寫在前面

施永青創辦的中原集團誕生於香港，一度改寫香港中介行業規則，在香港市場獨佔鰲頭。上世紀90年代初進入內地，成為內地房產中介開拓者。

“無為而治”是中原集團的管理理念。於“無為”中“有為”，採用順勢而為的靈活應變策略，敢於大膽嘗試，努力開創全方位多元化服務，中原集團已經發展成房地產代理行業及相關服務領域的先行者和市場引領者，也是全球最具影響力的房產中介品牌之一。

從香港到內地，中原一直穩健前行，在行業屹立不倒，基業常青。

中房報記者 付珊珊 | 上海報道

“我無為，而民自化；我好靜，而民自正；我無事，而民自富；我無慾，而民自樸。”在萬經之王《道德經》中，老子將道家的治國理念凝聚於四字，便是“無為而治”。

“無為而治”並不是什麼也不做，而是不違背客觀規律，不做過多的干預，順其自然的發展。在古時，“無為而治”本是一種治國之術，但在今日，也有一人將“無為而治”的思想貫徹於企業治理。他成立的中原集團，開創了香港和內地中介代理行業先例，獨領風騷三十餘載。

這個人就是施永青。

1949年，施永青出生於上海，這一年，是整個世界一個重要時間點，中華人民共和國在這一年成立，歷史開始了新紀元。

他四歲遷居香港，目睹了巨大的貧富差距和很多社會不公，從在工人夜校教書，到在一家房地產公司負責影印文件，施永青的新紀元也在悄無聲息地開啟。

1978年，29歲的施永青和同學王文彥各出資5000元，共同創立中原地產公司，主做地產代理業務。那時，在別人眼中，做房地產代理就是一個小公司，大多是夫妻檔、兄弟檔，而施永青卻特立獨行將這一業務不斷做大。

1992年，鄧小平南巡，趁著改革開放的春風，中原將業務做到了內地，並逐步確立了中原在內地中介代理市場的霸主地位。

對於中介代理，施永青一做便是40年。

“如果再選一次會不會做中介？” 曾經有人採訪施永青時問道。

“會”施永青這一聲答得斬釘截鐵。

對中介代理行業的堅持源於施永青最早的一個理想，即改善社會分配問題。“馬克思說過，人類社會是從必然王國走向自由王國。我的理想就是讓更多人發揮自由意志，擁有更多自主空間。”在施永青心中，最大的理想就是讓更多人實現財富與自由，而在這二者中，他更看重後者。在他看來，中介代理行業能給普通人提供賺錢機會，能讓普通人活的更自主自由。

然而，實現理想的道路並非一帆風順。隨著世界環境和社會發展的急速變化，中原在發展過程中也曾錯失機遇，面對隨著互聯網而興起的鏈家、易居、愛屋及屋等互聯網新興對手，施永青也自嘲面對行業新品種，中原正在掙扎圖存。“我們都是被淘汰的對象。”

2018年，施永青已經69歲，這位地產中介行業的“常青樹”已經在為自己的退休做謀劃。2018年6月13日，中原集團旗下中介加盟服務品牌上海原萃信息技術有限公司開業，這意味著中原正式加入中介加盟領域，原萃是施永青退休前為中原提出的新業務。而另一方面，2018年12月19日，中原集團宣佈了兩項人事任命，其中，施永青的兒子施俊嶸將出任中原集團副主席。二代正式接棒，隨著新的接班人到來，中原也將被注入新鮮血液，開啟新的篇章。

兩份工作 一個巧合

“公開資訊，公平交易” 1986年中原舉辦發佈會，向社會公眾提供樓市資訊。

每一種偶然的背後都可能藏著一些不經意的必然。

施永青說自己與房地產的結緣並不是刻意為之，只是一個巧合。雖然是巧合，但八年工人夜校的教書經歷以及兩年房地產公司影印文件的經歷卻是對施永青日後創辦中原以及日後管理中原都產生了至關重要的影響。

在施永青幼年時期，全家就遷居香港，彼時的香港貧富差距巨大，社會充滿不公，在目睹這些之後，施永青的心裡也隱隱萌生出改善社會分配問題的雄心壯志。那時的施永青滿腔熱血，讀了大量的《馬克思主義的三個來源和三個組成部分》等宣傳共產主義的通俗讀物，以及《鋼鐵是怎樣煉成的》、《牛虻》、《紅巖》、《青春之歌》等革命小說，他稱年輕時的自己是“共產主義者”。

1967年，香港發生“五月風暴”。這是一場由勞資糾紛引起的衝突，後愈演愈烈，影響深遠，被廣泛稱為“六七暴動”，支持者則稱之為“反英抗暴”。熱血的施永青也一度參與其中，作為“革命者”，他希望能實現“平均分配財富”。因為參與社會活動過多，導致施永青無暇顧及功課，這一年施永青沒能進入大學。

沒考上大學的施永青在朋友介紹下，進入一所工人夜校教書，一教就是八年。“香港當時很多人沒有機會讀書，他們很早就去工廠打工，我在工人夜校教書，其實是借向他們傳授文化知識的機會去喚醒他們的階級覺悟，從而去爭取他們的利益。”講到這段經歷，施永青似乎又回到了那段慷慨激昂的“革命”歲月。

“這八年賺不到什麼錢，但對後來做生意挺有幫助的。”在施永青看來，當時的香港，參與工人運動爭取權益有很大的風險，“被抓起來也有可能。”因此，說服別人犧牲小我，去為整個工人階級的命運作鬥爭是很難的事，需要很強的說服別人的能力。“所以我在這段時間學了很多，怎麼分析問題，怎麼把問題講清楚，對我以後辦事，尤其是如何把未來願景說清楚，很有幫助。”

然而，八年的時間，施永青漸漸發現，教書能喚醒人們的意識，但仍不能解決最初想要解決的問題，即解決社會分配問題，自己的生活越來越清苦，最後甚至要靠母親的援助才能過活。

1976年，施永青從夜校辭職，開始四處尋找工作。由於學歷不夠，也無經驗，施永青找工作困難重重，最終在一家房地產公司找到了一份實習生的差事，負責影印文件，並在各部門間傳送。“當時並沒有看的很清楚，也沒有什麼宏圖大志，只是不教書之後我也需要生活。”施永青說，與房地產結緣就是一個巧合，碰巧因為生計找到一份工作，而這份工作碰巧又與房地產相關。

這份工作讓施永青認識到自己與同齡人已經有了八年的差距，八年前自己的同學中已經有人工作，且經過八年的發展，很多人已經躍升至管理層，因此，施永青當時的想法就是要拼命學習，拼命追趕。

“我的工作就是兩個方向，一個是送文件，一個就是複印。”通過送文件，施永青慢慢知道哪些文件該往哪些部門送，由哪些部門執行，又由哪些部門監督，漸漸地，他了解了自己所在公司的組織架構和內部關係。有時候文件需要送到外部，藉此機會，施永青瞭解到政府的土地招標文件可以隨意取用，因此施永青在替公司拿文件的時候自己也會留一份，通過這些文件，施永青又瞭解了政府如何管理土地，如何管理開發商的要求。

兩年間，施永青求知若渴地利用工作之便，閱讀大量公務文件，包括合約、地契、保險等，習得不少地產專業知識，同時對公司運營有了一定了解。

施永青回憶說，在當實習生期間，有一件事讓他印象深刻。有一次在他複印的文件中，有一張定價單有問題，施永青發現問題後上報了公司並幫助公司賺了不少錢，但事後，施永青得到的報酬並不匹配。“我替別人賺了幾百萬，但最後只給我加了幾百塊的工資。”這樣的不平等再次讓施永青認識到，給別人打工最大的問題就是“不可以分享成果”。

這種不甘心讓施永青做了一個大膽的決定創業，也對中原日後薪酬管理制度的制定產生了深遠影響。

始於香港 逐鹿中原

1987年中原中環總行開幕。

1978年，29歲的施永青決定下海經商，與同學王文彥各出資5000元開始共同創業。

回憶起當年的創業生涯，施永青也直言不諱。“老實說，當初創辦中原的時候，對將來並沒有太多奢望。只希望能夠保本，賺錢比打工多一點就可以，算是胸無大志。”

上世紀70年代末的香港，炒樓風氣正旺，做地產代理的公司不多，專業公司更少，這讓施永青看到了做地產代理的商機。在香港中環萬宜大廈一個寫字樓裡，一張寫字檯，2個合夥人，5名員工，這便是中原最初的樣子。

也正因為當時的香港不少人都專注於炒樓，這給了初創業做地產代理的兩位年輕人更大的發展空間。

1981年，中原已經在北角開設了第一間分行。1983年，經過幾年的發展，中原在德己笠街立菲大廈第一次擁有了上千尺的寫字樓面。與此同時，中原在業務方面也加大了擴展力度，開始分區、分類別的業務。但此後不久，中原便遭遇重挫，由於香港迴歸問題提上日程，香港樓價出現大幅滑落，地產代理公司紛紛倒閉，中原苦撐硬捱才度過生死劫。

歷經生死後的中原進一步發展，到1987年，中原遷入寸土寸金的中環新世界大廈，並租下第五層全層寫字樓，發展勢如破竹。

然而，對中原和施永青來說，最大的轉折點在1992年。

這一年，因管理理念的分歧，老友王文彥退出中原，做了在野股東，施永青全面執掌中原。

這一年，羅大佑的《皇后大道東》唱遍了香港的大街小巷，“知己一聲拜拜遠去這都市，要靠偉大同志搞搞新意思”，施永青回憶說，歌裡唱盡香港人對於迴歸祖國的期待。

於是，在這樣的期待下，上世紀90年代初就已經將業務拓展至內地的中原在1992年正式北上至上海。

中原在廣州第一間地鋪開張。

按照施永青的說法，當時的中原已具備在內地市場擴張的內在、外在條件。內在因素是當時的中原在香港發展覆蓋面廣，具備進一步擴張的規模，且當時中原在番禺的樓盤獲得成功，對內地市場有了一定了解；外在條件則是內地改革開放，房地產的商品化與市場化為中原提供了更大的發展機遇。

“當時有一個為上海地鐵引進法國公司做類似中介工作的朋友找到我，說上海開始‘動”、’了，未來發展前景很好。他推薦我們來上海，在這樣的機緣下，我們來了。”

初來乍到，水土不服在所難免。“1992年，上海的二手房市場還沒有成熟，這是我們面臨的最大的問題。”施永青說，在香港，中原做二手房，因此到上海以後也想做二手房。但是，二手房市場的成熟是需要房地產市場商品化到一定程度。所以，中原在內地市場的發展是從幫助開發商做銷售開始。

另一方面，初入內地的中原對內地的政治關係、交易程序都不熟悉，如果將香港模式生搬硬套，很多地方就不適應。在此情況下，中原也並未拘泥於固有模式，施永青向來倡導的“無為而治”再次發揮了作用。施永青決定任由員工各施各法的去嘗試，然後交換心得，取長補短，這讓中原很快找到了一套可以在內地生存下去的運作模式。

在上海站穩腳跟後，中原又逐漸進入北京、廣州、深圳等地開拓業務，同樣做到“地方有位”，讓當地員工充分挖掘自身潛能，盡情發揮。當初，中原的總部在這幾個城市的投資加起來還不到五百萬元，而現在這些城市每年的佣金收入已在億元左右。

從零到一，從一到億，中原的發展一方面得益於專業化的運作，另外每一步也離不開施永青推行“無為而治”的管理理念。“試問我一個人的腦袋所想的東西，怎能勝過許多個每日在前線作戰統籌的人的腦袋呢？”施永青認為，員工應該有自主的空間，讓他們自己做判斷，自己做選擇，即使有做錯的風險，老闆也不要怕下屬出錯，要給員工“試錯”的機會。

此外，為了激勵員工，加上此前做影印文件工作時遭遇的不公待遇，施永青在員工薪酬制度上，堅持以員工為企業做出的成績為評判標準，大幅提高員工分傭的份額。在1997年中原生意最紅火的時候，賺到千萬元以上的員工就有十多個。

得與失 中原的圖存

2001年中原集團收購利嘉閣地產。

能夠在腥風血雨的房地產市場屹立四十年不倒的企業不多，中原是其中一個。漫漫四十載，在中原的發展過程中也曾有過不少得與失，其中讓施永青印象深刻的有兩件事。

2008年-2009年初期，金融海嘯之後的房地產市場慘淡。後來，中央用“四萬億”資金支持經濟，地方也開始加碼救市，這其中釋放出來的資金有相當部分流入了房地產市場，改變了當時市場下行的局面。在當時的環境下，施永青判斷，西方以美國為首的金融體系的崩盤，影響巨大且強烈，由此他推測這次的金融海嘯將持續很久，世界經濟甚至會進入冰河時期。

“到現在看來，我錯了。”

在那段時間，因為施永青的判斷，中原採取了收縮戰略，而中原的同行競爭對手們卻趁機彎道超車。“倘若當時我們也把握住了機遇，那中原的市場地位將更加牢固。”施永青略帶遺憾的說。

另一件印象深刻的事，就是移動互聯網在內地的普及速度讓施永青意想不到。

實際上，中原在香港從上世紀90年代就開始做網上數據，網上信息共享，但因為到內地後這些信息也用不到，所以中原來到內地市場以後並未重視互聯網的發展，這是施永青的一大失誤。

正是在這段時間，互聯網在內地以燎原之勢迅速成長，以鏈家為首的新興中介如雨後春筍般湧現，藉助互聯網和資本的力量蓬勃發展並壯大，這給中原帶來不小的衝擊。

施永青認為，移動互聯的出現導致現階段生產力變化，再加上資本的變化，造成的結果就是企業可能經得起週期考驗，但經不起生態變化的考驗。“我們現在是面對生態大變化，如果活下來，就能活到下一次生態變化。中原能不能活下來我不知道。”

但是，施永青卻認定，即使有互聯網的衝擊，中介行業也一定會有它存在的價值，這其中最不可忽略的就是“人”在這個行業中的作用。

“從主觀上來講，房屋是大額交易的產品，有其獨立性，且沒有統一的標準化。比如每套房屋根據面積、地理位置、樓層、採光等不同都會呈現不同的面貌和價格，這需要中介人員在其中提供帶看、介紹、談判等服務，從而促成交易。另外從客觀因素上來說，日後存量房市場會越來越龐大，存量房需要中介的參與共同消化，所以中介行業一定有其存在的價值。房屋交易、談判的過程需要人的參與和推動，這些都是電腦無法解決和代替的存在。”

在施永青看來，中原已經不僅僅是一個個體，而變成一個品種。個體只能存活幾十年，而品種則可以存在幾千萬年。為了讓中原的品種得以保留延續，施永青在退休前提出，要做中原的中介加盟服務品牌——原萃，向外輸出中原的基因。

“在某種程度上原萃是中原新的“繁衍”。一家公司經營久了除了有經驗的累計也會有弊病產生，一家新的公司的優點在於能在延續基因的基礎上，重新開始。另一方面，資本介入後，行業“巨無霸”誕生，中小中介的生存環境變得更加嚴峻，壓力倍增。”

在這種情況下，原萃能夠為中小型房企提供技術層面的服務和支持，但不強求其加盟，原萃誕生的初衷就是防止行業壟斷，保持多元化品牌及模式。

除了做原萃，施永青還想在退休前幫中原建立起新的領導班子。12月19日，中原集團宣佈兩項人事任命，委任施永青兒子施俊嶸出任中原集團副主席；與此同時，施永青女兒施慧勤委任為中原集團子公司利嘉閣主席。

看似簡單的兩項人事任命，實際上卻意味著中原的二代正式接棒，進入中原集團權力核心，屬於施永青的中原時間開始進入倒計時。

對於新的接班人，施永青的評價是“做得比我想象中要好”。實際上，施俊嶸很早就已經涉足中原業務，正式接班是2018年底。目前，中原正在各地推行一些改革，而施俊嶸就是改革小組的成員。“他現在起碼瞭解情況，能做出自己的觀察和判斷，當然要拿出辦法是不容易的。”

“如果滿分100分，您給施公子（施俊嶸）目前的表現打多少分？”

“78分。”施永青回答。