導語：跟著政府的規劃走，肯定不會錯。
（一）
一線城市和熱點二線城市，在老城區買房子，要麼房子要價高不可攀，要麼就是商住公寓，要麼就是老舊二手房，而且新房商品住宅供應量很少。
雖然有最繁華的地段，最優的區域配套，但是沒有什麼房子可挑。
而新區，有大量土地供應，新房的選擇更多，規劃高逼格，項目高逼格，劣勢則是目前區域配套短缺。
那麼買老城區好還是新城區好？
（二）
從買房升值角度來說，“政府的錢投哪裡，你的眼光就應該在哪裡”，跟著政府的規劃走肯定不會錯。
目前中國的城市生長模式，多數是新區模式，所以純看升值，一定是買新城區。
而有些新城由於缺乏人口和產業，甚至成了鬼城，那麼如果判斷新城值得買？
因為土地財政仍然是中國大部分發展中城市的主要融資手段。
通過賣地來籌集資金，一塊地拍出去，動輒幾十億甚至上百億，比起收稅，簡直多快好省。
城市老中心，早已商鋪林立，盤根錯節，要從舊樓改造中去拿地，成本高，速度慢。
最方便的方法，就是到城市邊緣，畫下一個圈，告訴你這裡要建造一個新區，政府計劃投資百億，已經跟某500強企業簽了合作協議，地鐵規劃了三條，預計三年後通車，大型綜合體、城市公園、高端醫院、知名院校分校都要建起來，預計五年後常駐人口30萬……更誇張的地方，直接把政府辦公場所也搬過去，誓要再造一座城。
然後你到了新區一看，推土機大吊車剛剛入場，到處坑坑窪窪，掘地三尺，灰塵漫天，周圍只有幾幢半新不舊的“類宿舍樓”孤零零地站著，彷彿即將再度爆紅的過氣明星，還沒準備好舊貌換新顏，就要被時代的大手推往臺前。
稍微再開遠一點，離開正在建設的大工地，很快出現一片田園風光，歲月靜好，一派祥和，恍惚間你覺得剛才聽說的規劃，像是一場難以成真的夢。
建設漂亮新區，當然需要錢。不把新區的地高價賣給開發商，怎麼籌得建設資金呢？不做出一番高大上的規劃，又如何吸引開發商高價拿地的？
大膽推測一下，新區模式可以這樣循環制造：先拿出規劃，炒出一個高大上的概念，吸引眼球。
然後把新區的住宅用地高價拍給開發商，原來只能賣5千的現在要賣1萬。
順利融資後投入新區建設，搞高鐵站、體育館、地鐵等大型基礎設施，將來一切落地，吸引企業和人口流入，當初買了房的老百姓得到一筆房產增值，所有人皆大歡喜。
理論上說，眼前不論是坑坑窪窪還是田園風光，三四年後都有可能是一座全新的城，比老城摩登、年輕、先進、顏值高，享受更快更高的增長。
我們在此點評兩個典型的新城，透過它們，相信你就會明白你所在城市的新城區是否值得買了。
（三）
無錫太湖新城
無錫太湖新城已經發展了10年。在它身上，我們能完整看到一個典型新區建造的固有套路。
修路、修大路，修四通八達的新區路網，如果可能，最好新區還能開進地鐵。所以無錫的第一條地鐵，地鐵1號線一共只有24個站點，太湖新城佔了7個。
路修好了，新區要聚攏人氣，要吸引人口。那機關單位起個帶頭作用，遷入新區。
2010年，太湖新城實打實把無錫市政府搬了過去，不是僅僅蓋了個辦公大樓就OK了，在核心區域建了市民中心、金融街、體育館、大劇院、文化宮。
無錫市政府的背書，是不少新無錫人去太湖新城買房的最主要原因。
太湖新城一景▼
這還是一個用名校配套帶動的新城。
太湖新城，行內人對在這個區域置業有褒有貶，卻都會承認這個區域內優質學校資源的存在。
無錫排名第一的錫師附小在太湖新城建了新校，受歡迎的民辦學校金橋雙語實驗學校在太湖新城也設有校區，還有即將招生的國際學校......
不止於此，區域內大多數樓盤都是品牌房企在開發。很早進入太湖新城的萬科、融創、綠城；還包括雅居樂、朗詩、中海、富力、萬達......
但是，太湖新城的房子都賣給了誰？
老無錫人看不上偏居城市一隅的太湖新城。
那到底誰接手了？一般有4類客戶：在市民中心上班的公務員；就近買房的當地拆遷戶；買來等升值的投資客；在無錫安家的新無錫人。
第3類人，是這個片區的購房主體。無錫現在主要是蘇州投資客在炒，噱頭就是臨近蘇州，隨著地鐵搭建，未來會吸引蘇州外溢購房者。
太湖新城規劃常住人口要達到100萬，目前無錫常住人口652萬。
儘管截止2016年底，無錫在江蘇各市流入人口排第二，流入人口170萬人，但是，最近4、5年，無錫產業結構的變化不足以吸引更多的人口，實際流入人口速度在放緩。
雖然，太湖新城不會成為一個“鬼城”。
但如果僅僅靠蘇州外溢到後花園無錫購房，它需要更長的時間去填補這100萬的人口缺口，所以買無錫，必須是長期投資。
（四）
鄭州鄭東新區
再看從鬼城中逆襲的鄭東新區。
始於2003年的鄭東新區，與金水老城區實際上僅有中州大道一路相隔，不遠的通勤距離，讓這個新區在發展之初已經佔盡先天優勢。
鄭東新區開建的十年間，備受質疑。有來自鄭州的老百姓，3000多元的房子都沒人敢買，因為太荒，“麵包車”都不來這個區域。
有來自鄭州的本土開發商，沒人敢進這個區域，就算進來了，也是膽戰心驚，害怕栽進去；有來自鄭州的本地單位，寧願擠在擁擠的老城區，也不願意搬遷，生活太不便…
甚至，在質疑聲最頂峰的時期，被一些媒體稱為中國最大的鬼城。
鄭東新區一景▼
但是，這一切在2014年有了變化。2014年起，鄭東新區基本上已經沒有商品房庫存嚴重積壓的情況了。
這個拐點，很大原因還要歸功於人口的流入。
有數據顯示，從2010年起，鄭州市常住人口從老城區向鄭東新區流入。但現實不只是老城區到新城區之間的人口流入。
鄭州，背靠的是河南一億多的人口，吸引河南的其他城市的人來此“鄭漂”，這些人都成為鄭州的實際居住購房者主力，一度造成鄭州購房者外地比例佔到80%以上。
（五）
所以，新城是否值得買？一般有以下5個標準：
１．新區和老區一定要接軌，中間不能有留白，這樣才能讓居民的生活無縫對接。中間有留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度至少X3。
２．人口持續流入，可以是吸引老城區的人口來此居住或上班，也可以是其他城市的外來人口。
３．政府帶頭去的新區，並且將市名列前茅醫院，市名列前茅中學遷移過去的新區，可以考慮入手。
４．有明確軌道交通規劃，且有多個線路交匯換乘的新區，值得購買。
５．規劃剛剛出爐，就有大批一等開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。
此外，一定要搞明白，城市未來主要的發展方向是哪。
尤其是對於二線及以下城市，只有主要發展方向上的新區，可以放心買入，其它方向上的新區，大概率成為炮灰般的存在。
畢竟，新區的建設可以速成，但是人口卻只能慢慢的吸引。
最近，各大城市都感受到了人口不足所帶來的問題，為了搶人才而引發的新聞更是層出不窮。
人口，才是搞新區較大的問題所在，想要同時搞好2個新區，齊頭並進？
一線城市以外，根本不存在的。
所以，如果買新區，一定要買政府最重視的那一個。
閱讀更多 專業賣房子的正仔 的文章
