2018年落幕，地產年終數據昭示著行業之艱。但冰冷數字似乎撓不到地產人的痛感，年終獎發放時，“腰斬”的切膚之痛才真切傳來。
蔡帆（化名）真真切切體會了這種無奈。作為一家TOP20房企人士，他去年的年終獎大幅減少。“以往我們集團總部平均是6個月，這次大部分同事都只有3~4個月的水平。”蔡帆告訴第一財經。
行業艱難時，房企試圖縮減一切成本過冬。管理費用、年終獎金，都成為每個老闆死摳的“大錢”。暗流湧動，沒有地產人能獨善其身。
腰斬的年終獎
來現在的房企供職之前，蔡帆經歷過好幾家公司，見證了房地產的輝煌和低落時代。他拿過很高的年終獎，但看到去年的慘淡情況，蔡帆默不作聲。
事實上，他所在公司的年終獎在業內一直狀態平穩，過去很多年幾乎是6個月工資水平。然而，受整個行業大環境影響，這家公司在去年縮減各項成本開支，開始準備“過冬”。
“雖然早就預期今年年終獎情況不好，但是看到這個數字也難免哀傷。不過比起很多金融機構更大的波動性，我們也還算穩定。”蔡帆告訴記者。
另外一家高速發展的房企同樣減少了年終獎發放。一位地產高層對記者表示，他所在集團的中心總經理沒有人績效是A，只有四個B，整體績效完成度影響了團隊獎金包。
過去一年，無論大小房企，績效情況都不夠理想。“我的年終獎比去年少，賺得也沒有去年多。”一位TOP5房企投資部門人士同樣如此表述。
在騰訊理財通近日發佈的《2018年終獎調查報告》中，房地產行業毫無意外擠入前列。年終獎水平，似乎成為行業現狀的“試溫計”。但大數據背後，行業分化的現實不可忽視。
據有關研究院統計數據，50萬以上年終獎基本集中在地產TOP30，比非地產百強的年終獎，高出近1倍。其中，35%拿到高年終獎的是項目總經理。以經理級別的年終獎為例，地產30強的營銷經理，相比非地產百強的年終獎，高出近1倍。
而即使30強房企，高額年終獎也與基層員工無緣。據瞭解，一些頭部房企物業基層只有6000元，營銷基層更少，只有4000元。
看著這份調查報告，一位TOP10房企人員心情複雜。“不能只看平均值，地產年景不好時，我們年終獎部分整體打6折。區域公司老總說，我們算好的，重災區直接歸零，一分錢沒有。”
沒人再想去回憶過往。房地產大年之際，有房企曾給區域總裁發超一億元年終獎，而這與其項目跟投機制有很大關係。通過將項目利益與員工利益掛鉤，實現員工和公司收益共享、風險共擔。
高額收益下，很多企業紛紛採用該模式。但樓市低溫中，跟投機制也風雨飄搖。一些頭部房企甚至需要總裁來督促實行，逾期跟投的個人就要離開工作崗位。
近日，在規模訴求下，綠城也罕見實施高週轉與跟投機制。而此前，有關人士曾明確表示反對跟投，“這是典型的包贏不包虧的方式，激勵基礎上沒有進行強約束，還是務實一點好。”
“下行”壓力巨大
當地產人在年終獎上感受到寒意時，整個行業的憂慮指數要再放大數倍。
過去一年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，同比增長1.3%，增速比上年回落 6.4個百分點。商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。
縱然銷售成績依然處於正增長狀態，但行業規模或已至天花板。業內研究機構研究中心預測，2019年房地產行業銷售額可能會下降10個點左右。
一位地產人士告訴記者，近年來，由於拿地和融資成本不斷升高，越來越多的房企加入到規模擴張的行列當中，競爭不斷加劇，房企毛利率和淨利率不斷下降已是不爭的事實。
“銷售數據是給銀行看，以便融資。事實上，不管是規模增長，還是盈利能力，房地產行業都已經進入下行階段。”上述人士表示。
在總體盈利情況不甚樂觀的情況下，如何在保持規模穩定的前提下有效降低拿地成本、營銷與管控成本、融資成本，成為各大房企面臨的主要問題。
而過去一年，土地市場與融資情況都是讓房企喘不過氣的大山。
2018年全國各城市土地流拍現象增加，低總價和低溢價成交逐漸常態化。在限房價、競自持等政策束縛下，以及在融資受限與銷售回款乏力的背景下，房企拿地極為謹慎。
對一線城市來說，地價越來越貴，房企融資較難，在一線城市拿地回款慢，導致土地市場頻繁流拍；二線城市受調控持續深化及推出量影響，下半年土地流拍增多；而因棚改貨幣化安置和堅決遏制房價上漲等政策信號，房企在三四線亦拿地信心不足。
從到位資金來源看，2018年以來，在“房住不炒”理念指引下，去槓桿、嚴監管等調控政策持續升級，房企融資渠道不斷收緊，綜合融資成本不斷攀升，企業融資越來越難。
儘管海外融資成本較高，但在資金壓力下，房企仍會選擇發行海外債。據有關數據，至2018年末，房企海外融資利率在9.00%~13.75%，融資成本遠高於國內融資，國內融資利率在3.69%~8.50%。
盛宴已然終結？
時代車輪轟然碾過，縱然地產人與行業一起超負荷運轉，行業趨勢依然難以扭轉。過去的2018年，銷售、新開工、投資皆創十年新高。因此，業內觀點認為，2019年樓市將迎來“盤整期”，各類指標增速將不及2018年。
市場反應已然開始。隨著房企一月份成績單出爐，地產市場2019開年慘淡局面漸漸明晰。百強房企銷售延續去年三季度以來的放緩趨勢，龍頭房企銷售額腰斬，市場表現繼續下行。
數據顯示，過去一個月，超三成百強房企權益銷售金額同比下滑。其中，13家房企權益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內。即使目前房企在售項目個數相比去年大幅提升，但整體銷售表現並不盡如人意。
業內專家認為，區域大分化前夜已經來臨。一線城市和部分二線城市，加上環北京這樣房價調整幅度較大的低線區域，可能已經到達市場底部。
而隨著去庫存刺激政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的收緊，作為成交規模佔比達到69%的三四線城市市場勢必面臨調整。尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市商品房銷售形勢更不樂觀。
2019年，開發商還能從銷售中回利多少？據中信證券研究，未來全國商品房銷售面積難有大幅提升空間。全年儘管存在按揭利率下行，政策鬆動的趨勢，但三四線城市房價過高，需求透支。2019年全年全國商品房銷售額或將同比下降 4.3%。
但資金承壓不會減弱。2015~2016年集中發行的公司債開始密集到期，未來三年，房企償債承壓。據公開資料，2019年房企信託到期3669億元、債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。
大舟動盪時，擺渡者何去何從？明源地產研究院顯示，27%的地產人會因年終獎選擇跳槽。房地產行業業績壓力大，如果不能在年底得到回報，不少地產圈人士表示“不能理解”。
但大部分地產人選擇接受。據記者瞭解，面對年終獎減少，很多地產人比較“淡定”。上述TOP10房企人士表示，加班已經是正常工作範圍，但現在即使加班也無法完成績效。年終獎縮水時，只能默默接受。
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