2018年對於地產企業來說，是經受考驗的一年。
智通財經APP瞭解到，2018年房地產開發投資額及新開工面積分別增長9.5%及17.2%，增幅分別擴大2.5及10.2個百分點，一片火熱。然而，商品房銷售面積同比增長1.3%，增速大幅滑落6.4個百分點，銷售額同比增長12.2%，增速回落1.5個百分點。
融資環境也不容樂觀。2018年，房地產開發企業到位資金16.6萬億元，同比增長6.4%，但增速回落1.8個百分點。
整體看來，2018年房地產行業供給熱情不減，但需求端疲軟，融資端也不易。
3月29日，備受市場關注的融創中國(01918)公佈了2018年成績單。在行業降溫的大背景下，融創穩健前行，頗有可圈可點之處。
營收穩定增長，盈利能力持續提升
融創中國的主營收入包括物業銷售收入、文旅城運營收入、物業管理收入及其他收入。從收入貢獻比上看，物業銷售即房地產佔比在95%左右，為其核心業務。
智通財經APP觀察到，集團於2018年內收入約為人民幣1247.5億元(單位下同)，較2017年增長約89.4%。毛利約為311.4億元，較2017年增長約128.5%。毛利率約為25.0%，較去年增長了約4.3個百分點。公司擁有人應占溢利約為165.7億元，較去年增長約50.6%。
收入和利潤的穩定增長，首先來源於規模的擴張。融創在近三年來，隨著銷售面積的增長，合約銷售額完成了從初入“千億規模”到“五千億規模”的攀升，從2016年的1506.3億元增長至2018年的4608.3億元，年均複合增長74.9%，合約銷售額穩居房地產企業前列。
與此同時，在收入增速高達89.4%的基礎上，毛利潤同比增長了128.5%，遠高於營收增長，這說明融創在保證規模增長的同時，還實現了增長質量的提升，保證了企業效益。
毛利潤的提升一方面來源於銷售規模的擴張，另外則是因為成本控制得當，由於其核心競爭能力及收併購拿地機制，融創的拿地成本遠低於市場平均水平，年內集團在核心一二線城市平均土地成本為3723元/平方米，規模相近、佈局一二線的房產企業平均土地成本則一般為6000元/平方米。
智通財經APP瞭解到，在傳統招拍掛之外，融創一直沒有放棄具有優勢的收併購，2019件1月就斥資125億接手泛海在北京、上海核心區域合共129.65萬平米的項目。
集團主席兼執行董事孫宏斌在業績發佈會上就表示，去年融創併購佔比達70%，有200個成功的併購案例，“我們有很多項目都在談著呢”， 這充分體現了融創在併購拿地方面的競爭力。
債務結構優化，淨負債率持續降低
過去一年，融創在規模穩定擴張、銷售回款提速的同時，通過利用多元化的融資渠道，優化債務結構，降低財務槓桿。
2018年集團融資渠道仍以銀行和其他金融機構借貸為主。截止至 2018 年 12月 31日，銀行及機構借貸為1792.8億，佔比78.1%;優先票據餘額為221.43億元，佔比9.7%;非公開發行公司債券餘額為170億元，佔比7.4%;公司債券餘額為77.9億元，佔比3.4%;資產支持證券餘額為32億元，佔比1.4%。
智通財經APP觀察到，2018年集團期末現金餘額為1202億元，同比增加24.3%，借貸總額為2294.1億元，小幅上漲4.6%，同時淨資產總額同比增加20.6%至731億元。
因此，融創淨負債率大幅下降，2018年淨負債率進一步下降至149.4%，同比下降52.8個百分點，同時資產負債率保持穩定，在90%左右。從現金短債比來看，2018年為1.31倍，比2017年增長0.08倍，說明短期償債能力進一步增長，償債壓力減小。
去年貨幣政策收緊，市場整體利率水平上升，加之匯率波動，對財務成本構成了壓力。不過即便如此，融創去年的財務成本也由2017年的52.6億元大幅下降45%至28.9億元，這主要是因為融創在過去一年中，業務規模擴大、在建項目數量持續增加，因此資本化利息佔比增加，使得費用化利息大幅下降導致的。
值得一提的是，由於房地產行業利潤的滯後性，在前一兩年銷售規模穩定擴張的情況下，也給未來的業績和利潤吃了“定心丸”。
拿地謹慎，但可售貨值充裕
如果把房地產競爭比作一場沒有硝煙的戰爭，現金流是軍餉，那麼土地儲備就是“糧草”。在房市降溫的情況下，融創堅持高質量的土地獲取標準並嚴控投資節奏，優化土儲結構，堅決加速去化。
智通財經APP觀察到，融創充分把握了市場調整節奏，規避拿貴地風險，在2018年前三季度嚴控拿地規模，充分發揮集團在併購領域的口碑和品牌影響力，整合利用合作方的資源獲取優質項目。在四季度土地價格逐漸合理時，抓住機遇進一步補充了在核心一二線城市的優質土儲。
2018年，集團新增土地儲備4820萬平方米，權益土地儲備2631萬平方米，平均土地成本3723元/平方米，該價格低於行業同規模在一二線佈局的平均拿地成本。總貨值達到3.55萬億元，也達到了行業前列。充足且優質的土儲有力可保障和支持集團未來穩健地發展。
房市熱度有所下降，但是土地市場反而偏熱，溢價率較高，因此在未來的發展策略上，孫宏斌表示拿地要謹慎。實際上融創一直走的就是穩健發展的道路，在2018年經濟增速有所放緩，資本市場縮緊的情況下，融創拿地就很小心，因此從年內新增土地儲備面積上有所下滑。
不過，這並沒有影響到集團的核心競爭力——拿地成本，從過去幾年的拿地均價/銷售均價的比率上，處於穩定下降的趨勢，這說明集團在拿地成本上增厚利潤空間的實力是非常強勁的。
總結來說，融創未來的發展充滿想象力：
(1)從土儲上，集團總土地儲備2.56億平方米，對應總貨值3.55萬億元，2019年預計有超過400各項目進行銷售，可售貨值7800億元，空間很足;
(2)從盈利能力上看，公司拿地成本低，競爭力強，利潤空間很大，未來業績不必擔心;
(3)從資金情況看，現有在手現金1202億元，並且多元化的融資渠道，和較低的利率，可以為集團的發展保駕護航。
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