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深圳樓市“爆倉”了。
阿里司法拍賣平臺網站顯示，截至2019年1月20日，深圳正在拍賣的住宅用房3810套。
而在2018年1-12月，該平臺上深圳房源僅1930套。也就是說，短短不到1個月時間，多出了1880套！一個月的量抵上之前一年的了。
這從側面說明深圳棄房斷供案例正在激增！
果然，有投資客在2016年首套房出手套現後，立刻拆借1000萬，半年買了12套房，熬到2年後如今1月份，全部套牢“爆倉”了，現在倒欠外債600多萬還不了，因債務糾紛與親戚大打出手，如今和老婆離婚。
還有深圳女性炒房客，近2年多陸續找擔保公司、信用貸等借款十多筆，借款總額390萬，每月僅利息支出10多萬，生意變差後現金流斷裂。目前市區自住房源斷供2個月，欲哭無淚，打算賣房還債……
而諸如“387萬買、一年後334萬低價轉賣”，“每平米降價7000元/割肉求生”、“別墅降價1000萬仍然賣不掉”……這些實現境況正在深圳大範圍上演。
有人說，深圳炒房真實槓桿率大的可怕，前提是隻漲不跌。而一旦市場開啟下跌，時間和空間將超出所有人預期。
也有人說，炒房賺錢了就是眼光獨到，有投資天賦；虧錢了就怪國家政府、怪中介和市場。其實只能怪你自己貪婪，後果自負、苦日子才剛剛開始……
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1
借1000萬買12套房，最後家破人散
這輪樓市大漲從深圳開始，深圳人買房加槓桿加的厲害成為眾所都知的“秘密”。
但是，像投資客張強這樣，一口氣買下12套房的，還是少見。
他，註定過不好2019這個年。
時光回到3年前。
2015年，張強再次驗證了在深圳投資房產是對的，這個驗證結果讓他野心膨脹。
他認為2018、2019年仍會繼續大漲，房產可以繼續再做抵押，從中套利。
首套房在2016年出手套現後，認為機不可失的張強在2016年高峰期再次入手。
當時，張強向老婆和小舅子拆借了1000萬，半年買了12套房，花錢買了身邊所有能用的親戚朋友的購房名額。
讓人不解的是，購買的房源都集中在龍崗和布吉。
龍崗區位示意圖
（來源：米宅 2018年12月新房售價）
張強說，“以前買龍崗的基本都是以投資為主，都能夠高評高貸。投資意願越強的區域，對於高評高貸的接受度越高，當時深圳，最好做的區域就是龍崗。”
這是其選擇龍崗布吉的主要原因。
房子買好後，原中介答應的“高評高貸”在2017年拐彎向下的市場，銀行根本不願意做。
中介的口頭承諾無法兌現。於是張強拿著紅本到處跟擔保公司借錢，其中一間無良的擔保公司押著張強的紅本，耗了一個多月，不給錢也不放本。
“就是逼著我要去他那裡貸款。”張強最後在朋友章的支招下，去補了房產證。
開始辦貸款時，張強借了兩個朋友名額，讓他們過來擔保公司簽名貸款，結果兩個朋友藉口回老家有事，消失了。
而這最終的1000萬，是用老婆和小舅子做的擔保。挺了一年，終於在1月份爆倉了，利息和本金欠了近1000萬。
能賣的賣了，最後欠600多萬還不了。在去年年中因債務糾紛與小舅子大打出手，老婆現在已經與他離婚。
張強說，“這年頭中介最是害人，為了賣房什麼鬼話都能說得出來，如果不能高評每套房可以多貸錢，我怎麼可能會一次性買那麼多？現在家破人散。”
業內資深行業人士直言，“張強在極短的時間內買入這麼多的物業，一沒做好風控，貸票名額都跑回老家，沒有把控度，而且輕易聽信中介，去銀行做最基本的瞭解也沒有；另外房源都集中在龍崗布吉，現在低價甩賣都沒人要，現在出現爆倉只能怪自己。”
2
從兩套房到錢房兩失、負債500萬
跟張強一樣猛烈加槓桿炒房而無以為繼的，大有人在。
比如曾經滋潤無比的李麗李女士。
李麗從兩套房，到房、錢兩失也不過兩年時間，截止目前負債1000萬。
她表示將痛定思痛、割肉離場，粗茶淡飯兩年，期盼重頭再來。
李女士曾是中國某知名品牌白酒的代理商，每月月收入7-8萬元，日子過得特別滋潤。
而這一切都要從2016年那波暴漲說起。
2015年，李女士購入羅湖兩套50餘平米小兩房，租金各5000元/月，月還款總共就1萬，名下所有的欠款只是銀行的房貸。
經過2016年爆漲，這兩套房子已經價值600萬。李女士還買了一輛寶馬車，最後覺得不應該浪費房產增值的錢，計劃通過抵押再買一套大房子自住。
最後，李女士看中了寶安區麗晶國際一套90平米三房2廳房源，總價約600萬，單價約6.7萬。
於是，李麗通過擔保公司及銀行陸續借了240萬，每次30-50萬的額度借款，希望能籌夠首付。
也就是說，這600萬總價的房子，三成首付即180萬中，絕大部分都是來自於銀行或擔保公司的借款。
關鍵在於這240萬都是等額本息，三年還款，利息加本金一個月支出約10萬。
所有的借款減去支付寶安房產約180萬首付後，只剩下30萬不到，支持不了幾個月。
於是2018年，李女士再次走上了借貸之路，陸續借了150萬的信用貸。就在與媒體訴苦的一個星期前，李女士仍打算去再借10萬週轉，因為寶安的房源已經停止月供還款快兩個月了，最後被朋友喝止。
李麗哭了，她說自己沒想到2018年生意行情會這麼差，在外面80多萬應收賬款都收不回來，月收入都沒有保障。
如果沒有中美毛衣戰，市場環境只要正常，她都不至於會走到這一步。
如今總負債約1060萬，低價賤賣羅湖兩套小房子， 也還有500多萬的虧損。
“這筆錢如何籌措，也是痛苦，要是兩年內還不清債務，生意起不來，就過普普通通的日子。”李麗更多認為這是市場的錯。
有業內分析，“槓桿永遠是一個工具，靈活和安全使用工具，才能安身立命。短融長投，一定會出事。”
3
虧慘了！那些16年高位買的房，正在遭賤賣
前面說的張強、李麗的事，可能算有些極端點的個例。
但是，目前降價50-100萬求售、別墅降價1000萬沒人要的情況，在深圳已經是普遍現象。
一位朋友特意把戶口落到深圳，就是為了買套房。
最近，他終於如願以償，買了龍崗中心城一套89平米的二手房，總價334萬。讓人意外的是，他說，這個房子的業主，2016年買來時候原價是387萬元 。
房東原來產證上價格顯示：登記價人民幣387.2765萬元。
交易合同上顯示該二手房成交價是334萬元。
龍崗中心城是一個50萬平米大盤，包括住宅、公寓、商業以及寫字樓的綜合體，項目分三期開發，一期和二期為住宅，其中二期住宅在2016年入市銷售，當時均價達到4.3萬元/平。
二期89平方米的住宅，當時總價是387萬元。按照這個價格，成交均價高達4.3萬元/平方米，正是二期的開盤均價。如果按照現在的成交價3.75萬/平米，每平方降了價5500元/平米，降幅13%。
除了龍崗中心城降價5500元/平米，有的甚至降更多。而主要原因，就是在2016年市場往上走時，開發商和個人買家都一漲再漲，去追高。
以龍崗區另外兩個盤華X和某中央二期為例，跌幅更甚。
從這張2016年某中央二期的開盤價可以看出，雖然二手掛牌價格從5.1-5.6萬都有，在貝殼上的二手成交價才5萬元/平米，從當時開盤價格來看，現在該盤每平米降價7000元。
2016年開盤價在5.6-5.8萬/平米
但是，我們發現，該項目最近成交一套89平方米的回遷房，總價383萬，均價才4.7萬/平方米。
當地中介人員表示，某中央二期有大量的回遷房，本地人拆遷回遷的成本低，直接導致高價買入商品房的業主的房子毫無競爭力。
此前多年，龍崗一直是深圳價格的低窪地，但是就在2016年，跟隨深圳房價的暴漲，龍崗房價爆發，突然成為價格大幅上漲區域。
其實除了龍崗，龍華某樓盤最近也被報道2年後業主原價轉讓。
2018年，龍崗最新一期的新盤成交均價5.9萬/平米，但是最新出來的一套筍盤，掛牌價三房74平米總價390萬，均價5.27萬，業主原價買入380萬，如果要計算月供，原業主基本是虧了月供賣出去的。
其實，這些還都是偏剛需類住宅市場，在高端市場諸如別墅、大平層之類，即使降價數百萬乃至1000萬，可能都無人問津。
最典型案例就是深圳灣，2018年12月深圳灣翡翠海岸89平米的成交價1380萬讓圈內譁然，因為就在幾個月前，同戶型它的成交價最高高達1650萬，幾個月時間就跌去了270萬。
在深圳，一些別墅房源，動不動業主都是虧千萬出手或者原價出手。
前幾天看到一則銷售信息是這樣說的，降價千萬出售豪華大別墅。
仔細看了看，降價1000萬還要5500萬。
很多人努力一輩子還賺不到1000萬呢！更重要是，即使降價千萬，還是一樣很難出手。
PS.放棄幻想！2019仍將低迷前行
深圳業內人士直言，2015年底入市的投資客，現在爆倉率達80%以上，2018年底到2019年初就會全部顯現出來。
實際上，深圳樓市在政策導向下，轉向性明顯。
2018年深圳政策調控力度加大，在731新政後，“731”新政對深圳樓市造成重創，加上經濟下行壓力增加，市場預期向下。
根據中原地產的數據，2018年深圳新房住宅成交2.9萬套，較去年有所上升，但還遠低於近十年的年均成交量。2018年新房住宅限價明顯，全年均價為54120元/平米，同比下降0.6%。
在政府嚴格限價下，一二手房價倒掛現象明顯，另外，“三價合一”政策提高了二手房購房成本，部分二手房購買人群轉向新房市場，二手成交更加低迷。
開發商在2018年下半年重啟首付分期、特價房等促銷活動，但無奈國內外經濟形勢嚴峻，購房者入市更為謹慎。
同時下半年中美貿易戰加劇升級，外圍經濟環境惡化，國內經濟下行壓力增大，人民幣貶值壓力增加，國內投資意願降低，市場由此步入量價齊跌的調整階段。
在2018年初若沒有割肉離場的，在下半年日子只會越來越苦。
曾有房產投資前輩直言，深圳就是一個年輕人的賭場。
人們來來往往，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，擔保公司、P2P、股市都是收割機。
一人發財背後就有10個人破產。如果你沒有玩好這個遊戲還會有其他人進來玩。但是所有的投資尤其是房產，會趨向於專業化，沒有經驗最好不要隨便碰。
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