令購房者苦之久矣的“公攤”，如今有望成為歷史。
圖源：住建部官網
日前，住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知，其中包括一項《住宅項目規範（徵求意見稿）》，在“使用維護”章節第六條提到：“住宅建築應以套內實使用面積進行交易”。
圖源：住建部官網
其實，全世界幾乎所有的國家，住房面積均是按照套內面積進行計算的。房產證上若寫的100平，使用面積就是100平。但在中國，是按照建築面積進行計算的，這裡面除了實際使用面積，還要算上公攤面積。
此消息一出，“一石激起千層浪”，似乎除了開發商，大家都嗨了！畢竟一提到公攤面積，幾乎所有的購房者都是一肚子怨氣——花了100平米的錢，卻只得到一個70平左右的房！
那麼假設該規定落地，會給樓市和購房者帶來什麼影響呢？
1
減少開發商灰色收益
其實在這之前，國內已有城市率先實行了以套內面積進行交易的規定。
2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求商品房現售和預售“套內建築面積”作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。如開發商不按這一計價依據銷售，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%——10%的罰款。
談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”
而在2018年，關於公攤問題在全國範圍內都引起過不小的討論。部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。
此次住建部發布規範，有業內專家認為，這一政策的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。從全國看，一二線城市相對規範，公攤係數在15-25%直接，而很多不規範的城市升值有超過30%的住宅公攤係數。
不過需要注意的是，此次發佈的規範，只是一個工程建設規範的徵求意見稿，距離正式文件還很遙遠。即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
2
短期內賬面單價或上漲
那麼，針對廣大購房者所關心的，取消“公攤”真的能令購房者得到價格上的實惠嗎？其實未必！
對此，我們首先了解一下房價到底是怎麼確定的。
第一種叫“市場定價法”，按市場能接受的價格賣。
用市場定價法，不管是按建築面積還是套內面積算，都只要定一個能賣出去的價格。
按建築面積算時定2萬，按套內面積算時定3萬，其實並沒有什麼區別。
第二種叫“成本定價法”，就即“成本+利潤”。
用成本定價法，單價是“總成本+利潤/面積”，面積數字大，單價就低。
以下是一個開發商成本構成表格。
成本構成中，其實並沒有出現任何關於公攤的字眼，哪怕取消公攤，於開發商而言，該建的該花的還是要建要花，少不了什麼，對整體開發成本的影響不是很大。
總之，房屋總價和按什麼方式計算，沒有關係。無論用哪種方式計算，不影響實際成本，當然也不影響房價。就像不同刻度的尺子去衡量同一個東西，只是單位改變，不改變本質。
那麼建造成本不變，但是賣的時候，可售面積從“套內+公攤”縮減為“套內”，此時又要保證利潤率，那麼開發商們會怎麼辦？
舉個例子，北京一套最近入市的商品房住宅，套內面積是141平米，但增加公攤後就變成了173.7平米，多出了18%的面積公攤，單價也從套內的10.8萬變成了8.8萬，降低了19%。
也就是說，房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。對此有業內人士認為，按照市場平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房價相當於還要高20-25%。
用套內面積計價，雖然總價沒變，但是賬面單價會上漲，短期內對房價上漲會有助推作用。而且，如果不能確定公攤面積的成本誰來承擔、誰來分散，開發商勢必會轉嫁公攤面積的成本到套內面積上，那麼房屋單價上漲則是大概率事件了。
並且，若新規在全國大範圍落地，開發商或會趁此機會再對房價進行一波炒作。
3
結論
整體上來看，不論是從規範房地產角度，還是維護購房者權益角度，取消公攤面積都是大勢所趨。
其一，取消公攤面積，讓住房和房價都變得更加透明。所見即所得，住房實際大小一看便知，開發商從此失去了借公攤比例上下其手的彈性空間，購房者也能對房子的情況也能一目瞭然。
其二，取消公攤面積，能切實遏制收費亂象。精裝修，並沒有裝修到公攤面積空間；取暖費，也沒有取暖到公攤空間。而這些過去都是以建築面積計費，顯然存在多收費的情況。如今，從建築面積回到套內面積，正是拔亂反正之舉。
其三，取消公攤面積，不會顯著改變房價。實際房價該是多少還是多少，並不會因為計價方式變化而發生變化。相反，那些過去公攤比例過高的房子，恐怕不能與公攤比例過低的房子，繼續維持相同的總價。
其四，沒了公攤面積，要謹防開發商壓縮公共空間，導致社區品質下調。公攤部分多數公共設施，有其存在理由。所以，問題不是該不該有公攤，而是公攤面積不該計入房價。如果未來取消公攤面積，開發商會否壓縮公共空間，這顯然是存疑的。
其五，取消公攤面積，社區物業服務存隱憂。公攤面積存在，業主均需要為此買單。而一旦取消公攤面積收費，若是物業公司想要從社區公攤部分下手擅自做其他處理，業主或將失去話語權。
反正我們永遠記住一點：羊毛終歸是出在羊身上的！
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