中房報見習記者 田傲雲丨北京報道
保障房缺失的時候，人們沒有選擇，都被逼進了商品房市場。現在，限競房給了他們一絲希望。
“3月份我賣了10套限競房，4月份應該會更好。”北京豐臺一家新房代理機構的銷售人員說。他告訴中國房地產報（微信ID： china-crb）記者，“現在看房的人是真的多了，還有很多‘90後’也開始買房了，他們選擇限競房，主要是看中價格更便宜，對於資金不充裕的剛需人群來說，性價比還是不錯的。”
4月2日，北京西城天鑄售樓處，一位有購房意向的王先生告訴記者，此前他並沒想過買房，但是從去年開始，身邊越來越多的同齡人陸續開始買房，他突然意識到自己就要30歲了，是該買套房子了。王先生此後看過不少樓盤，但大多數限競房都在五環外，好不容易看上的這個項目，又擔心太搶手了。“根本搶不到，聽說二期要開盤了，現在可以先登記，我就過來看看。”
中國房地產報記者瞭解到，西城天鑄地塊是北京“限房價，競地價”土地。根據政府方面規定，西城天鑄限售均價為77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米。單看價格不低，但與同一區域內的新房項目每平方米動輒10萬元以上的價格相比，還是很誘人。
中原地產首席分析師張大偉表示，限競房市場分化非常明顯，部分位置優質的項目，去化接近90％，而大部分項目，去年入市以來，去化依然不足40％。
據中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月1日，北京合計入市限競房45個項目，66期預售證，提供商品房住宅限競房30146套，只網簽了7631套，按照面積計算網籤比例，80.3萬平方米，只簽約了22.2%。整體看，所有項目入市的實際銷售的平均簽約數量不足40%。
人氣與銷量有所回升
限競房是2016年下半年，北京為抑制土地市場的熱度，推出“限房價、競地價”土地出讓模式的新產品，這種地塊對房屋均價進行事前限定，且購買後5年不得出售。
但是，2018年下半年，眾多限競房入市後，除了個別樓盤熱銷，大部分都面臨著去化問題。數據顯示，2018年北京新房市場限競房總成交4530套，入市去化率為24%，整盤去化率僅為11%。截至2018年底，限價商品房庫存量2萬套，去化週期3年左右。
反轉發生在進入2019年後。據中原地產研究中心統計數據顯示，今年第一季度，北京普通住宅市場成交最好的10個項目中，限競房佔據8個席位，其中豐臺區的西城天鑄限競房以19.56億元的成交額，問鼎今年一季度北京新房成交市場排行榜首位，共成交246套，套均795萬元。
近日，中國房地產報記者接連走訪了朝陽、海淀、豐臺、房山等區域的多個限競房項目。
前述王先生告訴中國房地產報記者，雖然首付能力有限，但還是希望儘量能住得離市裡近一點。“主要看中西城天鑄的地理位置，而且交通方便，雖然戶型是差了點，但好歹是在市裡，價格也還能接受。”
上述銷售人員告訴記者，在北京市場，除了像王先生這樣的剛需者，也有一部分人會選擇購買遠郊的房子用來養老，“如萬科七橡樹，雖然離市中心比較遠，但是價格便宜，每平方米2.2萬元，周圍景區環抱。”
有的吃肉，有的喝湯
“橡樹瀾灣一期的房子幾乎秒光，就一天！”3月27日，記者走訪位於西四環附近的橡樹瀾灣限競房項目時，一位項目銷售經理告訴記者。
一天就秒光？現在限競房的市場行情，已經如此火爆了麼？
對記者的疑問，這位銷售經理稱，3月25日19點，橡樹瀾灣首期開盤，千組購房家庭現場手機選房，575套房源幾乎秒光，其中最搶手的是90平方米三居戶型，最終去化率達到了97.4%，只剩下15套房源，銷售額總計約為28.8億元。
不僅橡樹瀾灣這一個項目熱銷，根據中國房地產報記者連日的走訪，發現同樣位於西四環的國風長安，因為其地段較好，2月18日開盤當天去化85%。位置較偏的海淀山後的山嶼湖雖然在五環外，但由於地處海淀，吸引了不少在海淀工作的年輕人，項目在3月18日開盤當天，推出的192套房源已經銷售一空。
儘管市場回暖，但記者也注意到樓盤之間的分化正在加劇。對於個體差異化巨大的限競房來說，市場回暖只是“助燃劑”，同為限競房卻不同命的故事，仍然比比皆是。
北京限競房入市速度最快的區域之一大興，雖然前有全市首個入市的限競房項目瀛海府，以一個半小時賣光194套房源，但大興第二個入市的限競房首開保利熙悅林語項目，4000餘套房源，2018年僅網簽了72套。
位於房山的旭輝城限競房項目，入市已有9個多月，這個項目的情況更能代表市場中部分去化難的限競房處境，例如小片區供應過於集中，遠超出了區域的需求承載能力；同質化現象明顯；地理位置偏遠等。
4月2日，記者走訪了2018年6月開盤的房山旭輝城限競房現場，其銷售人員告訴記者，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三種戶型，到目前共賣出110餘套房。
合碩機構首席分析師郭毅分析稱，目前北京房地產市場上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產品受認可的項目外，絕大部分限競房銷售狀況遠低於企業預期。“有些項目開盤認購量還可以，但在轉簽約時，不少購房者冷靜之後選擇了退房，客戶流失比例很大。在這種背景之下，開發商要麼採取價格手段促銷，要麼在產品上做加法。”
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