投資市場的機遇與風險
從投資角度來看，房地產市場和股票市場之間存在許多相似之處。歸功於它們都能夠在波動的市場條件下有效增值，兩者都可以用作有力的投資工具。然而，當市場條件變得困難時，就有一個非常重要的區別來區分這兩者了 —— 你的股票不是生存的必需品，但你確實需要"片瓦"遮頭。
這使得當前的市場狀況與房屋的居住屬性更加相關 —— 在18-24個月的時間裡，有更多的機會在自住者的頭上安裝一片新的"瓦"—— 對某些人來說這是一個完美的購買時機。最近澳大利亞房產市場的價格全面調整，尤其是悉尼、墨爾本的房價，對於一部分的購房者來說這是一個特別有吸引力的時機，比如：首次購房者、有意向升級住宅的購買者。
全世界最宜居的城市之一——墨爾本
縱觀近30年澳大利亞房地產市場的起起伏伏，如同每一個行業一樣，任何市場都有頂點，也會面臨低谷——但是，正是這些市場的變動給予了投資者賺錢的機會與手段。證券行業如是，外匯市場如是，房產亦如是。
毫無疑問，墨爾本目前的房地產對房地產行業的各方帶來了一些有趣的挑戰，但是最近悲觀或者樂觀的媒體頭條對於投資者的決策肯定是沒有任何幫助的！
正如那句老話所說的那樣，"風險與機遇並存" —— 對於那些擁有專業知識（或者尊重專業建議的）、消息靈通並對市場敏感的投資者來說，在這個熱度退散了近18個月的市場裡，還是有很多機會可以準備入場的。
風險與機遇並存
在筆者從業的這5年多里，高溫下的墨爾本房地產市場可以說是嚴重偏向投資者的：投資者大概已經佔據了當時住宅地產資產的70％，而自住業主和首次購房者則只佔到30％。而在房地產降溫的今天，這一比例已經有了顯著的變化，現在房屋購買的比例大概已經是接近45％的投資者、40％的自住業主和15％的首次購房者。
在過去的7:3的時候裡，由於投資者對未來市場的"充分"信心，那些有著嚴格預算的自住業主和首置業者根本無力與之競爭。最明顯的一點就是過去幾年超高的掛牌拍賣數量和令人咋舌的清盤率。
火爆的市場對投資者、自住業主都造成了惡果——畢竟市場是一個整體——過高的房屋成交價與現在市場下貸款估值的空額造成了大量違約。
而從賣家市場向著買家市場的過度使得自住業主和首次購房者的談判籌碼大增！這對那些有著良好財政狀況但是苦於高房價無法購買心儀住房的購房者來說無疑是一次"機遇"！
給首次購房者的建議
無論是過去執政的自由黨還是現在執政的工黨州政府，在應對全澳人口增速最快的住房供給上，都選擇了向外部擴張。我們在之前的文章裡提到過，想對比東部、東南部等完善區域，更多的首次購房者更傾向於靠近中央商務區的北部新區。畢竟這樣可以節省將近一半的通勤時間。
建議首次置業者充分考慮區域周邊公共設施、上班地點、未來家庭新成員的入學這三個比較重要的參考條件。
首置業者要確保自己可以獲得補助的審批
尋找一名經驗豐富的專業人士，確保可以申請到首次置業補助以及印花稅減免補助。
多參考幾個區域，現在很多開發商、建築商為新客戶提供不錯的折扣或者免費升級套餐。
如果有計劃擴大家庭規模，那麼可以在建築部分去掉一些"花裡胡哨"的"奢侈品"，多留一些為未來做準備的預留金。
給開發商的建議
在規劃和交付新項目時，對交付風險保持足夠的警惕。
對於開發類型，住宅還是商業地產，土地、聯排還是公寓，確保符合當地市場的供需條件。時刻提醒自己，"是否為最終客戶提供了合適的產品"，並保證符合自己的長期投資和發展戰略。
風險評估，預算審核
可以在某些藍籌區域（當然需要經過更嚴格風險評估）囤地以待市場的復甦。
給一般投資者的建議
現金流
現金流
現金流
現金為王
重要的事情說多少遍都不為過，貸款組合、現金回報、未來風險，任何市場條件下，撐下來才是王道！
給華人的投資建議
如果您和澳大利亞沒有半毛錢關係（沒有移民意向、沒有留學意向、沒有生意往來等），請充分了解投資成本以及持有成本後再來考慮投資澳大利亞地產！
不過國人向來追漲不追跌，最近接觸了不少之前的有意向的朋友，現在都打了退堂鼓了，跟風投資的應該不多了。
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