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就深圳市拆除重建类城市更新中形成的回迁安置房的登记价格问题，无论是更新政策规定[1]层面，还是后续办理回迁安置房的《不动产权证书》环节，都是一个必备项。但该价格究竟如何确定，更新政策只是给出了原则性规定——“由拆赔双方协商确定”，至于在协商过程中需要重点考虑哪些因素，具体数额是多少等问题，则无相应的规范与指引[2]。
就此问题，笔者查阅过不同更新项目的《拆赔协议》及政府提供的《拆赔协议》参考版本，在其中基本只字未提回迁安置房登记价格问题（可能是在选房完成后以补充协议形式来明确回迁安置房登记价格）；也咨询过业内人士，因太过细节且绝大多数更新项目并未推进至办理回迁安置房登记环节，所以亦未引起足够重视，且从业人员理解的登记价格五花八门；而咨询不动产登记中心时，则回复说《拆赔协议》有约定的按协议约定，没约定的按照建安成本+15%合理利润作为回迁安置房的登记价格。在本人之前撰写的文章《构建底线思维——以回迁安置之视角重新理解城市更新》中，曾总结说“按照通常做法，一般回迁安置房的登记价格在成本价及同类型房产的市场价之间确定，具体确定时需综合考虑项目税负、回迁安置房持有、再转让及业主意愿等因素。”基于自身工作需要，同时就此问题为同行提供一个参考框架，本文试图就回迁安置房（以城中村改造形成的自然人回迁安置住宅为例）登记价格问题做个简单论述，以便大致说清楚为何确定为这么一个登记价格可能是最合适的。
摘自刘敏主编的《深圳城市更新法律与实务-实务指引卷》
摘自贺倩明主编的《城市更新改造项目法律实务和操作指引》
一、拆迁人税负层面
按照2012版《城市更新税收政策指引》、《城市更新税政征管（试行）工作指引》、《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业》[3]、相关税法及现实操作的总结，在拆迁人返迁物业给被拆迁人涉税处理时，计税的基本原则是按“公允价值”确认，即拆迁人缴纳企业所得税、土地增值税应视同销售处理，回迁安置房登记价格跟拆迁人（即开发商）的税负没有必然联系。拆迁人在拆赔行为中所承担的各类税种的计税标准与基数，并无相关文件规定以回迁安置房的登记价格为依据。
但需要特别注意的是，《拆赔协议》对于回迁安置房办理《不动产权证书》契税由谁承担的问题，可能有特殊约定。虽然税法规定契税的纳税主体是买受人（回迁安置房的契税纳税主体则为承受人），但基于尊重市场习惯及签约便利之考虑，不少《拆赔协议》特别约定“回迁安置房办证所需各项税费由开发商承担”[4]，此直接关涉到开发商的费用支出问题[5]，此需要特别关注。
二、被拆迁人税负层面
回迁安置房登记价格与被拆迁人的税负问题涉及到两个层面：一、取得回迁安置房办理《不动产权证书》环节的契税问题；二、回迁安置房二次转让相关税费问题。
（一）取得回迁安置房的契税问题
事实上，按照目前深圳市城市更新项目税政政策规定，被拆迁人以房换房形式取得回迁安置房只涉及到办理《不动产权证书》环节的契税问题，至于个人所得税、增值税、土地增值税及印花税等税种均属于免征或不征[6]范围。
按照2012版《城市更新税收政策指引》及《城市更新税政征管（试行）工作指引》规定，“对被拆迁方因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋权属或重新购置房屋或选择房屋产权调换，实行免征或差额征收。”“因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”“由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，对于属于政府认可的被拆迁居民，其没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。”按此理解，即《拆赔协议》明确的补偿标准范围内免缴契税，超过补偿标准部分，实施差额征收，并由多支付经济利益的一方以多支付的经济利益为基数[7]缴纳契税。而这个价格差额，一般在《拆赔协议》的面积差异处理条款有清晰明确的计算逻辑[8]。因此，若产权登记中心在办理回迁安置房《不动产权证书》完全按上述规定代征契税，则登记价格跟契税并无实质关联，契税应缴数额与价格差额相关，而《拆赔协议》均有应回迁面积与回迁面积最相近原则，且设定不超过一定百分比，所以这个价格差额数额一般都不大，再以此价格差额乘以契税税率，最终需缴交的契税很少。
但在实操层面，可能则存在一些差异[9]。通过产权调换取得的回迁安置房契税免征范围仅限于原被拆迁房产为市场商品房（俗称“红本房”），而非市场商品房（俗称“绿本房”）及无产权登记房产则不在免征范围[10]。在此情形下，回迁安置房登记价格的意义就凸显出来。契税一般是按照登记价格[11]来作为计算基数的，所以这个时候登记价格的高低就直接决定回迁安置房办证环节契税税额的多寡。
（二）回迁安置房二次转让相关税费问题
以当前政策为准，回迁安置房的二次转让卖方所要缴纳的相关税费与回迁安置房登记价格相关的只有增值税及附加（适用于满2年[12]的非普通住宅，计算公式为：（计税价-原登记价）÷1.05×5.6%。若为未满两年的住宅及满两年的普通住宅，则与登记价格无关）及个人所得税（适用于选定核实征收方式，计算公式为：（过户价-增值税-登记价-抵扣项）×20%。若选定核定征收方式，则与登记价无关）有关，与其他税种均无关联。从上述计算公式可以初步判断，在限定的适用范围内，回迁安置房的登记价格越接近市场价（即登记越高）对回迁安置房二手转让更有利。
三、从拆赔角度来理解回迁安置房登记价格
从拆迁人实施拆赔的角度讲，无论实施货币补偿还是产权调换，都是基于现状房产的价值范畴去考量、谋划。而被拆迁人的视角则不太一样，其同意实施拆除重建，签订《拆赔协议》，以旧房换新房，着眼点则是建成后市场商品房的市场价值，其是以期待的未来利益来构建当下认识的。不论现状待拆迁房价值几何，其始终认为，未来取得的回迁安置房与开发商同一项目对外销售的房产并无多大价值差异。虽然在拆赔阶段开发商可能将拆赔权益往现状价值上扯，但是在内心里也是认可回迁安置房未来的价值。因此，就心理认识而言，拆赔双方事实上对于回迁安置房的价值问题并无实质性的差异，回迁安置房与同项目内同期的商品房并无二致，亦可以按照商品房的价格对外出售，而这个心理认识其实就是回迁安置房的市场价值。
在一般的市场交易中，价格基于供需等综合因素围绕价值上下波动，并以成交价格作为基本的计税依据。但拆除重建类城市更新的以旧换新则与一般的市场交易有差别，核心差异即是回迁安置房的真实价格对交换行为本身并无影响。而更新政策对于回迁安置房登记价格交由拆赔双方协商确定，其实是给拆赔行为额外制造了一个争议点，不过也为双方的税务筹划留下了一定空间。至于谁可能从协商结果中获益，其实就看谁对登记价格的系统影响、连锁反应的认识更全面、更透彻。就此而言，回迁安置房登记价格其实就是个利益博弈点。
四、现行政策条件下回迁安置房登记价格建议
综上，就回迁安置房登记价格的高低问题，重点关涉的是被拆迁人，若在《拆赔协议》中对回迁安置房办证环节契税的承担没有特别约定，拆迁人（即开发商）其实是可以持一种十分超然的态度，以尽力配合被拆迁人需求为主。若有特别约定，则让拆迁人不再超然，而是要沉下来认真计算登记价格的高低与自身税费承担多寡的关系。
（一）契税承担无特别约定，且执行口径按现状政策的情形
此情形下，契税缴纳基数为房屋产权调换差价，而该差价是《拆赔协议》确定的数额，拆迁人并无任何筹划空间，所以回迁安置房登记价按同一项目同期同类型房产的对外销售价格登记比较妥当。
（二）契税约定由拆迁人承担，且执行口径按现状政策的情形
该情形与情形（一）一样，因为契税的缴纳基数是房屋产权调换差价，是一个早已确定的数值，被拆迁人并无任何筹划空间，所以建议回迁安置房登记价格按同一项目同期同类型房产的销售价格登记。
（三）契税承担无特别约定，且执行产权调换取得的回迁安置房契税免征范围仅限于原被拆迁房产为红本房，而非绿本房及无产权登记房产则不在免征范围的情形
此情形下，回迁安置房登记价格即作为契税缴交基数，且税费由被拆迁人承担，税费问题跟开发商并无关联，所以登记价格的高低就由被拆迁人在当前办证契税支出及未来二手转让税费支出之间平衡确定。若未来不考虑出售回迁安置房，可能登记价格越靠近成本价对拆迁人约有利；若未来考虑转让[13]，则需由被拆迁人就当前支出的增加及未来支出的减少之间进行综合筹划权衡。
（四）契税约定由拆迁人承担，且执行产权调换取得的回迁安置房契税免征范围仅限于原被拆迁房产为红本房，而非绿本房及无产权登记房产则不在免征范围的情形
很明显，为了减轻回迁安置房办证环节的税费支出，此情形下拆迁人是希望登记价格越约接近成本价越好，且拆迁人承担了本应该由被拆迁人承担的税费，低价登记实现的可能性比较大。
（五）原房产为市场商品房的情形
若被拆迁人的原房产为市场商品房，该情形与情形（一）类似，拆迁人并无任何筹划空间，以被拆迁人的需求为主，所以回迁安置房登记价按同一项目同期同类型房产的销售价格登记比较妥当。
（六）其他情形
若被拆迁人为法人单位，或自然人回迁非住宅物业，回迁安置房登记价格的确定除了考虑上述因素外，在回迁安置房二手转让环节还需综合权衡土地增值税、房产税等税负因素，以便确定一个合适的登记价格。
五、总结
回迁安置房登记价格“协商确定”之基本原则给予拆赔双方一个税费筹划空间，也人为制造了一个利益博弈点，至于博弈结果谁受益更多，考验的可能是双方对登记价格的系统影响和连锁反应的认识深度。事实上，就现状政策条件下，并无一个统一的登记价格，它的确定需综合权衡项目税负、政策执行口径、业主意愿及二手房转让税费等因素，并兼顾考虑不同的情形，以便分别确定拆赔双方均可接受的回迁安置房登记价格。当前，税务部门并没有因为拆迁安置房的特殊性制定相应的税收政策，而是套用政策性搬迁的相关优惠，因此，政策的不确定性应作为回迁安置房登记价格确定的核心考量因素。
【注释包含了不少在正文不便书写的东西，当然包括了本人的诸多臆测，其对理解本文的逻辑十分重要，阅读时碰到相应注释，建议重点关注】
[1]《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）第四十七条 “多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。”第六十七条“搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。”
[2]在税务上，城市更新属于新事物，目前税务部门并没有因为拆迁安置房的特殊性制定相应的税收政策，而是套用政策性搬迁的相关税收优惠政策。深圳市作为全国城市更新的策源地，也仅仅是有了些不是特别明确的工作指引。
[3]在该文件明确，回迁安置房按照视同销售不动产计算缴纳增值税。在确定视同销售的销售额：①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）。②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。
[4]如某更新项目的《拆赔协议》即约定“回迁安置房的地价由甲方承担，应回迁安置面积内办证所需各项税费由甲方承担，其他超出面积部分的办证税费由乙方承担。”
[5]回迁安置房办证的纳税主体是被拆迁人，而在实际操作中却是拆迁人承担了相应款项，从逻辑上讲是无法计入项目成本的。若希望该部分款项计入项目成本，则需要提前做好规划，同时在协议层面做好配合，尽量在拆赔支出上消化掉该部分款项。
[6]免征是属于应纳税范围的但由于政策方面的因素而不予征收的情形，而不征则是不属于应纳（征）税范围的情行。
[7]《广东省契税实施办法》第六条第一款第（三）项规定，当实行的是土地使用权交换、房屋交换时，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
[8]如某城市更新项目的《拆赔协议》约定，应回迁安置面积和回迁安置面积的面积差，按以下方式解决：补偿给乙方的回迁安置面积与应回迁安置面积应通过不同户型房屋的组合，进行面积累加实现相对最接近的应回迁面积，原则上总建筑面积差不超过±2%，在这种情况下乙方不得提出更高的面积要求。面积差异在5㎡以内的，双方按50000元/㎡补偿给对方，面积差异在5㎡以上的部分，双方按回迁安置房所载项目第一次开盘当天同类型房产的平均售价补偿给对方。面积差价款应在办理回迁安置房入伙手续前一次性结清……
[9]理解实操层面与税法规定层面的差异，需要结合深圳市城市更新的制度背景，尤其是60%合法用地比例设定及城中村改造过程中由历史遗留违法建筑建筑转变为市场商品房的“违建洗白”机制。契税的相关法规中所谓交换针对的是合法房产换合法房产的问题，而拆除重建类城市更新则大量存在历史违建换合法房产的问题。
[10]我个人的理解是，原市场商品房在之前办证环节已经缴纳过契税，在其面积范围内取得的回迁安置房免征契税解决了重复缴交问题。但非市场商品房及无产权登记房产从始至终均未缴纳契税，在其拆迁后通过置换取得的回迁安置房，理应缴交契税。
[11]在进一步讨论这个问题之前，我们一定要有个城中村实施拆除重建类城市更新实现“农村城市化历史遗留违法建筑转性洗白”及“一揽子解决历史遗留问题”这两个概念，要理解城市更新制度设计中隐含的无奈与妥协，以及对原权利主体的优惠。
[12]满2年是指卖方产权证或者契税发票时间超过2年或正好2年。
[13]二手房交易中，成交价一般都是指业主实收，交易过程中产生的税费默认都是由买家承担。但是卖方所应承担税费本身转嫁给卖方，即意味着在业主实收价里已经抵扣掉自己所应承担的税费，除非碰到一个傻且特别有钱的买主，那这只能另当别论。
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