是否提前還房貸，是一個老生常談的話題。平時在朋友圈也總能看到“提前還貸的竅門”、“這N種情況千萬別提前還貸”、“這個時點提前還貸最省錢”這樣的話題.....關於“提前還貸”大家有著各種各樣的說法，今天米粒君就來和大家研究一下提前還貸的問題。
先給出結論：沒有什麼“最省錢的”的提前還貸時間，正常來說越早還貸越省錢。提前還貸到底合適還是不合適要看個人的情況。
首先我們要了解的是房貸的還款計算方法。不管是公積金貸款還是商業貸款，不管是等額本金還款還是等額本息還款，還款時最大的變數就在於我們還給銀行的利息，利息=本金*利率*時間，提前還貸希望減少的是計息本金和貸款的時間。
提前還貸就是為了減少我們交給銀行的利息。那麼提前還貸是不是合適，就要看我們提前還貸節省的利息和我們為了提前還貸付出的成本比較了。
經常有人說，我們還貸款前幾年還的大部分都是利息，所以提前還貸合適，後幾年還的大部分都是本金，就沒有必要提前還貸了。所以利息到底是怎麼計算的？
經過米粒君調查，不管哪種貸款和還款方式，銀行計算利息的辦法都是一樣的，由於還款週期是按月計算的，所以根據約定貸款的年利率折算成月利率，每個月我們的還給銀行的錢都分為兩部分，一部分是我們這個月所有借款的利息，每月借款利息=未償還貸款總額*貸款月利率；另一部分就是我們償還的本金了。
由於前期我們未償還貸款總額比較大，所以我們還給銀行的利息也比較多；後來，隨著我們償還的本金逐漸增加，支付的利息也在逐漸的減少。不管是等額本金還是等額本息，都是一樣的。換句話說：我們越早償還本金，那麼產生的利息也越少。所以，理論上不存在最佳的還款時點，因為單純從房貸而言，能多還的本金的時點都是提前還貸的最佳時點。
上面兩張圖是以120萬公積金貸款20年為例算出的等額本息和等額本金法償還的本金和利息情況。可以發現，到最後利息都是越來越少的，提前還貸能節省的都是還貸時點後面的利息。
要注意的是，採用等額本息方法還貸，每月的還款金額是按照我們原計劃的還款週期計算的，也就是說我們開始的時候每個月償還的本金都相對比較少。而等額本金每個月償還的本金都是一樣的。所以如果提前還貸規劃的話，採用等額本金的還款方法會更方便。
不過，利息是銀行的主要收入來源之一。對於銀行來說，肯定是貸款的時間越長，支付的利息越多越好。如果提前還貸的話，銀行的收益也相應的減少了，所以很多銀行對提前還貸也有一定的規定，如果要提前還貸，還要支付一定的違約金。各家銀行的規定也不一樣。不過雖然要支付違約金，但總體算來，提前還款還是划算的。
部分銀行提前還貸違約金規定
一般來說銀行的利率都是長期的，我們國家採取的是浮動利率制，央行的基準利率已經近十年都沒有改變了。不過在利率改變的時候，我們也要另行考慮是否要提前還貸了。
此外，我們還要考慮的就是通貨膨脹。由於有通貨膨脹的存在，所以我們的錢是“越來越不值錢”的。近年來我國的通貨膨脹率在2%左右，是溫和的增長，而且從目前國家的穩健的財政政策和貨幣政策來看，近期是不會出現大的波動的。實際上通貨膨脹的存在對貸款是有利的。
假設極端情況某天突然我們國家通貨膨脹到了100%，理想情況下我們的收入也要相應的提高100%，現在的120萬貸款到那時候的還款壓力要比現在小得多。
最後，我們還可以考慮的就是資金的機會成本。同樣的一筆錢，我們除了用來還房貸，還能夠用來做其他的事情，比如放進餘額寶裡每天會有大約萬分之一的收益；有的人投資股票每個月會有10%的收益；有的人拿著錢去買房可能半年就會翻一番等等。這些就是我們還房貸的機會成本
以3.25%的利率公積金貸款120萬為例，現在餘額寶的年化利率是3.75%，其間有0.5%的利差。假設我們手裡有120萬現金的話，肯定會全部放在餘額寶裡面，因為這樣我每年就會多拿到6000塊。支付寶最終關聯的是天弘基金、博時基金和華商基金的貨幣市場基金，這些貨幣市場基金的收益率一般都在4%左右，而且風險很小，投資非常便利。這就是為什麼有人說公積金貸款其實是賺錢的。
也就是說：如果有穩定的無風險的投資理財渠道，當投資的收益大於我們貸款支付的成本時候，那麼提前還貸就是沒有必要的，但前提是這樣的收益是穩定的而且風險是我們能夠承受的。比如貨幣市場基金算是相對穩定的投資渠道，但是股票就沒有那麼穩定，因為一天內股票最大的盈虧就是10%，這種風險顯然是巨大的。
我們還款要每個月用現金還給銀行，所以一些投資時間較長、對現金佔用較多的投資理財，即便回報穩定，也不是我們的首選，家庭理財要符合我們的現金流需求。有些人拿著房子抵押貸款的錢去投資風險極高的P2P理財，那就得不償失。
米粒君分析了這麼多，無非是想告訴大家，在決定是否提前還貸時，還是要結合自己的實際情況做判斷，包括財務狀況、還款能力、投資計劃等等。適合他人的還款方案並不一定完全適合你。
閱讀更多 米倉大講堂 的文章
