論是海底隧道還是地鐵施工，似乎都會在明年提速。這些耗費數億億計的大工程，沒有資金支撐，是無法啟動的。錢從何而來？

結合著2020年國家的大目標，老王漸漸明白了：作為里程碑之年，2020年的GDP的硬指標是無論如何必須要完成的。所以，明年國家必定會加大固定資產投資。不僅僅是青島，全國各地隧道、高鐵、地鐵、公路、跨海大橋這樣的大基建無疑是重點。

這才是積極財政政策和貨幣寬鬆的真正原因。

國家是要放水，但如果都放給房地產業無疑是飲鴆止渴，所以可以預測這部分資金肯定會流向實體經濟，會流向大基建項目。所以，明年靠貨幣洪水衝起房地產的春秋大夢不要做了。

供需比仍然是買不買的關鍵因素

不論是貨幣政策寬鬆也好，還是大基建大上快上也好，對於房地產業都是一個拉動。

如果第二條海底隧道迅速修建起來，辛安、中德生態園板塊價值肯定會大大提升。但是老王仍然提醒你要清醒。

房子是用來住的，不是用來炒的。

過去三年中，島城購買力已經被嚴重透支，需要有兩年來休養生息。但是我們附城區的供應量又是如此巨大，這種供需比造成的房價走低，不是貨幣政策和大基建利好就能拉回來的。

所以，即使明年房價會因為一些利好的釋放有短暫的反轉，單從供需比的角度來看，很多區域住宅的風險性還是越來越高。

雖然青島一直在奮起直追，但是站在國家的高度，我們與雄安新區、與長三角、與粵港澳大灣區相比，我們並不算是“主角”。在一二線城市的人才爭奪戰中，我們也不是第一軍團的領跑者。

你如果能理性思考這一切，就不會再為單單一個5年期的LPR調整而搖擺不定。

還是那句話：

青島樓市研究員

不請自來。的確，央行調整了房貸基準利率，LPR的五年期的貸款利率由4.85%調整至4.8%，在加上疊加的55個基點不變，的確是少了0.05%。就目前來說，自住和投資房產的策略是不一樣的。

首先，我們說說0.05%的差距有多大，我們以30%首付，貸款300萬，30年來計算，總還款額可以節省33665元，可以說下調房貸帶來的實際收益並不是很明顯。當然了33665元也不是一筆小錢，也可以讓一家人可以舒舒服服的出去旅遊一次了。

其次，我們來說說剛需自住的人群。這部分人群如果現在有中意的房產是可以出手買房的。國家實行“房住不炒”的政策，根本上是放緩房價的上漲，這個初衷已經達到了，但是如果幻想讓房價暴跌那是不可能的。畢竟已經有那麼多房奴在還貸了，如果房價暴跌，大家都斷供了，整個經濟就會亂套了。

然後，我們來說說投資房地產的人群。對於這部分人，筆者的建議是可以再觀望一段時間。一來目前的房產租售比太低，還不如做個理財來的收益高；二來房價告訴上漲的時代已經過去，再想靠房地產賺取暴利已經是不可能的事情了。可以關注後續政策調控方向，擇優購入。

最後，無論是自住還是投資，未來能夠保值增值的城市都只有現在全中國那個頂尖20個城市了。這類城市經濟比較發達、城鎮化率高、人口持續流入、產業結構優化、資源豐富。其他城市未來就會像鶴崗一樣，成為收縮型城市，5萬元一套的房子都賣不出去，在這樣的城市裡的房產是會被套住的。

綜上所述，調整的利率效果其實非常有效，更多的是心理效應。目前階段，自住和投資的策略並不一樣。自住有合適的可以入手、投資仍需觀望。但是不管自住還是投資，最佳的地點只有全國頂尖的那20個城市了，其他城市的房產購買需要謹慎。

小黑看財經

個人認為無論是剛需還是改善，或非自住性的投資，不要以11月LPR的略降作為買入決策指標。除非年底目標樓盤優惠誘惑力足夠令人心動和急住剛需，否則還是選擇持幣觀望為上。

一.11月份利率下調，並不是奔著房地產市場而來。

在這次五年期利率下調前夕，央行發佈的《2019第三季度中國貨幣政策執行報告》中已重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

全球性降息、經濟下行壓力，降息是外因和內因共同作用。扶持政策始終是向實體經濟傾斜，並不是通過降息提振樓市，重新將房地產作為短期刺激經濟手段。

在“房住不炒，一城一策”的調控中，以往"每逢降息房價就升"的歷史比較難重現。因而不能僅憑降息這單一訊號就出手買入。

二.利率下調的利好早已被消化，對樓市的刺激作用不大。我們回顧一下降息的“鋪墊”：

１.9月16日起降準釋放約9000億資金，發出降息通道即將打開的信號；

２.9月20日新政前夕，LPR一年期為4.20%，試探性下調5個基點，五年期保持前值4.85%不變，避免刺激樓市；

３.10月20日房貸新政實施的第一個月，一年期和五年期LPR繼續維持不變，保持新舊房貸政策的平穩過度。

經過上述的鋪墊後，11月份一年期和五年期同時微降５個基點，分別為4.15%和4.80%。這次降息可以說是大家早就預到的事，毫無懸念，激不起銷售熱浪，更多是賣方一廂情願的炒作小題材而已。大部分賣方不會因此而盲目樂觀上調價格，樓盤該打折求銷量的後續還是會繼續打折。

三.買與不買，還是要看開年土拍市場和開年後的第一波市場行情。

如年底沒有出手的，那就看明年土拍和春節至３月各樓盤的情況。如果開年後，土拍市場轉暖，各開發商又開始搶地，甚至高溢價率拿地，那說明:

1.開發商通過對各種渠道收集的信息分析，對市場前景看好；

2.開發商敢於搶地，說明在建的項目不差錢了，後續打折優惠的幅度會逐漸減小甚至取消；

3.火爆土拍對買賣雙方產生刺激，會加快房價向上節奏。

在土拍市場基礎上，再加上各樓盤年底至明年３月小陽春的銷售情況，多方面綜合判斷，如都是呈現同一個字：“火”，那就趕快下手吧。

綜上

11月LPR利率的略降，並不代表樓市鬆綁、市場回暖或房價即將上升，不能作為出手買入的決策信號。

國家調控樓市實行“一城一策”，我們老百姓買房也應該“一城一策”，其它城市房價降或升不等於自己的城市也會降或升，要結合所在城市土拍和銷售情況作出買入或觀望決策。若開年後土地市場和年底至３月銷售市場仍然是“雙冷”，剛需可根據個盤優惠情況買入，改善可再等一等，如是非自住買房還是要悠著點。

房微言

樓市天天都有大消息，這不房貸利率又下調了。這對廣大購房的朋友來說是一個天大的好消息。但是問題來了，眼下剛需，改善和非自住類的投資朋友，他們應該如何配置他們的房產呢？

政策一天一個變化，買房是等一等等繼續下調之後再入手，還是現在就下手買房？我們一起來看一看，一起來探討一下。

一，房貸利率再次下調，給我們釋放了一個怎樣的樓市信號？

房貸利率這事兒其實都是老生常談，我們來看一下，最近房貸利率又下調了。

最新LPR值由4.85調整至4.8。也就是說首套利率由原來的4.85+55個基點，下調至4.8+55個基點，首套利率5.4%下調至5.35%，二套利率由5.9%下調至5.85%！

是的目前的房貸利率就大概是這樣的一個水平。前面一段時間在8月份的時候，我們就已經得到了通知，10月份的時候就會有一個房貸基準利率的一個參考值，就是參考最近一個月市面上的平均房貸利率水平去加減點，形成購房者的一個實際利率。

當時在8月份的時候，也有很多朋友擔心，就是這樣的一個新規，調整之後房貸利率會不會導致房子下跌，或者說是會是新一輪的樓市的一個放鬆信號。我們當時也有解釋到這樣的一個利率其實沒有多大變化，你把它換算成你的首付的實際利率，其實首套房也好，二套房也好，並沒有太大的變化，並不會影響樓市本質的上漲，或者說是下跌的一個行情。

同樣的本次再次下調房貸利率，你看一下從4.85調到了4.8，下降了5個點，那麼首套房的上浮利率和二套房的上浮利率其實並沒有太大的變化，首套房還是5%點，幾二套房也是百分之五點幾接近6這個樣子。

在你購買一套幾十上百萬的房產去貸款的話，這樣的一個下調對你的月供其實並沒有太明顯的幫助，可能也就是那麼微乎其微的，小的幾十幾百塊錢這樣的一個出入。

那我想說的是房貸利率再次下調，到底給我們樓市透露了一個怎樣的信號？其實把所有的信號歸結到一起，就是當下可以立即買房了，不要再觀望了。

因為房貸利率再次下調，就是在為本輪最嚴格的一輪樓市上漲做降息的準備。我們也看到，前一段時間已經兩次有降息的調整了，雖然力度不是很大，但是我相信接下來的一段時間還會繼續出現不同頻率的降息，而且所有的力度加在一起，對樓市的上漲一定是一個利好的信息。

所以，不管你是剛需的朋友也好，還是一些改善類型的購房朋友，或者說是一些非自助買來投資的一些投資購房朋友，那麼你當下就是應該結合自己的實際情況去選擇你該入手的房子了，應該找出準備。

二，房貸利率再次下調，剛需，改善和非自住類的投資的朋友應該如何配置自己的房產？

本輪全國去庫存，所有的城市房價都已經發生了翻天覆地的變化，一線城市的房價漲幅特別大，而二線城市以及一些三四線城市，它的房價已經翻倍了。

而這些年我們每一個購房者，不論是剛需的還是改善的，還是一些投資性的朋友，每一次樓市只要有稍微的一點政策性的變動，我們都會去，猜想接下來我們到底是應該等一等買房還是現在立刻就買房，因為我們擔心每一個政策的變動都可能導致樓市的上漲。

今天我們就來看一下房貸利率再次下調，作為剛需的朋友也好改善居住的朋友也好，還是一些非自助投資房產類的朋友也好，應該如何去配置自己的資產，是觀望一下還是當即入手？

剛需購房朋友：

剛需的朋友只有一個建議，結合你自己的實際情況，當下立刻買房。

當然這個前提是你所在的城市決定的，比如你在一線城市和一些二線城市以及一些國家的中心城市。如果你是在一些三四線城市甚至一些十八九線的小城市，那就不建議你這個時候入手了。

因為一線城市和二線城市目前房價已經處於一個跌無可跌的觸底階段。一旦各種利好有利於房地產再次上漲，那麼你再次購房的時候，房價可能又已經有了很好的漲幅了，你一年的工作又白白的浪費了。

而三四線城市以及一些其他的小縣城，它的房價已經到頂了，雖然我們會出一些限制性的政策不讓它下跌，但是它未來上漲的動力已經遠遠的失去了。

改善購房朋友：

改善購房的朋友，那我的建議是多看多對比，然後再結合自身的情況去買房子。

每年的四季度接近年底的時候，很多開發商都會有一些特別有力度的優惠活動，一般情況下除了送一些產品，比如家電啊，手機啊等等一系列的實物產品外，還會有一些在房價上的優惠政策，比如9折85折等等。

所以改善的朋友在這個時候就應該多花時間去看看你所在城市的一些新樓盤，一些改善的洋房啊，別墅啊等等，然後去看一下，對比一下哪個樓盤的地段，還有它的產品，以及它的優惠力度相對來說比較大，這個時候就可以選擇相對來說力度比較大的樓盤入手。

如果是喜歡買二手房的改善產品，那也建議大家多看一些好的小區，特別是地段交通好一點的，樓齡不是那麼舊的都對比一下，然後找一期業主狠狠的殺價，多殺幾個你就有了感覺，然後買一個比較適合自己的低價二手房改善產品。

非自住類的投資購房朋友：

對於非自主類的投投資購房朋友，我只有一個建議，就是多關注，然後找上車。

因為房貸利率再次下調，給我們透露的信號真的是太明顯了，再加上最近幾次的降息雖然力度不大，但是都已經充分的說明，這一波樓市上漲可能已經在路上了。

作為投資者一定不能亂買，一定要把握好最關鍵的時間點，所以說在這麼多政策的出現的這樣一個大環境下，我們應該去關注三個點來看看樓市下一步的放鬆，到底在哪個時候選擇放鬆前的那一刻入手是最好的，因為這樣不僅可以買到相對價格比較低的好房子，還能夠在買了之後立刻迎來大幅度的上漲。

我們就直接來看一下房地產鬆綁的信號具體有哪些表現：我們就直接來看一下房地產鬆綁的信號具體有哪些表現：

第1個表現，一線樓市限購鬆動全面放開，這可能是一個新的一輪房地產鬆綁的信號的開始。

第2個表現，央行降息。我們都知道一旦央媽降息就意味著人民幣又開始貶值了，從歷史來回顧每一次降息，我國的房地產都會有一個很大程度的上漲，它的漲幅都是超出了一般人群工作收入所帶來的一個收益。

第3個表現，觀察二手房是是有異動，特別是二手房的成交量，連續三個月實現0.5%以上的上漲。

……

是的，一旦出現這三個大信號，那麼下一輪樓市就可能再次被放鬆，會迎來一個大的上漲行情，我們都知道一線城市作為我國樓市的風向標，每三年一個週期，5年一個大漲，這是我們需要去關注，需要去明確知道的一件事情，投資者更應該去關注這三個方面來把控自己買房的時間點，畢竟買房投資並不是因為自己沒房住，而是買來漲價之後去賣賺一定的增值。

三，小結

所以無論是剛需的朋友還是改善自助的朋友，還是一些非自住類的投資購房朋友。我的建議是結合自己的實際情況，自己的一個需求，去把控這一輪房貸利率下調給我們購房者帶來的利好。

剛需朋友的話建議立刻買房，因為樓市已經基本上處於一個價格相對的低點，要知道沒有哪一個人能夠買，在樓市的最低點，只能去買一個相對的低點，一定要珍惜目前的樓市行情和一些政策性的利好，給剛需朋友帶來的好處，一旦錯過了樓市再次上漲，那麼你很可能會付出更大的成本和代價。

改善類的朋友的話，就需要去多看，多比較多殺價，去選擇一個自己滿意且相對價格較低的改善的房源產品。

非自住類的投資購房朋友。就需要觀察更多的，就像我們第2點說的，有三個方面，一是一線城市的限購全面放開，二是央行再次降息，降息的力度還比較大，或者連續的來幾次，然後第3個方面就是關注你所在城市的二手房是否有異動，是否連續一個季度連續三個月出現大幅度的一個成交量的上漲。

這樣去把控自己的投資購房的時間節點，會有更大的一個收益空間。希望通過以上的一些分享，能夠給目前的剛需朋友改善朋友以及一些投資購房的朋友，一一個參考的標準，也希望大家多留言，我們一起討論，當下到底是不是買房的最佳時期，可以說出你的觀點，共同進步。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

就在三個小時前，一個重磅利好消息終於公開，買房人翹首期盼的房貸利率終於下調。從央行貨幣政策司公佈的數據看，五年期利率較上月下調5個基點，利率由原來的4.85%降至4.8%。從下調額度來看，影響很小，但導向意義明顯。作為買房人來說，下調總比不調要好嘛，畢竟又可以節省一些支出。

那麼，這一次利率下調究竟可以節約多少呢？

以貸款100萬、按揭30年計算。降息之後，利息總額減少1.1萬多元，月供減少32.3元。如果與現在的豬肉價格比較，相當於每個月為大家節約了1斤豬肉了。當然，總量節省1.1萬元，還是不錯，相當於一個家庭一個月的收入了。

在全球進入降息週期之後，央行本次調低利率實屬，“小步緩降”，大概率不會一步到位。按此種情況分析，可能在未來的一段時間內會出現階段性的利率下調，一次降一點，經過多次調整後，也許房貸就省下一大截了。

當利率下降之時，有人說這是央行為低迷的樓市添加一把火，是為了鼓勵剛需購房。這一點從當前來看，還不明確。按央行的總要求仍然是堅持房住不炒，按照銀保監會的要求，所有資金不得違規進入房地產。在當前不靠房地產刺激經濟的總原則之中，一點利率的調整並不是樓市放鬆的信號。

那麼什麼是樓市放鬆的信號？一個明顯的標誌是房貸利率不再上浮或減少上浮利度。按照歷史經驗，當房貸利率打折的時候就是買房的最佳時間。

當前樓市轉冷已成為共識，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的買房仍需等待。本次降息減少1.1萬元雖然不多，但也是向好的方向發展。

房價大數據

2019年的房貸利率實際上也經歷了一個波折，比如前期是有意要下調的，但是由於市場超出預期的回暖或者說小陽春讓市場再次進入不得不嚴控的地步，炒房者又活躍起來了。於是，本來要適度放鬆的政策再次收緊，包括房住不炒再次被重申。藉著信貸、信託、發債等全面收緊。

自然想加槓桿的購房者直接遭到了房貸利率的上調。11月12日，《2019年10月金融環境與房地產市場月報》報告指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續5個月小幅上升。

作為剛需購房者最關心，因為不炒房只為自住的人為何也遭到了這樣的打擊呢？我早說過，上調與否都是緊跟政策形勢，也是受市場影響的。淨化了市場，實際上是給剛需購房者最大的福利。因為剛需的標準提高了，不是說沒錢買房就是剛需，更不是說你買不起房就可以肆意借貸加槓桿。因為銀行還要考慮一個風險問題。而且，我說過，即使上調房貸利率也要考慮剛需的感受，不會一直持續下去，當然也不會上調太多。

剛需購房者終於盼來了福音。11月最新出爐的LPR報價迎來全面下調！央行宣佈，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%。5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.8%，此前為4.85%。比上月下調了5個基點。這也是8月20日以來，房貸利率首次下調。

所以說此前的房貸利率改革是進步的，並不是為了打擊剛需購房者，短期的傷及無辜在所難免，但是要看到全局和長遠。此次房貸利率下調基本上符合預期，對於後續市場的影響可以說也是積極的。

此次房貸利率下調，既符合市場預期，也順應了剛需改善人群的需求。無疑，會對後續簽約的購房者帶來最直接的房貸月供的支出減少，減緩還款壓力，雖然細微，但是信號意義較大。市場怕的是大家相互僵持不下，這樣也就助於市場活躍，剛需也好改善也罷，都可以入手。但是我還想說，炒房者最好就不要來了。想保值增值的人還是可以考慮房地產的，畢竟這個行業還有很大的發展空間，降低預期，保值增值不會有損失。

光宇吐樓市

首先：降息週期已經打開：

央行11月18日發佈的公告顯示，當日開展1800億元逆回購操作，期限為7天，中標利率為2.5%，較此前下調5個基點。此前1年期MLF利率下調是2016年6月以來首次，此次7天期央行逆回購利率下調則是2015年10月以來首次。

對於房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

本次5年期的LPR下調，對於購房者而已，只是開始，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

這只是開始，從豬肉價格逐漸平穩看，未來幾個月LPR還將明顯下調。

其次：房地產市場政策也開始出現寬鬆苗頭

最近樓市的政策已經出現了寬鬆趨勢：11月中旬部分城市房地產政策：

從央行到地方都發布了部分與樓市相關的政策，其中央行繼續明確不短期刺激房地產，深圳調整了普通住宅標準，另外部分城市的公積金政策有所寬鬆。

第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對於房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。

第二：第四次的報價，降息週期開啟！

但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的繼續輕微下調。

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流

第三：目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。

第四：預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關。每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五：2019年樓市銷售額有望超過16萬億！

10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期數據：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

10月份房地產市場銷售活躍，同比均明顯上漲，拆分單月數據看，10月全國房地產市場銷售面積高達1.4億平米，同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億，同比上漲了9.7%。

整體看，市場在5-6月反彈後，再次進入平穩週期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-10月已經連續3個月市場數據上漲。

（2018年全年房地產銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元

第⑦：後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第⑧：整體看，房地產調控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經濟！

關注房地產行業資金鍊風險成為政策的主要內容2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。從中央到銀保監會，密集加強對房地產金融的風險把控。

第⑨：LPR的降低，對於房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。

對於購房者來說，剛需購房者，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。

第10：整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

第11：LPR降低後，市場有望平穩

從二手房數據看，連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。

從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經過去。

第十：降準與LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體年末房地產市場有望平穩。

房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候再次降低，當然已經可以看看房了。

大偉看樓市

11月20日，最新一期的LPR報價出爐，在平靜了一個月後，貸款利率換錨的最終目的：降低中小企業融資成本的功能開始顯現。最新一期的LPR一年期和五年期分別下調5個基點，下降為4.15%和4.80%。LPR的下降在中小企業還沒有產生感覺的時候，樓市已經感受到了來自冬日的溫暖。

今年以來房貸利率的持續上調是所有人都看在眼裡的，面對不斷上的貸款利率不少購房者只能出於成本的考慮轉為觀望，對於剛需、改善和非自住投資的購房者來說都產生了較大的影響。10月8日以後，房貸利率成功平穩換錨，各地區的貸款利率基本與換錨前持平。雖然沒有給購房者帶來大的影響，但也從一定方面打擊了購房者的積極性。而在最新一期的LPR報價公佈之後，購房者彷彿又有了購房上的動力。

雖然LPR下調給購房者的貸款並不能帶來太多的改善，但是有下降的趨勢和優惠總是好的。面對這樣的情況，購房者該如何配置房產呢？觀望還是及時出手呢？我們就來仔細說一說。

LPR是不是呈現下降的趨勢

貸款利率換錨就是要扶持產業的發展，所以從貸款利率予以支持是必要的，但貸款利率的下調又要避開給樓市放水的嫌疑，這就要制定一個更便於調整的貸款利率基礎，因此LPR就是這次利率換錨的基礎。既然LPR出現了，房貸利率就可以通過加點的方式收緊，收緊程度可控制在1個基點的範圍內，相比過去按照基準利率百分比上浮要精確得多。

這樣一來，LPR就可以給中小企業的發展帶來利好了，所以說LPR在未來還會持續下調。但是現如今我國的貸款利率其實已經下降了不少，下降幅度也是有限的，因此，LPR雖然會下降，但總體下降的幅度絕對不會太大。

房貸利率可以繼續加點

面對LPR的下降，為了穩定房貸利率，銀行和地方可以持續加點，這一次LPR下調5個基點，地方和銀行就可以加5個基點。如此便捷的加點方式對於房貸利率的調節可以說是能夠起到及時把控的作用。因此，在房貸利率可以持續加點的背景下，房貸利率想要下降帶來樓市利好的可能性也就大大降低了。

抓住時間節點買房

LPR剛剛下調，地方銀行的反應速度如何是購房者如何買房的關鍵。不論是剛需、改善還是投資非自住的購房者，節省貸款利息是這些人現在最迫切需要的。因此，對於購房者而言，如何可以在LPR報價降低之後第一時間拿下貸款，簽下和同是最關鍵的。只要銀行還沒來及調整加點的方式，購房者搶在第一時間拿下貸款就算是省錢了。

利率重訂迎合LPR下降趨勢

新政策實施之後，房貸利率也並非是一成不變的，購房者可以和銀行簽訂利率重訂的合同，最短重定期為一年，也就是說在貸款滿一年以後，貸款利率可以根據最新的LPR報價重訂，只不過當時的加點要保持不變。這樣一來，先期的購房者如果可以遇到LPR下降的時候重訂利率那麼就可以實現貸款省錢的目的。

購房者如果購房需求急迫其實不必顧慮房貸利率的漲跌，因為當前房價穩定期利率變化十分有限，利率的變化不會帶來貸款月供上的明顯變化。對於有投資需求的購房者來說也是一樣，但既然有房子也可以考慮再看幾期房貸利率的走向與變化。總之一句話，房子是生活的必需品，過多的顧慮反而會讓你措施機會，因為個別人觀望不買房，並不能對樓市整體產生什麼影響。

房產老J

剛剛，央行調整了房貸基準利率，LPR的五年期的貸款利率由4.85%調整至4.8%。這個政策用通俗易懂的話來說：政府的房貸利率正式下調，購房者的成本將會下降。但冷眼認為，短期內房貸利率不會出現下降，長期房貸利率有下降的可能，購房者如果可以等待的話，可以選擇明年上半年購房。

一、全球步入降息通道、降低實體經濟融資成本是LPR降低的主要因素。

如果我們僅僅侷限房地產行業內進行解讀，是無法分析出LPR降低的原因的。從政府“房住不炒”的政策基調而言，沒有任何理由降低房貸利率，解讀的結果往往會成為刺激樓市的政策。但這完全是錯誤的解讀，我們必須從更加宏觀的角度解讀LPR利率下調。

2019年開始，全球各國紛紛步入降息通道，頻繁出臺降息措施降低利率，以經濟龍頭美國為例，在短短三個月時間連續降息75個基點。

2019年8月01日：美聯儲宣佈降息25個基點，將聯邦基準利率下調至2-2.25%。

2019年9月18日：美聯儲宣佈降息25個基點，將聯邦基金利率下調至1.75%-2%。

2019年10月30日：美聯儲宣佈降息25個基點，將聯邦基金利率下調至1.5%-1.75%。

全球特別是經濟龍頭美國的大幅降低利率，對中國造成極大的壓力。不過政府至今為止沒有動用降息措施，只是通過其他手段來增加市場流動性，從而間接降低房貸利率。

在全球降息的宏觀環境下，中國銀行借貸利率已經處於較高水平，但如果直接調整銀行利率，對經濟的副作用較大；通過調整LPR利率是對經濟影響小又能有效降低市場利率的最佳選擇。

二、實體經濟轉型的關鍵時期，LPR利率還有進一步下降的空間。

貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

房貸政策改革之後，大家都記住了lpr對房貸利率的影響，卻忘記lpr最基本的作用是推動利率市場化，簡單來說是希望脫離基準利率，以一個更加低的利率基準降低實體經濟的借貸利率，降低實體經濟的融資成本。

目前中國的實體經濟正好處於升級轉型關鍵時期，中美的毛衣帳還在繼續，因此降低實體經濟的融資成本將成為未來很長一段時間的政策。

因此，目前LPR利率的降低並不是終點，未來還有進一步降低的可能性。

三、銀行房貸利率控制線、房貸額度控制會極大影響房貸利率下浮，短期內房貸真實利率不會下調。

理論上來說：LPR基準利率下降，房貸利率肯定會下降。但冷眼認為這種可能性很低。

首先各個城市的房貸利率並不是由基準利率決定的，還有省銀行的房貸利率上浮線、城市銀行房貸利率上浮線兩道防火牆保護，實際操作中完全可以讓房貸利率不跌反漲。

其次目前已經是年底了，各家銀行的房貸額度非常緊張，很多銀行的房貸已經超額了。在供小於求的市場環境下，銀行沒理由主動降低房貸利率，讓利購房者。

綜上所述：冷眼認為此次LPR利率下調完全由於政府降低實體經濟融資成本，並不是對樓市放鬆的信號，並且在年底這個時間點出臺，短期內房貸的實際利率不會出現降低。但長期房貸利率有下降的可能，明年上半年是個購房的好時機。

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冷眼看地產

對剛需人群來說，現在房價高昂，買房不易，降息是實實在在的實惠，雖然省的錢不多，但能省錢就是好事，聊勝於無。

對非自住人群來說，比起減少的購房成本，他們更在意的是降息的意義。樓市行情陷入低迷狀態已經許久了，市場上人氣低落，觀望情緒濃厚，大家對樓市的利好消息望眼欲穿，本次利率降低對樓市來說可謂久旱逢甘霖，也許它代表著樓市利率降低的通道已經打開，對提升市場的信心意義重大。

雖然現在不但房價便宜了，而且可供選擇的房源也多了，但小編還是認為購房者應該再觀察等待一段時間，因為一方面樓市的利好才剛剛開始，未來還會有更大的利好消息，另一方面臨近年關開發商的銷售壓力很大，以價換量的銷售方式將會是市場的主流。

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