與眾多老百姓利益相關的房地產稅立法，其進程已快馬加鞭在路上。
11日，由中國法學會財稅法學研究會、上海財經大學聯合主辦的第十八屆中國財稅法前沿問題高端論壇暨上海財經大學首屆“匡時”財稅論壇“新時代房地產稅立法的理論與實踐”研討會在上海舉行。研討會上，專家們就房地產稅徵收依據、功能定位、制度設計、立法難點等進行了研討，研討幾乎涉及了房地產稅立法的全部議題。
房地產稅的徵收依據
“十三五”規劃將房地產稅立法提上議事日程，“稅收法定”在穩步推進。政府層面關於房地產稅立法的最新進展是在今年全國兩會期間，全國人大財經委副主任委員烏日圖表示，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。
中國法學會財稅法學研究會顧問、全國人大預算工委法案室原主任俞光遠告訴第一財經，房地產稅立法小組去年已成立，當前正在各地進行調研，為立法做準備。
專家們在研討會上探討了一些問題，例如土地的所有權問題，就國際經驗來看，徵收房地產稅是普遍做法，但在中國，土地的使用權和所有權是分離的，目前市場上買賣房屋，轉讓的是個人房屋使用權，兩權分離的狀況，能否作為徵收房地產稅的依據？目前，政府把土地使用權一次性出售，隨著將來房地產稅開徵，應如何解決土地出讓金和房地產稅之間的關係，70年或者40年到期後又該如何解決？
上海財經大學教授胡怡建認為，房地產稅從理論上有三大功能：財政收入功能、收入分配功能和調節功能。要建立一個穩定、持續、增長的財政收入，徵收房地產稅必須是全面實施徵稅，但基於目前中國既有商品房又有非商品房，還有一些其他性質的房屋存在，需要理清房地產稅應該對誰徵稅、如何徵稅，最終才能形成一個公平公正的稅收制度。
中國人民大學教授況偉大表示，我們的房地產稅就是集中在保有環節，轉讓環節不涉及房地產稅。房地產稅在保有環節改革方面，首先在短期內有優化稅種可以進行合併，在長期則要確定房地產稅作為地方稅收的主稅種。
俞光遠認為，房地產稅的立法方向，應是以完善房地產稅為基本目標，要將房地產稅改革納入財稅改革的頂層設計。同時，房地產稅的出臺，也是為解決地方政府財政對於土地出讓金的依賴問題，使其逐步取代土地出讓金，成為地方財政收入的主要來源。
目前，中國房地產稅面臨著一個新的時間窗口。中央財經大學財政稅務學院副院長何楊表示，要實現地方政府在收入上的轉變，就要考慮到政府在提供公共服務職能比如教育等方面的作用。根據何楊教授團隊關於物業稅的研究，從納稅人角度來看，服務質量的高低決定了大家支付物業費的高低。這從一個方面證明了，要使地方政府的職能和房地產的收入匹配，通過“以支定收”的方式在理論上具有一定的可行性。另外，整個住房市場化改革以來物業費的實踐表明，受益性質的稅制設計在民眾中具有一定基礎。
不以增加普通人稅負為目的
在房屋屬性徵稅、免徵面積的問題上，專家們探討了對於房地產稅的稅收優惠、人均居住面積的免稅標準應如何確定，以便在扣除人均居住標準面積後再進行計稅。
國務院發展研究中心研究員倪紅日表示，在減稅的大背景下，增加稅種尤其是對自然人進行徵稅是讓人很難接受的，但實際上，房地產稅很大一部分涉及到經營性的房地產，現在也是在徵稅的。房地產稅改革的難點，涉及到房地產商、地方政府、自然人和經營性房地產主體納稅人的接受程度。
俞光遠認為，房地產稅改革的一個重點是拓寬稅基，徵稅範圍的設計應儘可能包括所有地區、所有納稅人，從長期來看，小產權房地產也應被納入。同時，要使用差別稅率，因為房地產有不同的用途，有居住用的、有工商用的，還存在空置的房地產，空置房將來也應在房地產稅納稅的範圍內，而且要徵收重稅。
這可以理解為，由於房地產稅改革既不能給廣大消費者增加很大的稅負，又要順利推進改革，要在兼併稅種的同時，儘可能降低房地產稅的稅率。對不同用途的房地產要實行由低到高的差別稅率，對工商業和空置房地產要實行較高的稅率，公寓和別墅也分別實行由低到高的差別稅率。
財政部財政科學研究院稅收政策研究室主任張學誕認為，在房地產稅的設計中，徵稅範圍和免徵額的制定存在著難度。從立法角度來說，為了給以後留出足夠空間，徵稅範圍儘量要大，但實際上還要從房地產稅的功能定位出發。他認為，從立法層面考慮，範圍要包括生產經營用房和非生產經營用房，包括農村和城市，然後再通過設定一定的條件進行減免。
就免徵面積而言，張學誕建議，立法時可以定得寬一些，考慮給地方一定浮動的權限，當然最終要按照房屋的評估價值來確定。他建議的免徵面積在人均40~60平方米。
俞光遠則表示，如果以人均50平方米進行免徵的話，那麼房地產稅對於一般人群的影響是較小的或者可以說是基本不受影響，稅負變重的是那些投機買房的群體。
此外，倪紅日建議，可以從中央層面確定立法的要素和框架，再交由地方進行具體決策，房地產稅立法後，可先行在海南自貿區、自貿港等先行試驗試點。
房地產稅的推出，應該在房價飆漲時還是穩定時出臺？上海交通大學財稅法研究中心副主任王樺宇告訴第一財經，這個需要擇機，需要考慮到大眾的接受程度。目前來看，房價雖位於一個相對高點上，但比較穩定。就時間窗口來看，決策層重啟立法程序，房地產稅立法力爭2020年前出臺；從立法技術上看，就是從稅率和徵稅範圍等來講，需要具體進行調研，看大眾的接受程度。今年立法進入人大審議的可能性不太大，但明年應會有草案出來。
專家們的普遍共識是，房地產稅制度適宜由基層地方徵收，應按照“寬稅基和低稅率”的基本原則，在制度設計時，要預先明確徵稅目的主要用於提供社會公眾有“獲得感”的公共服務，做到收支關聯和公開透明，稅制方案要經社會公眾充分討論，在取得廣泛社會共識的基礎上，依照“稅收法定原則”在全國統一立法的框架下，局部先行、逐步推廣。
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