11月2日，龍光天瀛開放了樣板間，意味著離首期開盤更近了。
“小鑑鑑，能不能分析一下龍光天瀛的戶型呀，表示看不懂~”
“鑑哥，天瀛60平做了兩房，但是108平才做三房，143、165平也才是四房，是不是搞錯了？”
“幫分析下龍光天瀛會賣多少錢吧，你覺得值得入手不？”
開盤臨近，諮詢龍光天瀛產品的越來越多。這期鑑盤，就給你一次說透。
一、大小通吃！首開戶型全曝光
近1.45萬元/㎡的南寧地價最高樓盤——龍光天瀛，9月20日開放了售樓部。可那時，簡直是“三無”售樓部：無戶型圖，無樣板間，也無沙盤。
隨後，市場流出了一些內幕，但更多是小道消息。真是吊足了購房者的胃口。
千呼萬喚，左等右等。11月2日，龍光天瀛終於開放了樣板間 。
▲143㎡戶型樣板間客廳。
▲143㎡戶型樣板間臥室。
▲143㎡戶型樣板間衛生間。
當天共開放了108㎡和143㎡兩個樣板間。從現場裝修情況來看，檔次確實在“玖系”之上。
據置業顧問介紹，這是按照龍光地產最高精裝標準來裝修的，檔次明顯高於市場上絕大多數3000元/㎡標準的樓盤。
同一天公佈的，還有首期推售的最新戶型。
至此，神秘的龍光天瀛總算揭開面紗，是時候說一說它的產品了。
該盤規劃有高層、低密度住宅等多種產品，現在已有不少購房者登記，預計開盤不會太久了。
首開樓棟預計為6#和7#樓，6#樓靠近平樂大道，為兩梯五戶設計；7#樓處於裡側，為兩梯四戶設計。
▲6#和7#所在位置。
這兩棟樓前方還規劃有低密住宅，由於較矮，所以這兩棟北向戶型大部分都是可以看鄰近的五象湖水系（規劃中）的，舒適度也不差。
戶型方面，挺讓人意外。有138、143、165㎡四房，有95、108㎡三房，還有60㎡兩房。
挑幾個戶型，給大家看看。
▲60㎡兩房。
▲95㎡三房。
▲138㎡四房。
▲165㎡四房。
既有90-140㎡左右的市場主流面積段產品，也有165㎡純改善大戶型，還有60㎡適合首置或投資客的小戶型。
很明顯，龍光天瀛首期的戶型配比就是要大小通吃，將首置、首改、再改、投資客一起收過來。
這樣的地段，配上這樣的戶型，想必不會缺少客戶，自然不會難賣。不得不說，從營銷角度看，龍光的這波操作很6。
二、怪事！108只做三房，143只做四房
戶型雖說是大小通吃，但認真觀察，你又會發現一些“怪事”。
別人108㎡都是做四房，天瀛是三房。別人143㎡通常是五房，165㎡多是五房起步，天瀛統統是四房。
以下就重點跟大家分析下做了樣板間的兩個戶型：108㎡的三房和143㎡的四房。
▲108㎡三房。
如上，108㎡是三房兩衛兩廳一陽臺的配置，廚房旁沒有獨立的生活陽臺，但景觀陽臺足夠大，可充當兩個陽臺使用。
戶型佈局上沒毛病，典型的動靜分區型，動區的客餐廳廚房與靜區的臥室衛生間分區而設，常用的公衛也儘量靠近動區佈置。
還有一個細節挺難得，三個臥室以及兩個衛生間的門，都是不直接正對門的。
再看143㎡戶型。
▲143㎡四房。
做了四房兩衛兩廳兩陽臺，比108㎡戶型多了一房一陽臺。同樣的，佈局方面沒啥問題，還是南北對流雙陽臺，舒適度更優一些。
但是，不少購房者可能就問了：108㎡為什麼不是四房？143㎡為什麼不是五房？功能性是不是太弱了？
三、別人求“多”，天瀛求“大”
在小劍看來，龍光天瀛108㎡做三房，143㎡甚至165㎡做四房，並沒有什麼不妥。
你可知道，龍光天瀛是南寧地價最貴的盤，面向的客群是南寧高收入人群。這類人群早已過了追求房間數量的年代了，他們追求的是舒適度。
對比不難發現，同樣的戶型面積，其他剛需剛改盤追求的是房間多，而天瀛追求的是尺度大。
首先看108㎡戶型，客廳開間4.1米，主臥開間3.5米，次臥分別是3.2米和3.3米，三個臥室面積由大到小分別為約20㎡、12㎡和10㎡。
▲龍光天瀛108㎡三房尺寸一覽。
周邊不少樓盤此面積段，確實是做了四房，但各空間的尺度明顯都偏小，居住起來會很壓抑。次臥只能放最小的床，連擺放正常尺寸的衣櫃和床頭櫃都是問題。
▲五象某盤110㎡四房。
有的同樣是三房，但尺度也明顯小一些。
▲五象某盤110㎡三房。
再看143㎡的四房，客廳開間4.6米，主臥開間3.8米，三個次臥開間都在3米以上，次臥面積基本都是10㎡以上，主臥（含主衛）約24㎡。
▲龍光天瀛143㎡四房尺寸一覽。
同樣，與周邊其他樓盤同面積段的戶型相比，天瀛的尺度更大，舒適度更高。
大尺度，高舒適，是龍光天瀛戶型（除了60㎡戶型）的特色，這也正是改善人群所追求的。
此外，小劍踩盤時，現場置業顧問還透露，龍光天瀛的高層戶型公攤率要比五象大部分樓盤低很多。
你或許不知道，南寧市面上高層的公攤普遍在25%左右。公攤小，就意味著得房率高，套內實得面積多。
四、五象湖價值排位，天瀛什麼位？
買房必看戶型，也不能只看戶型。地段，往往是更重要的。特別是有投資需求的，選錯了地段，基本意味著全盤皆輸。
對於龍光天瀛的地段，地價是最直接的體現。
上半年，南寧誕生了4塊地價超1.4萬元/㎡的地塊，有3個在五象湖，最貴的就是龍光天瀛地塊。
首先，看下天瀛在大五象湖中的位置。從地理屬性來說，是五象湖的C位。
▲龍光天瀛在大五象湖的位置（使用請註明出處）。
其次，再看周邊具體配置，雙學區（就讀五象實驗四小+十四中可能性大，十四中為南寧最好的公辦初中，五象實驗四小屬於天桃教育集團）、雙地鐵（3號線、2號線延長線平良立交站），商業則集中了華潤mini萬象匯、合景1813+大型商業體、寶能城大型商業體。
同時，緊鄰五象湖分支水系。
▲龍光天瀛周邊配置一覽（使用請註明出處）。
投資硬核“學鐵商湖”集齊了。在五象新區，哪怕全南寧，擁有這樣配置的樓盤也是極少的。
再次，在五象自貿區中，也是較中心位置，去往其他幾個功能板塊都比較快捷。
▲龍光天瀛在自貿區的位置。
綜合來看，龍光天瀛位於五象湖核心位置，是板塊為數不多的頂配地段盤。說得通俗點，就是五象湖C位盤。
五、如果賣2萬+，你會買嗎？
說了那麼多，最終買不買，還要看價格。
地價在那擺著，成本在那放著，龍光天瀛要想不虧，必然不會便宜賣。
因為有高層，還有合院和低密，後者一定是價格更高的，高層一定是價格相對較低的，預計會採用低開高走策略。
從龍光的作風來看，快準狠一直是其特色。加上目前市場火爆不再，預計天瀛首期的高層產品會是比較划算的。
雖然目前價格未定，但現場置業顧問透露，會參考周邊及市場價格。
周邊什麼價？就在龍光天瀛旁的建發央璽最近已透露，高層預計2.4萬-2.6萬元/㎡，別墅則是3.2萬-3.5萬元/㎡。
▲建發國際集團公告。
位於三岸，地價稍低的廣源鳳嶺壹號院LOFT預計2.1萬-2.3萬元/㎡。
不管怎麼看，龍光天瀛2萬+是跑不了的。
如果賣2萬+，你覺得貴嗎？
目前在鳳嶺北、鳳嶺南、三岸和五象新區等板塊，都有一些2萬+的樓盤分佈。
同在五象湖，華潤二十四城、萬科魅力之城等偏剛需的樓盤二手房，也有部分超2萬元/㎡。
但對比區位、學區、地鐵、商業、產品檔次等方面來看，小劍認為，龍光天瀛賣2萬+應該沒啥爭議性，也是有足夠支撐力的。
目前還遲遲未確定的一點是，仍不知道首期是賣毛坯，還是賣精裝。
最後，小劍想問問大家，如果你有這個經濟實力，你會買龍光天瀛嗎？
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