南沙經紀人

廣州.南沙

參考結論：南沙房價在近兩年內，將以穩中波動或穩中有漲為主。從中長期而言，基於南沙內生性發展因素，南沙區房價呈現有價值窪地的特徵。對此，和尚談談個人意見：

• 全國樓市環境——以“穩”為主
  

• 南沙區房價走勢

• 支撐南沙房價呈“穩中波動或穩中有漲”的驅動因素

• 總結

全國樓市環境——以“穩”為主

——樓市政策環境

• 樓市定位“房住不炒”的指導方針，立足於穩

  
  

近幾年來，對於樓市價格的長期走牛，不僅給居民生活帶來了較大負擔，也給經濟發展帶來了負面的擠出效應。根據社科院研究報告，當房價水平過高時，房地產對經濟增長的負向擠出效應將超過正向拉動效應。負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9，2018年中國房價收入比為9.5，已經超過了臨界點，過高的房價其負面效應相當明顯，對消費和投資帶來了抑制。

在住宅金融屬性的效應下，多年來我國房價持續上漲速度過快，”房住不炒“形成了市場的共識和政策的指導方針。讓住宅理性迴歸居住屬性，弱化其金融屬性，可以說是今後樓市面臨的發展方向。

730會議還首次提出”不以房地產作為短期刺激經濟的手段“，統籌收緊地產投資規模，防患於金融風險底線不被突破。目的是為了促進樓市穩健發展，給創新型經濟結構創造穩定的發展基礎和環境。

• 建立樓市調控的長效機制，重在“差異化管理”，著眼於穩
  

國家對樓市調控，並沒有搞一刀切，而是實施“一城一策、因城施策”的差異化管理，以市場化機制來調控樓市價格走向，建立以城市為主體責任的長效機制。

2019年以來，全國各城市調控頻率超410次以上，可謂樓市歷史之最。或以房貸利率、或以公積金政策、或以土地供應機制、或以限購限價限售等方式，充分體現了各地樓市差異化長效機制。作用也是明顯的，據統計信息，全國主要70城中有55城呈上漲，但漲幅逐月收窄。

從樓市政策背景而言，對樓市實施調控政策，是有的放矢，並不是一刀切的硬著陸方式，更不是說要打壓房價，而是讓房價合理在經濟社會發展速度和質量上。

——樓市市場價格走勢

從1998年房改以來，樓市走牛了二十年，這二十年也是我國經濟向上發展的二十年。當前樓市價格整體上處在上漲趨勢週期中，趨勢裡會有周期性波動走勢，這是正常現象。

2010年到現在，十年週期裡，呈現出3次市場調整，但趨勢上漲方向明晰。穩中波動或穩中有漲表現得非常市場化。

總體而言，從樓市政策環境和市場價格走勢來看，當前樓市處於“穩”的狀態，大漲大跌都不是“穩”的表現，也不符合經濟社會發展的要求。調控不是為了打壓房價，差異化城市管理調控機制是為了讓房價表現出市場化特徵——有漲有跌。

南沙區房價走勢

南沙是廣州市的一個城區，一起來了解南沙區房價大體情況：

近一年來，南沙房價呈高位穩中波動走勢。2019年10月，新盤參考價格21785元，較年初價格23893元，下跌8.82%。走勢與廣州地區整體房價變動相仿。

南沙區均價2019年10月，較廣州地區整體均價低了45%。

南沙區二手房——近一年來，呈高位回落、趨穩回升走勢。2019年10月參考價格20329元，較年初價格21319元，下跌4.64%；環比上漲0.99%，同比下跌3.22%。

南沙區二手房價格與一手房價格比較接近，說明了存量房升值（保值）潛力是不錯的。

支撐南沙房價呈“穩中波動或穩中有漲”的驅動因素

南沙房價目前在廣州市城區內，處於中游水平，隨著經濟社會各方面的發展，南沙房價走穩或走強的基礎是有比較充分的驅動因素。

• 廣州南沙——如同昔日上海的“浦東”
  

這主要體現在南沙的區位和城市定位高度上：

珠三角城市群中心位置，也是大灣區中心城市廣州的前沿港口。

南沙戰略定位：國家級新區、自貿試驗區、粵港澳全面合作示範區、承載門戶樞紐功能的廣州城市副中心。

對於廣州而言，全面開發和發展南沙，如同當年上海開發和發展“浦東”一樣。

• 南沙區增量人口將迎來爆發式增長
  

2018年南沙區常住人口75.17萬，戶籍人口43.93萬，目前狀態下已呈增量人口淨流入狀態。依據《廣州南沙新區城市總體規劃(2012-2025)》方案，南沙至規劃期 2025 年，常住人口規模約 230~270 萬人，城鎮化率約為 95％，總人口控制在300萬人內。

• 南沙區2018年經濟基本面狀況
  

1.實現GDP值1458.41億元，人均19.40萬元。廣州地區水平15.55萬元。

2.外貿出口總值1091.84億元，居廣州地區第一位。

3.實際利用外資9.74億美元，居廣州地區第二位。

4.稅收總額555.67億地，增長率17.7%，居廣州地區第一位。

從數據看出，南沙區經濟發展質量很高，經濟基本面相當不錯。

• 粵港澳大灣區定位——南沙“國際航運樞紐”
  

粵港澳大灣區建設目標是世界級灣區，廣州是灣區的中心城市，未來的廣州重點打造三大國際戰略樞紐：國際航運樞紐+國際航空樞紐+國際科技創新樞紐。

世界級灣區的國際航運樞紐地位，就是南沙未來的發展高度。

• 南沙產業綜合性發展方向
  

依照“粵港澳大灣區發展規劃”及“南沙新區總體性發展方案”，南沙發展承載的是一個多方位的經濟口岸：

重點發展航運物流、國際金融、國際商貿、科技創新、海洋經濟和高端製造等產業，建設以生產性服務業為主導的現代產業新高地和具有世界先進水平的綜合服務樞紐。

總結

綜上，由於南沙經濟、人口及未來發展方向都有明確的高度和質量，在樓市“房住不炒”的定位下，以穩為預期目標的樓市格局，對於當前南沙房價走勢而言，是完全符合穩房價、穩地價、穩預期的調控目標。

穩中波動或穩中有漲，大概率是南沙近兩年來房價走勢。但從中長期而言，基於南沙內生性發展驅動因素，和尚個人看好南沙樓市的穩健發展。

💕謝謝閱讀！

野馬和尚

平穩微跌，呃，主要的核心依據是第一南沙的市場的供應量還是非常龐大的，所以在市場供應量過大的情況下，這個價格是很難漲上去的

第2個，市場的大環境也不會允許南沙有大漲的土壤，它應該是處於一個橫盤的一個節奏

可能有一些比較好的優質的盤，它的價格會略微的上漲，絕大部分的樓盤呢，應該是維持現狀或者說是採取一個平穩的狀態。

園長看廣州樓市

穩中會漲，國家出臺的粵港澳大灣區方政後，南沙自貿區有著自己的得天獨厚的地理位置。有錢還是可以考慮在南沙買的。

國為幫您置業

按照三元九運來看，廣州南沙是和佛山南海是最穩定的房價，升多跌少

火輪圈

主要整個南沙的樓盤大多數都是炒樓人買入，去哪裡找人來接盤，樓價難漲啊

關鍵字: 南沙 內會 房產