此前大多数城市，为了鼓励二手房买卖，二手房交易都是征收房款1%的个人所得税，这是很低的税率，明显是“优惠政策”。
而早在2013年新国五条发布后，北京、东莞、广州等城市就已经开始存在20%的个人所得税征收：
20%个人所得税计算公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20%
(具体计算方法解释权以税务局为准)
现在南阳楼市开始实施该政策，也是目前朋友圈谈论较火的话题，很多人不懂就瞎说、瞎传，这个政策改变楼市格局是不可能的，但是一点影响没有更是无稽之谈。
按转让所得的20%计征个人所得税，特别是对楼市过热的二手房市场将有非常大的打击。
以一套原价50万，现价100万元的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税为1万元(总价款的1%)，新政策后按照差额（100万-50万-合理费用）的20%计算，将缴纳个税X万元。
税的多少关键点在于哪里？
在于合理费用的多少。
合理费用谁说了算？
税务局！
征收差额20%个税并非想象那高 差额并不等于现值减原值
其实，2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但征收二手房交易个税，一直是有两种方式：一是按总价的1%，一种是按差额的20%征收个税。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。 5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。
由于20%个税不仅要提供税务认可的正式和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。网上所传的计算公式有一定的误解，若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，并不仅仅是现值减去原值。
例如交易时想要剔除类似“装修费”等实际发生费用的时候，需要提供有效的凭证，如果没有，那就由有关部门判定。
政策出台后对南阳楼市的影响
1、阴阳合同逃税道路封死
一般来讲，面对差额20%的税收，在实践中有可能会催生大量阴阳合同，人为做低差额，以减少税负。但国务院细则中同样强调“税务部门要继续推进应用方法加强存量房交易税收征管工作”，表明政府已经想到了应对办法，通过阴阳合同寻求逃税的道路基本被封死。
卧龙生个人认为，按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在短期内，市场必将出现“抢过户”的现象，抢在南阳税务细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。（这也是目前南阳市各大中介狂热的基因之一）
2、房价上涨速度受抑制
新政策对二手房市场影响明显，但新楼盘可能呈现另一番景象。
卧龙生个人认为，短期而言二手房市场将迎来交易高峰，争取搭上政策的末班车，这在二手房房价上涨过快的区域将尤其明显。
随着南阳税务细则的陆续出台，新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。
总结
据南阳税务工作人员介绍，现有房屋税收政策可以查询国家出台的2006-108号文件、2006-215号文件，随后将有具体执行细则公布。
目前个人住房转让1%核定征收和20%查账征收计征个人所得税都予以支持，具体以何种方式征收，主管税务机关可根据纳税人的实际情况进行判断审核，确定征收方式，依法征收个人所得税。
个人认为，“南阳税务细则”公布后将逐渐落实具体政策，包括房价控制、目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。
在这里也希望各位二手房买卖者都擦亮自己的眼睛，不要因为一些风吹草动就自乱阵脚，尤其是对网传一些“政策”，沉着冷静的去求证后再做下一步打算，根据自己的需求来判断即可。
总之一句话，未来的南阳楼市乃至全国楼市，“房子是用来住的而不是用来炒的！”
居者有其所，住宅回归居住属性，领导们只是需要点时间而已。
注：文中所提均为住宅房屋，非住宅性质房屋税费另有不同。
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