大量文旅項目的處境尷尬

1.大部分項目賺錢依然靠賣房

大量的項目還在前期規劃和開發階段，還沒有貢獻很能打的運營模式案例。而已經運營的項目，目前能算過賬的，都還是靠賣房和門票，運營對收入的貢獻非常有限，很多項目甚至在後期運營階段要持續燒錢。

2.資金和規劃缺一不可，要求太高

文旅項目投資週期長，8-10年的時間對資金週轉能力的要求很高。而且有錢還遠遠不夠，文旅項目高度依賴規劃、配套和資源，需要專業而且經驗豐富的運營團隊來經營和操盤。

3.全國大範圍限購，影響項目現金流

作為中長週期的項目，很多文旅項目都要靠現金流住宅解決資金問題。而目前大多數在售的文旅項目，並不是作為旅居地產在銷售，而是本地剛需在消化。

尤其是一些住宅項目，由於全國大範圍的限購政策，客群嚴格限制，也造成項目處境十分被動。文旅項目，看上去很美，地價低，旅遊行業前景好，但實際上靠資源+地產的模式，目前同質化程度已經太高，想要脫穎而出，還是要靠創新。

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當下文旅地產的落地形態

1.主題樂園型

這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國佈局，並有眾多仿效者，摩天輪、雲霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。

不過，由於規模龐大、硬件設施投入頗巨、後期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和後期運營管理能力有很高要求，且資金沉澱較多，所以涉足的房企較少。相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題遊樂型旅遊地產仍是小巫見大巫。

用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閒運動主題的項目也與此異曲同工。

典型代表：華僑城、宋城股份、常州恐龍園、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國等。

優勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡。

短板：必須有持續的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅遊形態的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定影響。

未來趨勢：如何持續地留住遊客，用鏈條和聚集效應來延續旅遊消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇;利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯動效應。

他山之石——迪士尼神話：沃爾特迪士尼公司經過90多年的不斷髮展，現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同於國內主題遊樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。

2.景點依託型

這是一度被批評為利用旅遊的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。

鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅遊產業比例的問題。

佔據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用?超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產簡單複製為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閒度假投資產品?這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產快銷的“三板斧”，勢必不能長久。

典型代表：融創中國、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恆大集團、中信地產、世紀金源集團等。

優勢：通過品牌開發企業在景點周邊所做的優質商業生活配套，很容易給一個景點和周邊欠發達地區帶去生機與活力。

短板：由於過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城;高聳的城市建築破壞了自然景緻，這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。

未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅遊資源之上打造更多多樣性的產品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。

他山之石——阿爾卑斯滑雪度假區：幾經自然演變和規劃調整，已經有數百年曆史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當地的原著居民購買了私人土地產權後建造幾座木屋別墅對外經營，整個小鎮的別墅外形豐富生動。與中國不同的是，這裡有濃厚的滑雪文化，滑雪業態已經很發達，在一個旅遊小鎮逐漸成型後，滑雪的服務功能轉變，形成了一個以服務為導向的旅遊小鎮。

3.文旅小鎮型

厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個小鎮發呆幾日，享受那裡的淳樸與恬靜。

目前，國內已經形成了安徽宏村、雲南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅遊古鎮。良性的文旅小鎮運營，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建築。在歐洲及東南亞很多旅遊小鎮，政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善。

典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。

優勢：文物遺存、特色民風民俗和悠閒的古鎮生活，可以為旅遊開發大大加分，開發者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來，市場機會巨大。

短板：

對於古建築古文物、原生態民俗文化的保護會令所有開發者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會是一個障礙，開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。

他山之石——英國溫莎小鎮：溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮，位於倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。雖然大街小巷終年被來自世界各地的遊客擠滿，但這裡的生活卻依然輕鬆愉快。街旁購物區的商品琳琅滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步於溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閒適下午。

4.度假酒店型

十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅遊度假最基本的住宿問題，在其他三個模式中也常常包含。

不同於傳統綜合體開發的盈利模式，這類度假酒店並不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口，更多在於產業鏈各個端點的交易，實現獨立生存發展，這如同弓弩一樣，自成一派。

未來不久，這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。

典型代表：今典集團、復星集團、陽光100

優勢：在傳統度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產品有更多的藝術、文化元素，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益，在跑馬圈地的旅遊地產高峰期實現了小而精的成功。

短板：對企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統地產企業往往難以承受。另外，文化的差異、經濟發展的週期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。

未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產品的結合、酒店產權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

他山之石——RCI：目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設在美國印第安納州。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司，如SUNTERRA公司，不但經營交換業務，而且自己開發並銷售產權酒店。