昨日，有「房產中介第一股」之稱的我愛我家發佈公告稱，旗下子公司將計劃以 5.6 億元收購藍海購 100% 股份。早在今年 2 月份，我愛我家就曾宣稱，擬以支付現金的方式收購藍海購 100% 股權，彼時尚未透露具體金額。隨著最新消息的宣佈，這一收購計劃已被坐實。
我愛我家此舉也被不少媒體解讀為開始進軍商業地產。
我愛我家，愛中介也愛商業
我愛我家「覬覦」資管業務，其時已久。
早在 2015 年，以房地產經紀業務起家的我愛我家就曾推出了長租公寓品牌「相寓」，開始了向資產管理領域的轉型。據其官網顯示，截止 2017 年底，相寓已佈局全國 15 個城市，在管房屋套數達 29 萬套，60 萬間。此後，在 2017 年，我愛我家通過昆百大（昆明百貨大樓集團股份有限公司）完成「曲線上市」。
昆百大集團創建於 1959 年，是雲南本土商業旗艦，擁有昆明百貨大樓、百大新天地、百大新西南、百大新都會、百大國際派五大自建自營購物中心,及昆百大家電、家有寶貝、昆百大為樂超市、新紀元大酒店四大自主商業品牌，這也使得我愛我家變相切入了商業地產運營。
據相關數據顯示，當前國內整體商業庫存大致在 11.3 億平方米，佔用資本超過 10 萬億， 庫存積壓程度遠超住宅，商業地產的去庫存問題已經非常突出。我愛我家致力於提供房地產全產業鏈的綜合服務，商業地產的運營與管理也是其全產業鏈上的重要一環。致上談兵是致金研究院運營的實務研究型自媒體平臺，主要針對不動產、PPP項目投融資、PE/VC、IPO、科創板、併購重組、銀行信託、項目融資、資產管理、產業基金等資本市場業務方向的資訊分享、政策分析、產業研究，已覆蓋全平臺，【搜索關注：致上談兵】目前已在業內已廣為傳播，歡迎關注~
此次收購藍海購，無疑也是我愛我家加碼資管業務的又一舉措，這將有利於其商業地產運營與去化能力的提升。
「藍海購」全稱「湖南藍海購企業策劃有限公司」，成立於 2013 年，主打房產營銷服務，主要提供互聯網+（電商）、新房交易（代理銷售）、存量交易（經紀）等服務，與綠地、五礦、中海、世茂、榮盛、佳兆業等品牌房企都有合作。
2016 年 5 月，藍海購宣佈完成數千萬元 A+ 輪融資，上線金融服務「HomeBank」，並開始切入商業地產，聚焦營銷及運營，是社區體驗式商業及商業公寓銷售運營服務商。
據 36 氪報道，自 2016 年下半年開始，作為商業地產運營與去化服務交易平臺的「藍海購」已經成功運營去化了 12 個項目，主要集中在華中、華東、武漢、南京、長沙、合肥等城市，並在接下來重點圍繞上海和長三角區域、深圳和珠三角區域拓展業務。
據我愛我家 2018 年年報數據，其資管業務營收 16.6 億元，同比增長 50.7%，毛利率 24.1%。
原昆百大商業零售、商業租賃及服務等業務略有收縮，實現營收 12.55 億元，同比下滑 4.9%。
截止 2018 年年末，其商業經營管理面積近 40 萬平，自持 24 萬平，同比增長約 20%。2019 年，其計劃在雲南省範圍內加大輕資產商業管理項目拓展，力爭儲備 3-5 個規劃合理、物業條件佳、區位優勢明顯的大中型購物中心項目。
下圖為昆百大 2018 年原業務營收情況：
下圖為昆百大 2018 年商業物業經營概況：
商業地產利好多，成香餑餑
隨著中國房地產市場從增量向存量的轉變，越來越多的企業開始逐鹿商業地產。
據世界銀行及英國不動產資本分析公司 RCA2017 年數據顯示，中國可投資商業房地產市場規模達到千億級，約佔全球總量的 12%，僅次於美國，且顯著高於印度、巴西、韓國、俄羅斯、墨西哥等新興經濟體，市場空間巨大。至於資管領域，據波士頓諮詢的數據，全球資產管理行業管理的資產今年有望達到 80 萬億美元，其中中國和拉丁美洲是增長最快的地區。
2016 年至 2017 年，中國資管行業管理的資產增加 22%，至 4.2 萬億美元。
政策方面，2018 年 4 月，央行、銀保監會、證監會、外管局四部委聯合印發《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》（簡稱「資管新規」），其中對資產證券化產品在期限錯配、淨值化、多層嵌套等方面作出豁免，利好資產證券化投資，對類資產證券化和非標產品的限制也使得資產證券化成為非標轉標的有效途徑。
2018 年 9 月，銀保監會發布《商業銀行理財業務監督管理辦法》（簡稱「理財新規」），明確在銀行間市場和證券交易所市場發行的資產支持證券屬於理財產品的投資範圍，有利於提升企業和金融機構發行資產支持證券的積極性，促進資產證券化的發展。
此外，2018 年，商業地產 ABS 也迎來了大發展。住房租賃類 REITs、CMBS 業務創新提速。
在 CMBS / CMBN（商業地產抵押貸款支持票據）方面，2018 年 2 月，國內首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品「招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃」完成首期產品發行；8 月，「深圳市世紀海翔投資集團有限公司 2018 年度第一期資產支持票據」發行，成為首單不依賴主體信用的 CMBN 項目，期限長達 10 年且無回售安排，同時引入第三方專業增信機構和特殊資產服務機構，具有較強的創新意義及示範效應。
前不久，國務院發展研究中心證券化 REITs 課題組秘書長王步芳也曾表示，公募 REITs 首批試點產品近期將推出，並且首批試點不是一個產品，而是一批產品。這些都將為企業拓展資管業務提供更好的「輸血」渠道。
商業供應過剩，好瓜難啃
據 CAIC 統計，近三年，國內新入市商業項目體量約 1.45 億 ㎡。鄭州、杭州、長沙、南京、天津等城市近三年新開規模超 2015 年存量 50%，投資風險加大。
在租金與出租率方面，各城市也表現迥異。上海、深圳、西安、長沙等城市表現出色，近幾年商業發展較快的大連、鄭州、天津、重慶、青島等城市表現卻差強人意。
下表為 2018 年重點城市租金及出租率：
此外，由於近些年商業模式的高速迭代，在新零售及互聯網發展的衝擊下，舊有的商業模式先後衰敗，2018 年百貨商店淨閉店 7 家，未來將有更多百貨被淘汰或是改造轉型；購物中心雖仍在擴張，但其速度已明顯放緩。
與此相對，存量改造與輕資產則開始「上位」，備受企業青睞。
下表為資管企業商業領域管理輸出概況：
由於城市化進程的減速、土地驅動的紅利減弱，商業地產市場逐漸由增量市場向存量市場過度。一線城市購物中心的發展也已經進入較為成熟的時期，各購物中心因市場競爭大、同質化嚴重，不得不走向改造升級的道路。據 CAIC 數據，2018 年，國內存量改造的商業項目超 30 個，主要集中在 2-5 萬方體量的城市核心商圈內。當前零售商業逐漸向設計時尚化、場景多元化、運營智能化方向發展。
此外，隨著信息化和智能化的完善與發展，各運營商開始打造以體驗和能力升級為核心，以 AI、信息化等新技術為支撐的智能化、場景化的零售商業，旨在通過融合新零售、科技等元素，對門店進行數字化與信息化的改造，從而實現商品、會員、交易、營銷、店鋪管理等數據的互通共融。最終向顧客提供跨渠道、無縫化體驗和更加豐富多樣的消費場景，從而實現運營效率的提升。
另一方面，在商用物業庫存風險加大，零售業業績不斷下滑的市場環境下，集投資少、靈活性強、風險低等優點的輕資產運營模式漸成主流，成為投資開發之外快速擴張購物中心網絡的主要方式。例如，萬達、大悅城、凱德等企業都在通過管理輸出的方式加速商業佈局。致上談兵是致金研究院運營的實務研究型自媒體平臺，主要針對不動產、PPP項目投融資、PE/VC、IPO、科創板、併購重組、銀行信託、項目融資、資產管理、產業基金等資本市場業務方向的資訊分享、政策分析、產業研究，已覆蓋全平臺，【搜索關注：致上談兵】目前已在業內已廣為傳播，歡迎關注~
本文僅以萬達為例，試做分析。
2015 年起，萬達開始提出輕資產模式。其輕資產模式主要包括兩種形式：
- 第一， 投資類輕資產-即第三方出資，萬達負責選址、設計、建造、招商、運營；
- 第二，合作類輕資產-即第三方出資、出地，萬達負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方 7：3 分成。2018 年萬達商管集團實現租金收入 328.8 億元，輕資產進程不斷提速，2018 年開業的萬達廣場中，輕資產已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。
1）現狀
當前萬達商管集團在管萬達廣場項目數量約為 282 個，輕資產項目超過 50 個，輕資產項目佔比約 2 成。萬達集團 2018 工作總結顯示：2018 年開業的萬達廣場中，輕資產已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。
2）項目佈局城市
萬達輕資產模式將把發展重點放在中小城市上。
主要原因在於：
- 一是因為不動產投資最核心的指標-租金回報比，中小城市的成本優勢要高於一線城市；
- 二是因為萬達豐富的商業資源可以有效解決在中小城市的招商難問題；
- 三是因為中小城市的土地價格相對便宜，萬達基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費者的忠誠度也更高。
3）輸出優勢
品牌能力與管理能力的雙重保障。萬達集團作為國際商業地產巨頭、中國商業地產 30 年引領者，有著超強的品牌影響力與商業號召力。隨著萬達廣場規模的不斷擴大，現已基本實現「萬達所至，中心所在」的品牌姿態，再加上標準化、系統化的運營管理能力，一旦萬達廣場開業，就必然能創造出 1+1>2 的價值。
4）項目合作條件
萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響後期運營管理；此外投資者要使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理「慧雲」系統。
5）未來佈局：輕資產佈局持續升級
萬達集團 2018 年工作總結提及：當前萬達輕資產戰略已有良好的成果。2018 年開業的萬達廣場中，輕資產項目已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。從 2019 年起，開業的輕資產廣場項目數量將過半，且未來輕資產項目佔比將逐年提升。
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