“現在房子都賣光了，要想買的話，你得等到下一次加推。”4月28日，在寧波杭州灣一個樓盤的營銷中心，一位銷售人員如是表示。在距離上海140公里以外的杭州灣新區各個售樓處裡，近期購房者從銷售人員口中聽到類似答覆逐漸多了起來。
杭州灣新區位於浙江省寧波市北部，北沿杭州灣跨海大橋與上海相連，作為國家級經濟開發區，2015年杭州灣新區房價只有五六千元左右。但是經過2016年和2017年兩年的快速上漲，目前單價均已突破萬元大關。
從2018年下半年開始，受全國行情影響，杭州灣樓市也陷入短暫下行趨勢，大量房地產項目為了去化，開始打折進行促銷。不過，這樣的形勢並沒有持續很久，2019年春節過後，尤其是3月份以來，樓市漣漪再起。
經濟觀察報記者走訪杭州灣新區多個房地產項目發現，大部分項目房源早在3月份、4月初就全部售罄，目前處於無房可售的狀態。
同事，據當地多位房地產開發商人士證實，近期銀行機構針對杭州灣地區推出兩成首付的優惠政策。購房者只要符合首套房、首次貸款且購買房屋面積小於144平方米，即可以申請兩成首付按揭。
一房難求
甫一進入杭州灣地區，沿著杭州灣大道，滿眼都是樓盤廣告——首付八萬，入住杭州灣。不少樓盤拓客人員站在公路兩側，向過往的行人和車輛揮動著樓盤宣傳單。
2010年2月23日，在整合原慈溪出口加工區管委會和經濟開發區管委會基礎上，寧波杭州灣新區開發建設管理委員會正式掛牌成立。杭州灣從西到東分溼地休閒區、商務新城區和高端產業區等三大功能區，商品住宅主要集中在商務新城區。
商務新城區南邊是杭州灣最早開發的居住區，區域內第一個項目是世紀金源開發的世紀城項目，也是該區域交付最早、開發最成熟的大體量項目，此外合生創展開發了合生杭州灣國際新城項目，這兩個項目也是目前整個杭州灣唯一兩個已經交付的房地產項目。
商務新城區北邊，以十塘橫江為界，就是最新開發的濱海新城區，也是杭州灣可售住宅最多的區域，集結了港中旅、融創、碧桂園、中南、卓越等多家開發商。
濱海新城的開發相對較晚，2016年綠地成為最早進入的開發商之一，開發了杭州灣的超級大盤——綠地海灣。一位杭州灣開發商中層管理對經濟觀察報介紹，杭州灣樓市的一個顯著特點，就是成片開發，區域內的項目多為大體量項目，例如綠地、世紀城、合生項目總房源多達幾萬套，融創的項目佔地面積600畝。
綠地之後，其它開發商主要是2018年才進入杭州灣。2018年4月9日，杭州灣新區濱海新城13宗地塊成功拍賣，地塊總面積3062畝，成交金額達79.6億元，創歷年出讓金新高，有7家房企參與本次拍賣，其中碧桂園、融創、港中旅三家開發商分別競得三幅地塊。
前述開發商中層透露，由於是國家級經濟技術開發區，杭州灣主打產城融合，這也是杭州灣樓市區別於嘉善、太倉等長三角環滬其它區域的地方，政府在出讓土地時，會要求開發商必須配建寫字樓、酒店，並且引進產業。
融創位於杭州灣的杭州灣壹號項目，就是融創和聯想合作開發的，項目內規劃建設包括聯想閃聯、聯想之星、國際創意社區等科創領域配套——聯想智谷，聯想智谷建成後，還將引入AI、區塊鏈、獨家獸企業。
融創、碧桂園、港中旅等開發商拿地後，自2018年9月開始陸續開盤，促使杭州灣地區的新房供應量加大不少，此外去年下半年全國樓市下行，杭州灣也不可避免受到了影響。前述中層透露，去年年底杭州灣的不少項目都有打折促銷，例如總房價95折等，但房源仍然剩下不少。
今年春節後，杭州灣樓市再次回暖。多位杭州灣項目銷售人員對經濟觀察報表示，3月份開始杭州灣的很多小戶型新房一房難求，不少項目在將去年底房源全部售罄後，在3月底和4月份又加推了幾次，還是全部售罄。
濱海新城的一個項目自去年9月份以來已開盤三次，2000餘套房源全部售罄。該項目營銷人員表示，項目將在5月初加推。僅3月份，該項目就售出了600多套房源。碧桂園海上傳奇的銷售則表示，目前無高層住宅可售，僅有少量別墅項目。
“今年全部清盤了，行情太好了，把整個杭州灣新區的房子都消耗完了。”一位要求匿名的杭州灣房企營銷人員透露，4月份杭州灣某項目最後一幢可售房源甚至要求一次性付款，最終也賣完了。目前打折優惠等措施目前已經全部取消。
成交回暖也帶動價格開始上升。去年12月，藍光旗下的藍光雍錦灣首次開盤，由於所處地理位置較偏，價格低至7200元/平方米，但銷售並不理想。
今年隨著市場發生了變化，藍光雍錦灣的平均單價提升至11000元/平方米，目前多數的房源已經銷售完。“去年底客戶還挑一挑，現在不挑了，說難聽點，阿貓、阿狗都能賣出去。”前述營銷人員說。
代理風向標
杭州灣是長三角區域少有的不限購的區域，因此吸引了大批投資客，最高峰時投資客佔比超過90%，大多來自於上海、溫州、杭州等長三角城市。近年來，隨著產業興起，杭州灣的投資客比例有所下降。
據銷售人員介紹，目前杭州灣樓市仍然是一個以投資客為主的市場，投資客比例約在70%-80%，這些投資客來自於上海、溫州、杭州、寧波、慈溪等地，此外也開始有一部分產業導入的剛需客。
不同的項目面向不同的投資客人群。例如世紀城項目，有不少溫州客戶組團而來，早期的世紀城項目投資客也幾乎全是溫州人。而綠地海灣在上海設置了10多個展廳，主要以上海投資客為主。
一個投資客佔據主導地位的市場，為代理公司孕育了市場空間。在杭州灣各大售樓處，最活躍的身影即是上海、溫州、杭州以及杭州灣本地代理公司的分銷人員。這些代理公司除了組織購房者前來購房，也會分派不少人員在馬路邊以及售樓處截客，購房者在尚未走進售樓處時，一般就會被分銷人員截走。
“別的項目用了代理公司我們不用的話，就會被截客了。所以大家都在用。”前述房企營銷人員透露，一般市場行情不好時也是房企用分銷渠道最多的時刻，但3月份不少項目熱銷，已經不需要依靠分銷渠道拓客，因此暫停了分銷合作，有些項目則下調了代理佣金。
眾多代理公司的存在，導致了杭州灣樓市分銷市場的競爭異常激烈。前述房企營銷人員透露，一家代理公司會代理數個項目，一個項目也會啟用多家代理公司，項目之間存在競爭，代理公司之間也會相互截客，用不正當手段搶奪客源的事件很普遍。
在合生項目售樓處門口，就張貼了數張公告，宣稱有三家中介機構及案場業務員有違規行為，對三家中介機構已做清場處理，涉事業務員開除。其中一份公告中還指出，有中介公司分銷人員採用不正當手段截留客戶，因此解除分銷合作合同。
再現二成首付
商品住宅熱銷之外，寧波杭州灣信貸按揭政策也出現鬆動跡象。多位當地開發商和代理人員對經濟觀察報表示，建設銀行(7.440, 0.03, 0.40%)、農業銀行(3.760, 0.02, 0.53%)、工商銀行(5.810, 0.01, 0.17%)等大部分銀行針對杭州灣樓盤的貸款政策已經有所改變。
杭州灣地區實行認房認貸，按照最新政策，購房者沒有貸款記錄且在杭州灣地區和戶籍所在地沒有住房，購買普通住宅（144平方米以下，下同。）可以享受20%首付，優質客戶的房貸利率調整為在基準利率上浮5%。
此前，杭州灣首房、首貸客戶首付為30%，利率上浮10%-20%。
根據最新房貸按揭新政，購房者如果沒有在還貸款，而且在杭州灣地區沒有住房，購買非普通住宅首付為30%，貸款利率為基準利率基礎上浮10%。
如果購房者有房貸或者在杭州灣地區有住房，再次購買普通住宅首付30%，按揭利率為基準利率基礎上浮15%；購買非普通住宅首付為60%。按揭利率在基準利率基礎上浮15%。
杭州灣世紀城項目的一名銷售人員對經濟觀察報表示，只要符合貸款條件，就允許辦理二成首付。但由於不愁房源難賣，不少項目的銷售人員則表示，銀行政策是允許二成首付的，但其所在項目還是要求最低三成首付。
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