我們普羅大眾最關注的話題是什麼？兩個字“房子” ，不論男女老少，70後，80後，90後，談起房子和房價就會眼冒桃心，中國人幾千年對對土地與房子有一種天然的原始佔有慾，其實這是非常正常的，衣食住行，房子就是住，和我們大家的生活息息相關。
房價的漲跌，牽動著老百姓的神經，因為大多數家庭的最大一筆資產就是房子，影響房價的因素很多，但是短期影響房價的關鍵，就是利率變化。
當然我也不會和大家聊什麼高深的金融理論和專業的數據，今天就用最簡單的語言來解析一下，和大家息息相關的利率問題，說通俗點，就是大家關心的房貸利率。
01.
怪事！ 房價跌了，結果買房花的錢依然不少
其實，房貸利率的影響不比房價的直接漲跌小。很多購房者只關心房價，殊不知，其實買房最大的一筆成本是房貸的利息，當然，如果你是全款買房，請忽略我說的。
房貸利率減少，或者不上浮，相當於，買房每平方房價降幾千塊，合計節約購房款幾十萬不等。
2008年左右的時候，中國樓市處於下行週期，成交低迷，有的銀行為了搶房貸業務，曾經有過房貸利率7折甚至6折的優惠，雖然房貸利率會隨著基準利率調整，但折扣是不變的。
而2017年房價漲價前，銀行也曾有過8折、85折的利率優惠，後來樓市持續高溫，銀行逐漸將之上調到9折、95折、沒有折扣，再後來隨著調控升級，不少銀行進一步上調房貸利率，5%、10%、15%、20%……
房貸利率的高低和上浮，直接影響買房者的成本。
舉一個直觀的例子，假如你購買一套住宅，均價20000元/平，大小100平，總價200萬，首付3成，需要向銀行貸款140萬，貸款30年計算（備註:公積金貸款額度每個城市都不一樣，有限額，下面計算為等額本息）。
利息分攤到每平方房價=總計支付利息/100平方
這個表顯而易見，最低利率的公積金對比最高上浮30%的商業貸款，總計30年要多還100萬的利息，分攤到每個平方，相當於你比用最低利率公積金貸款買房，每個平方要多花17426-7934=9492元/平。
所以，不要天天盯著房價的直接漲跌，房貸利率的漲跌幅，才是購房者真正該關心的事。
02.
房價漲跌短期看利率變化
利率和房價也是相互關聯作用的。
當房價持續上漲，為了更好地調控市場，就會加息或者單純上浮增加房貸利息，是遏制炒房客，與非理性剛需入市的比較好的手段。
當房貸利率長期處於低位，房地產市場就會有資金流入，持續高溫的時候，大家可以看一下這個房價走勢和歷史利率的對比圖。
以上數據為基準利率，房貸利率是5年期以上利率，現在房貸利基準利率為4.9%。
大家可以發現一個現象，2008年，樓市火熱，銀行一直在持續加息，結果到了2008年次貸危機的相互作用下，樓市突然進入短期下行行情。然後銀行又開始降息，當利息降到最低點的時候，房價回溫，銀行又開始加息。
如此反覆操作，一直到2015年，銀行放棄直接使用利率作為調節工具，2017年後為了控制房價過快上漲，直接採用了房貸利率上浮這種調控手段。從2017年到2018年中國一二線城市房貸平均利率從4.37%增加到5.2%，現在有的城市最高上浮30%，高達6.37%。
房貸利率改變直接和房價相互作用，相互影響。
03.
2019年會降息降準嗎？房貸利率會下浮嗎？
2019年降準是大概率事件，降息可能性極小。
1. 降準是大概率事件和降準對樓市的影響
降準是中國央行貨幣政策工具之一，當降準後商業銀行短時間內獲得大量的流動資金，並通過“降低法定存款準備金率→商業銀行法定準備金減少→商業銀行放貸能力增加→社會總貨幣量增加→貨幣擴張、經濟擴張”的方式影響全社會的投資、消費甚至出口。
央行降準的意思是下調商業銀行的法定存款準備金率，比如原來是20%，現在降到了19%，那麼會發生什麼變化呢？
意味著銀行A的吸收的100元人民幣存款在央行最低繳存由20元降到了19元，換句話說銀行A可運用的流動性資金由原來的80元上升到了81元，很多小白老師的讀者要問了，僅僅增加了1塊錢不多啊？
大家要知道的是，2018年8月末中國人民幣存款餘額是175.24萬億元，如果即使只是降準0.5%，本次降準釋放的流動性是12000億。
我們來看看世界各地存款準備金率，會發現，中國存款準備金率是最高的。
新西蘭 0
加拿大0
英國0
瑞典 0
歐元區 1%
瑞士 2.5%
南非 2.5%
俄羅斯 4%
印度 4%
臺灣 7%
中國 19.5%
美國 大型銀行 10%
美國 中型銀行 3%
美國 小型銀行 無要求
而我們的存款準備金率經過2018年三次降準後為14.5%。
連續降準，釋放流動性，都對銀行沒有太大影響。未來降準，也許將會取代降息成為主流調控手段。
降準對樓市的影響：
銀行降準，會釋放大量的流動資金，開發商就比較容易獲得貸款。降準可以穩預期，穩經濟，特別是穩房價。
2.降息可能性極小
利率和匯率相輔相成，現在人民幣匯率實際上已經基本接近均衡水平。
房地產投資在中國總投資中的比重過高，房地產投資的波動對投資總額和整個經濟增長都會帶來非常顯著的影響。考慮到美國進入加息週期，中國的利率還處於歷史最低水平。
3.市場調控的利率拐點
2018年10月後，部分城市銀行的首套房貸款利率停止了上漲。在全國樓市轉冷下，銀行為了提高市場競爭力，擴大市場份額，均有不同程度的利率下調，房貸上浮幅度降低。融360監測數據顯示：
10月份，首套利率下調的銀行數量為10餘家，較上月增加了一倍的銀行。
04.
2019年會是一個買房的拐點麼？
我們的樓市有一定的週期性，2018年房價開始進入下行短週期，2019年能否“低成本買房”？
我的回答是，如果2019年房貸利率上浮利率取消，至少對於剛需購房者恰好會是一個購房的好時機。
已買過房的人只需關注央行是否上下調基準利率動態即可，如果下調，會每個月少還很多房貸，不過我個人認為，央行降息的可能性很低，最多就是降低房貸利率上浮，而沒買房的，需要關注當下的樓市調控政策以及銀行房貸利率上浮是否取消，明年是否降準，以此來權衡自己的購房時間點。
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