18日菏澤取消限售之舉，一“松”引起千層浪。
為什麼是菏澤？
18日晚間，山東菏澤市住建局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中第六條指出，取消新購住房限制轉讓措施。文件詳情可見昨天的文章《重磅鬆綁！山東菏澤宣佈取消限售！》。
此事迅速引發全民關注。之所以如此受關注，看來，主要原因在於，這是2016年930後第一個取消限售政策的城市，其背後的中國樓市政策轉向的信號價值巨大。
值得注意的是，2017年3月23日，廈門出臺了限售政策，這是第一個，目前全國已超90個城市樓市有限售政策。而現在菏澤取消限售，這也是第一個，中間僅相差一年零九個月。
樓市政策轉變之快，讓人一時難以適應。
事情發生後，很多人的另一個反應便是為什麼是菏澤帶頭？
這可能與菏澤房價下跌壓力大有關。
值得注意的是，菏澤的棚改總量居全國地級市首位，而目前國家已明令減弱甚至暫停棚改中的貨幣安置，這意味著，此前棚改中的貨幣化安置，則會催生更多的需求，以助漲當地房價，而以後實物安置後，則意味著棚改越大，市場中存量需求被搶得越多，從而越助跌房價。而菏澤龐大的棚改量，目前則對當地樓市增加了防跌壓力。
與棚改力度大相伴隨的是，菏澤賣地收入驚人：2018年菏澤市賣地收入高達444億元，同比上漲62%，全國排名第33位。龐大的土地供應背後，則意味著龐大的供應量，從而進一步助跌當地房價和增加當地樓市維穩的壓力。
12月菏澤房價環比下跌1.21%，說明菏澤房價已處於下跌通道中。而取消限售意在搶佔更多的需求，以維穩房價。
不過菏澤取消限售之舉，目前已引發輿論強烈關注，當地政府不排除在輿論壓力之下暫停實施該措施的可能性。今天山東省住建廳房產處已對外表示，菏澤取消限售的政策沒有報備省廳，已經要求菏澤住建局儘快進行政策解讀。
2019年將中國樓市將響起鬆綁聲
事已至此，不管最後菏澤會不會暫停限售取消之舉，其在中國樓市中的信號價值已現，壹書生對此提醒下述相關觀點，以作參考：
A,當樓市調控時，媒體更多關注的是房企及炒房客的痛苦，然而過去歷次的調控已佐證了一件事：調控中，房企與炒房客確實非常痛苦，但調控僵持到最後，真正第一個受不了的利益者是當地政府，並不是房企。菏澤取消限售之舉也再一次佐證了這一點。切記，樓市的最大得利者是當地政府，不是房企和投資者。
B,漲價去庫存的本質就是一場財富搶劫，本質上是當漲價後，當地的房子被搶光了，當地政府又賣了一大批地，如菏澤，因此本地的庫存不但未減少，反而增加了，因此三四五六線城市的去庫存，本質上是加庫存。
菏澤取消限售之舉，一方面，此舉說明三四五六線樓市的冬天到來了，且這個冬天可能無盡頭。另一方面，三四五六線的政府非常明白，在人口增長面臨負增長、實體經濟又越來越萎靡的背景下，通過漲價去庫存而漲起來的房價就是一場泡沫。一旦樓市預期轉變，拋房逃跑將成為樓市常態，因此趕緊防跌維穩，否則後果難以想像。
三四五六線的下跌與一線、環一線及強二線的下跌並不一樣。前者一旦下跌，在2026年中國人口將全面負增長的壓力下，未來就是一個接盤者越來越少的黑暗未來。而後者充其量就是多持有點時間，少賺點快錢，因為中長期仍有人口增長的紅利預期以及由此催生的接盤者的問題。
房產投資不像股市，今天買，明天便可賣出，因此拋開時間軸去討論房價漲跌的邏輯，這是目光短視者的邏輯，適合當韭菜。而菏澤政府急於取消限售的背後，也敲響了一個風險警鐘：2016年930後衝進三四五六線購房的炒房客們，收割韭菜的時間到了。
再重複一次壹書生自2015年便提出的觀點：中長期來說，中國樓市只有20%的城市具備投資價值，其餘80%的城市已無價值。2019年後，這句話的邏輯便會漸次落地。
C,本輪調控期的政策底已到，明年兩會後，尤其明年年中後，中國樓市會漸次出現越來越多的菏澤。
切記，樓市與中國經濟是逆相關關係：經濟越差時，樓市鬆綁甚至刺激的可能性越大，以託底經濟，這就是夜壺論的邏輯所在。
目前中國經濟仍處於下滑中，不管是投資、出口還是消費，皆在下滑通道中。明年3月2號與兩會是個重要的觀察窗口。
2019年3月2日，如果中美尚未達成貿易協議，美國將暫停的關稅戰重新開啟，從而必將進一步加大中國經濟下滑的壓力。如果這樣，樓市鬆綁的速度會更快，鬆綁的時間窗口會提前。反之亦然。
大方向來說，明年上半年會不時響起樓市鬆綁聲，但宏觀面上大概率仍處於政策真空期，而到了明年下半年，中國樓市調控面大概率將進入轉向期。因此說，中國樓市明年的調控面會“前緊後松”。所以說，中國樓市政策的鬆綁只是“小荷（菏澤）才露尖尖角”而已，不必大驚小怪。
在穩經濟面前，一切都可以改變。回頭細看中國的樓市調控，除了京滬的5年限購令保持了五年以上的保質期外，甚少有調控政策能保持三年以上。
D,中國樓市的政策底已到，部分跌幅超過30%以上的城市，市場底已到了。
早有2018年5月，壹書生便警告道，降幅未超過20%的城市，千萬別買房。這個邏輯目前基本已證實。
現在來看，應該適當修改下：部分跌幅超過30%以上，且中長期具備人口流入能力的城市，市場底已到了。
對於普通購房者來說，在最低點抄底，這是個美麗但不現實的偽命題。但一個區域大概率在底部時，便可擇機入手了。
E,菏澤取消限售與環京關聯甚大。
菏澤取消限售之舉，一些環京樓市的關注者認為這與環京沒有關係。
此言差矣！
從京津冀一體化推進的角度來說，環京的北三縣、廊永固霸等地應鬆綁樓市，從而給產業轉移過來的產業人購房自住的權力，但目前三年社保式調控下，這些剛轉移到環京的產業人，何來當地戶口或三年社保，因此無法在當地購房以自住，這是違反京津冀一體化精神的，且不利於一體化的推進。
從房住不炒的角度，房住不炒只打壓“炒”，但也得釋放“住”。目前三年社保式調控壓抑了這些正常的“住”的需求，如北京上班族在環京的購房自住，這是扭曲的，並不符合房住不炒的精神。
從房價降幅，在三年社保式強調控下，環京的降幅已遠超30%，已具備調控政策鬆綁的要求，畢竟調控的目標意在穩樓市。
雖然如此，但是環京的北三縣、廊永固霸等地，目前是全國政策紅利的紅燈區，在調控政策面稍有風吹䓍“松”，便容易引發外界強烈關注，因此肯定不適合做鬆綁樓市的帶頭者，甚至不適合加入鬆綁樓市的前行者行列。而越來越多的菏澤們的鬆綁，則會為環京樓市的鬆綁創造更良好的樓市鬆綁的輿論環境。換句話說，政策紅燈區的環京，不適合作樓市鬆綁的前行者，但當更多的菏澤們出現後，可以做一個跟隨者呀。所以說，菏澤們的鬆綁會助攻環京樓市的鬆綁。
F,2019年的價值城市房價以穩為主，漲幅可能在10%以內，而2020年、2021年大概率是個房價上漲年，當然這僅指價值城市。
中金公司近日發佈的研究報告預計，2019年一二線城市房價同比增長約10%，但三四線城市房價同比將下降10%。
正如2016年930後壹書生的警告一樣：當一線、環一線及強二線等20%的價值城市房價上漲之時，便是三四五六線等80%城市房價的死緩之日。
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