4月8日，我愛我家（000560.SZ）公佈公司2018年年報。其主要經營指標均取得大幅度增長。其中，營收錄得人民幣107億元，較去年同期增加710.91%；營業利潤為人民幣9.9億元，較去年同期增長928.22%；歸母淨利人民幣6.3億元，較去年同期增長765.69%。但由於我愛我家自2017年底方併入昆百大集團，本次2018年年報同期比較對象僅為2017年昆百大集團業績，故2018年度各項主要經營指標出現大幅度增加屬正常。
受年報業績利好影響，我愛我家股價早盤開盤後曾一度迅速拉昇逾7%，但隨後跟隨大盤走弱而持續回落，截至收盤，股價下跌0.51%，暫報7.81元。
樓市低位下核心業務取得穩定增長
據公司披露，我愛我家房地產經濟有限公司成立於1998年，為中國最早的全國性房地產中介服務連鎖企業。公司主營業務為房屋租賃及二手房買賣。與昆百大集團合併後，公司已實現包括“新房交易、二手房交易、住宅租賃、房屋資產管理、海外置業、電商服務和大數據增值服務”在內的“全業務鏈融合”。
當前我愛我家的核心業務按行業劃分主要分為資產管理、經紀業務及新房業務，分別佔公司2018年總營收的15.48%、51.30%及15.29%。
2018年，公司的核心業務中二手經紀業務已覆蓋包括北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州在內17個主要一、二線城市，門店總數超過3200家（含452家加盟店）。在已佈局城市，我愛我家市佔率均位於前三，而在華東地區有“明顯優勢”。
具體而言，公司2018年二手買賣業務營收錄得人民幣近40億元，同比增長3.2%（較合併前我愛我家同期）。而全國大環境方面，據公司年報披露，2018年全國二手房成交量與2017年基本持平，保持2017年以來的“低溫狀態”。重點城市二手房成交從去年6月開始回落，直至11月出現回升，但整體而言仍處於兩年的低位。我愛我家二手房買賣在2018年取得增長，實屬“樓市低位之下穩步增長”。
新房業務方面（主要包括代理銷售業務、分銷業務及電商業務），我愛我家累計新房業務收入為人民幣16.3億元，較去年同期增長4.5%。
我愛我家三大主要業務中，增長最大的是資產管理業務分部。公司2018年“相寓”品牌下在管公寓規模為30.3萬套，較2017年增長4.8萬套，增幅為19%。當年，“相寓”公寓平均出租率為94.9%，平均出房週期為9.7天，取得全國委託收益人民幣16.54億元，較2017年增長5.57億元，增幅達50.78%。公寓收益大幅增加應與去年國家“租購併舉”戰略實施，全國範圍內公寓市場大幅擴張有關。
該三業務分部亦為公司毛利率最高三個業務分部。2018年資產管理、經紀業務及新房業務毛利率分別為24.09%、27.77%及28.86%。據我愛我家2018年發佈的過渡期損益專項審計報告，公司在2017年營業收入為人民幣81.75億元。若單以該三個業務分部衡量合併前原我愛我家營收的話，2018年我愛我家營收約為人民幣88億元，較上年增長7%。鑑於去年房地產市場整體走冷，我愛我家的核心業務去年交出的成績還算令人滿意。
“直營+加盟”雙線發展模式
我愛我家與昆百大集團合併時，曾承諾合併後公司歸母淨利潤在2017年度、2018年度、2019年度累計淨利潤將分別不低於人民幣5億元、11億元及18億元。而2017年，公司歸母淨利潤為人民幣5.07億元。2018年，該項目數字為人民幣6.3億元，累計利潤達到承諾數字。
在今年，若要達到目標，我愛我家至少需要取得人民幣7億的歸母淨利。
KPI在前，我愛我家自然不敢懈怠。
2018年，公司啟動重大資產重組，擬以發股及現金方式全資收購南昌中環互聯信息服務股份有限公司。據悉，南昌中環是國內較早採用加盟模式的房地產中介服務企業。截至2018年10月31日，南昌中環在武漢、太原、成都等全國十七城市有超過2,400家加盟門店。
我愛我家表示，此次併購能“高效提升市場佔有率，有利於各方在市場區域覆蓋、業務模式方面形成明顯的協同優勢。”若併購作實，公司未來將採取“直營+加盟”的雙線發展模式，在短時間內形成一個覆蓋中國北部、東部及中西部各大中城市的門店網絡，以“增強綜合競爭優勢。”
據悉，收購去年底已獲得董事會同意，目前我愛我家正積極推進重組所涉法律、審計和評估工作。
此外，我愛我家亦正在全資收購湖南藍海購企業策劃有限公司。預計，收購完成後將能通過湖南藍海平臺提高我愛我家在商業地產的運營與去化能力。
我愛我家表示，以上兩收購項目完成後，公司的市佔率及門店將接近“翻番”。而公司的目標是在未來三年內擴張到70個城市、10萬經紀人、100萬套資管房屋規模，依託的正是直營與加盟的“雙輪驅動”。
今年才是三年計劃的第一年。從去年公司的業績表現來看，倘若併購作實，三年目標也並不是遙不可及。
上月，華泰證券曾在研報預計我愛我家2019-2020年EPS為0.32及0.37元，並給予“買入”評級，認為公司作為“國內二手房經紀和住房租賃的領頭羊”，行業成長和集中度提升空間“廣闊”。
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