近几年来，越来越多的省份打着棚户区改造的名义，对房屋进行拆迁。很多人第一次面临拆迁没有经验，不知道如何应对。今天我们就针对棚户区改造、房屋补偿标准过低，来给大家讲一讲。

一、何为棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

关于棚户区的概念，法律并没有统一的规定，我们可以参照《财政部、国家税务局关于棚户区改造有关税收政策的通知》：本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

但目前实践中，有的地方将建造年代不长，配套设施相对较好的区域，甚至将别墅区纳入棚户区改造范围实施房屋拆迁。被拆迁人需要根据自己居住地区的现状，来判断自己房屋所在地是否属于棚户区，是否与前述规定相符，换句话说棚户区改造的范围不能进行肆意扩大。

二、棚户区改造的法定程序

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发[2014]36号）规定：棚户区改造涉及集体土地征收的要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。

换言之棚户区改造项目不仅仅涉及到国有土地上的房屋，同样会涉及到集体土地房屋，针对不同土地性质的房屋拆迁，所适用的法律依据及法定程序也不同。

针对集体土地上的房屋进行棚户区改造，适用法律依据：《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关规定。关键文件是：拟征地公告、征地批复、征地公告、安置补偿方案公告、责令交出决定（足额补偿到位拒绝交出土地）等。

针对国有土地上的房屋进行棚户区改造，适用法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》。关键文件包括：征收决定、征收补偿决定、评估报告。而其中最为关键的是评估报告做出的合法与否直接影响了征收补偿决定的合法性。

《房屋评估报告》着重注意以下几个方面：

1. 首先确定评估机构的选定是否合法

2. 评估机构是否具有相应资质，

3. 评估人员是否为两人以上并取得相应证照

4. 审查评估时点是否准确

5. 评估方法是否选用正确

6. 房屋征收部门与评估公司是否签订房屋征收评估委托合同

7. 房屋评估报告中对于房屋面积的认定

三、如何判断补偿标准是否合理

基本原则：保持被拆迁人的生活水平不降低

国有土地上房屋拆迁补偿法定内容：

1. 被征收房屋价值补偿

2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

4. 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

集体土地上被划为城市范围规划区内的房屋拆迁补偿标准：

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”，所适用的情形是指农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准对房屋所有权人予以补偿安置。

四、意识到补偿标准偏低之后如何应对

1. 主动向拆迁方索要文件：征地公告、安置补偿方案公告、征收决定、征收补偿决定、评估报告。注意收到文件要第一时间咨询专业的征地拆迁律师。

2. 不同意补偿标准，不要签字！更不要交权属证明原文件

最后，提醒广大被征收人，遇到补偿款过低，不同意补偿标准就不要签订任何安置补偿协议，尽早启动法律程序，审查征收行为的合法性，同时从其他地方找到切入点，对项目用地的审批、立项、规划、环评等方面进行审查，通过复议或诉讼法律程序以及通过协商的方式，争取提高补偿。

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