4月8日，我爱我家（000560.SZ）公布公司2018年年报。其主要经营指标均取得大幅度增长。其中，营收录得人民币107亿元，较去年同期增加710.91%；营业利润为人民币9.9亿元，较去年同期增长928.22%；归母净利人民币6.3亿元，较去年同期增长765.69%。但由于我爱我家自2017年底方并入昆百大集团，本次2018年年报同期比较对象仅为2017年昆百大集团业绩，故2018年度各项主要经营指标出现大幅度增加属正常。
受年报业绩利好影响，我爱我家股价早盘开盘后曾一度迅速拉升逾7%，但随后跟随大盘走弱而持续回落，截至收盘，股价下跌0.51%，暂报7.81元。
楼市低位下核心业务取得稳定增长
据公司披露，我爱我家房地产经济有限公司成立于1998年，为中国最早的全国性房地产中介服务连锁企业。公司主营业务为房屋租赁及二手房买卖。与昆百大集团合并后，公司已实现包括“新房交易、二手房交易、住宅租赁、房屋资产管理、海外置业、电商服务和大数据增值服务”在内的“全业务链融合”。
当前我爱我家的核心业务按行业划分主要分为资产管理、经纪业务及新房业务，分别占公司2018年总营收的15.48%、51.30%及15.29%。
2018年，公司的核心业务中二手经纪业务已覆盖包括北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内17个主要一、二线城市，门店总数超过3200家（含452家加盟店）。在已布局城市，我爱我家市占率均位于前三，而在华东地区有“明显优势”。
具体而言，公司2018年二手买卖业务营收录得人民币近40亿元，同比增长3.2%（较合并前我爱我家同期）。而全国大环境方面，据公司年报披露，2018年全国二手房成交量与2017年基本持平，保持2017年以来的“低温状态”。重点城市二手房成交从去年6月开始回落，直至11月出现回升，但整体而言仍处于两年的低位。我爱我家二手房买卖在2018年取得增长，实属“楼市低位之下稳步增长”。
新房业务方面（主要包括代理销售业务、分销业务及电商业务），我爱我家累计新房业务收入为人民币16.3亿元，较去年同期增长4.5%。
我爱我家三大主要业务中，增长最大的是资产管理业务分部。公司2018年“相寓”品牌下在管公寓规模为30.3万套，较2017年增长4.8万套，增幅为19%。当年，“相寓”公寓平均出租率为94.9%，平均出房周期为9.7天，取得全国委托收益人民币16.54亿元，较2017年增长5.57亿元，增幅达50.78%。公寓收益大幅增加应与去年国家“租购并举”战略实施，全国范围内公寓市场大幅扩张有关。
该三业务分部亦为公司毛利率最高三个业务分部。2018年资产管理、经纪业务及新房业务毛利率分别为24.09%、27.77%及28.86%。据我爱我家2018年发布的过渡期损益专项审计报告，公司在2017年营业收入为人民币81.75亿元。若单以该三个业务分部衡量合并前原我爱我家营收的话，2018年我爱我家营收约为人民币88亿元，较上年增长7%。鉴于去年房地产市场整体走冷，我爱我家的核心业务去年交出的成绩还算令人满意。
“直营+加盟”双线发展模式
我爱我家与昆百大集团合并时，曾承诺合并后公司归母净利润在2017年度、2018年度、2019年度累计净利润将分别不低于人民币5亿元、11亿元及18亿元。而2017年，公司归母净利润为人民币5.07亿元。2018年，该项目数字为人民币6.3亿元，累计利润达到承诺数字。
在今年，若要达到目标，我爱我家至少需要取得人民币7亿的归母净利。
KPI在前，我爱我家自然不敢懈怠。
2018年，公司启动重大资产重组，拟以发股及现金方式全资收购南昌中环互联信息服务股份有限公司。据悉，南昌中环是国内较早采用加盟模式的房地产中介服务企业。截至2018年10月31日，南昌中环在武汉、太原、成都等全国十七城市有超过2,400家加盟门店。
我爱我家表示，此次并购能“高效提升市场占有率，有利于各方在市场区域覆盖、业务模式方面形成明显的协同优势。”若并购作实，公司未来将采取“直营+加盟”的双线发展模式，在短时间内形成一个覆盖中国北部、东部及中西部各大中城市的门店网络，以“增强综合竞争优势。”
据悉，收购去年底已获得董事会同意，目前我爱我家正积极推进重组所涉法律、审计和评估工作。
此外，我爱我家亦正在全资收购湖南蓝海购企业策划有限公司。预计，收购完成后将能通过湖南蓝海平台提高我爱我家在商业地产的运营与去化能力。
我爱我家表示，以上两收购项目完成后，公司的市占率及门店将接近“翻番”。而公司的目标是在未来三年内扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房屋规模，依托的正是直营与加盟的“双轮驱动”。
今年才是三年计划的第一年。从去年公司的业绩表现来看，倘若并购作实，三年目标也并不是遥不可及。
上月，华泰证券曾在研报预计我爱我家2019-2020年EPS为0.32及0.37元，并给予“买入”评级，认为公司作为“国内二手房经纪和住房租赁的领头羊”，行业成长和集中度提升空间“广阔”。
閱讀更多 格隆匯 的文章
